Wohnungskündigung: Worauf zu achten ist

Ende September ist vielerorts ein traditioneller Termin für einen Wohnungswechsel. Wer eine neue Bleibe in Aussicht hat, sollte bei der Kündigung und beim Bezug einer neuen Wohnung ein paar wichtige Punkte beachten.
15.09.2014 00:59
Von Marc Forster
Eine gute Vorbereitung beim Wohnungswechsel spart Geld sowie Zeit und schont die Nerven.

Hässliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, monatelanger Nervenkrieg oder gar juristische Schritte lassen sich vermeiden. Die Einhaltung der Fristen beispielsweise ist sehr wichtig. Hält der Mieter die Frist nicht ein, kann er das Mietverhältnis erst auf den nächstmöglichen Termin auflösen.

Mieter und Vermieter können Kündigungstermine und –fristen im Rahmen der gesetzlichen Bedingungen frei setzen. Die Mindestfrist ist für Wohnungen drei Monate und für möblierte Zimmer ein Monat. Steht im Mietvertrag kein Termin, richten sich die Kündigungsdaten nach ortsüblichen Terminen. Im Kanton Zürich gelten etwa Ende März, Ende Juni und Ende September als traditionelle Zeitpunkte für Wohnungsübergaben, in der Stadt Zürich Ende März und Ende September. Durchgesetzt haben sich vielerorts Kündigungstermine am Ende jeden Monats. Ausnahme ist der 31. Dezember.

Die Kündigung muss rechtzeitig beim Vermieter ankommen. Es gilt nicht der Poststempel, sondern die Ankunft des Briefs beim Vermieter. Deswegen empfiehlt es sich, eingeschrieben zu künden und das Schreiben mindestens drei Werktage vor Beginn der Kündigungsfrist abzuschicken. Bringt man die Kündigung persönlich vorbei, sollte man sich ein Doppel vom Vermieter unterschreiben lassen.

Muss ich meine Kündigung begründen?

Nein, es genügt ein kurzes Schreiben an den Vermieter. Dieses höflich zu formulieren empfiehlt sich immer. Der Vermieter ist aber berechtigt, sich nach den Gründen der Mietkündigung zu erkundigen.

Kann ich mit einem Nachmieter die Frist umgehen?

Das ist möglich. Laut Gesetz muss der ausziehende Mieter mindestens einen solventen Interessenten präsentieren (siehe Formular). Der Vermieter muss den Nachmieter aber akzeptieren, daher ist es besser, gleich mehrere potenzielle Nachmieter anzugeben. Zudem muss der Nachmieter bereit sein, den Mietvertrag zu unveränderten Konditionen zu übernehmen. Dafür darf der Vermieter den Vertrag in diesem Fall auch nicht ändern. Der Nachmieter sollte auch einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister mitbringen.

Sind fristlose Kündigungen möglich?

Bekommt ein Mieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, ist ein Zurücktreten vom Vertrag möglich. Weiter gilt auch, dass ein Vermieter verpflichtet ist, schwere Mängel an der Wohnung zu beheben. Geschieht dies nicht rechtzeitig, kann ein Mieter ebenfalls fristlos kündigen.

Gibt es spezielle Regeln für Familien und Paare?

Ja. Wohnt ein Ehepaar oder ein Paar in eingetragener Partnerschaft in einer Wohnung, müssen beide Partner mit der Kündigung des Mietverhältnisses einverstanden sein. Die Ehepartner können auch separat künden, aber sie müssen es definitiv beide tun. Das gleiche gilt, wenn mehrere Personen den Mietvertrag als Mieter unterschrieben haben.

Was ist, wenn es sich ein Mieter nach der Kündigung noch einmal überlegt?

Kündigungen sind definitiv. Wenn der Vermieter aber einverstanden ist, kann sie rückgängig gemacht werden.

An was muss man bei der Kündigung sonst noch denken?

Allenfalls müssten eine Garage, ein Bastelraum, ein Abstellplatz oder ähnliches separat gekündigt werden, auch wenn diese Mieten über dieselbe Hausverwaltung laufen. Natürlich müssen Mieter auch daran denken, solche Mietverhältnisse bei anderen Vermietern rechtzeitig aufzulösen.

Auf was muss man beim Bezug der neuen Wohnung achten?

Wichtig ist vor allem das Erstellen einer Mängelliste. Dazu gehören auch vermeintliche Kleinigkeiten wie Risse in der Wand oder Flecken im Teppich. Die Mängelliste sollte rasch erstellt werden, jedenfalls innerhalb einer mit dem Vermieter vereinbarten Zeitspanne. Eine Mängelliste bewahrt den neuen Mieter auch von Ansprüchen aus Schäden, die durch den Vormieter verursacht worden sind.

Wie ist die Wohnung zu übergeben? 

Besenrein genügt nicht. Die alte Wohnung muss im selben Zustand übergeben werden, wie sie einst bezogen wurde. Vergisst der Vormieter zum Beispiel die Fenster zu reinigen, können ihm die Kosten dafür in Rechnung gestellt werden. Es empfiehlt sich, eine Checkliste abzuarbeiten.

Ist es sinnvoll bei der Wohnungsübergabe professionelle Hilfe beizuziehen?

Es kommt vor, dass Vermieter der Mietpartei ungerechtfertigte Forderungen für Schäden in Rechnung stellen. Um dies zu vermeiden, können über den Mietverband erfahrene Fachleute für die Wohnungsübergabe beigezogen werden. Die Tarife des Zürcher Mietverbands finden Sie hier.

Kann ich den Mietzins des Vormieters nachfragen?

In sieben Kantonen (Waadt, Genf, Neuenburg, Freiburg, Zug, Nidwalden und Zürich) sind Vermieter verpflichtet, dazu Angaben zu machen und dabei Mietzinserhöhungen zu begründen. Die so genannte Formularpflicht soll nach dem Willen des Bundesrates in der ganzen Schweiz eingeführt werden. Es ist allerdings umstritten, ob diese Massnahme wie von ihren Befürwortern betont die Preissteigerungen am Markt wirkungsvoll bremsen wird.

Was, wenn ich die Kaution nicht aufbringen kann?

Die Kaution kann recht hoch sein, manchmal muss das Dreifache einer Monatsmiete hinterlegt werden. Wer das Geld nicht aufbringen kann oder will, kann eine Mietkautionsversicherung abschliessen. Diese kommt gegenüber dem Vermieter für Schäden oder unbezahlte Mieten auf. Auf dumme Gedanken kommen sollte man deswegen aber nicht: Ein Mietkautionsversicherer wird die Summen für nicht bezahlte Mieten beim Versicherten einfordern.

Informationen über die Modalitäten einer Wohnungskündigung sind auch erhältlich bei den Mieterinnen- und Mieterverbänden in den Kantonen oder bei zuständigen Schlichtungsbehörden.