Wie Immobilienbesitzer Steuern sparen

Mit einer sorgfältigen Planung können Eigentümer von Liegenschaften einen Haufen Geld sparen. Folgende vier Punkte sind beim Ausfüllen der Steuererklärung zu beachten.
19.01.2016 00:01
Von Ivo Ruch
Wer bei Immobilien Unterhaltsarbeiten richtig terminiert, kann Steuern sparen.
Wer bei Immobilien Unterhaltsarbeiten richtig terminiert, kann Steuern sparen.
Bild: Pixabay

Der Jahresanfang ist für viele Leute die Zeit, um sich mit der Steuererklärung zu befassen. Die Regeln in der Schweiz erlauben es, etliche Ausgaben vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Doch wer angestellt ist und weder Wertschriften noch Immobilien besitzt, für den sind die Abzüge begrenzt oder von pauschaler Natur.

Spannender ist die Situation hingegen für Eigenheimbesitzer. Sie können mit einer guten Planung Hunderte, wenn nicht gar Tausende von Franken sparen. "Eigenheimbesitzer bezahlen oft zu hohe Steuern, weil sie im Bereich der Liegenschaften nicht alle Möglichkeiten und Vorteile berücksichtigen und geltend machen", sagt dazu cash-Pensionscoach Gabor Gaspar. Sparpotenzial gibt es folgenden vier Bereichen:

1. Gestaffelt renovieren

Bekanntester und einträglichster Aspekt ist die Planung des Gebäudeunterhaltes. Denn Kosten für Liegenschaften können vom Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören Unterhaltskosten, Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten. Dabei können Immobilienbesitzer entscheiden, ob Sie die Abzüge pauschal oder effektiv geltend machen wollen. Die Pauschale beträgt in den meisten Kantonen 10 Prozent des Bruttomietertrags respektive des Eigenmietwerts, wenn das Haus oder die Wohnung jünger ist als zehn Jahre. Für ältere Liegenschaften liegt der Wert bei 20 Prozent.

Wer effektiv abrechnet, muss sämtliche Kosten detailliert auflisten. Ein wichtiger Punkt: Nur Investitionen, die den Wert der Immobilie erhalten, dürfen angegeben werden. Wertvermehrende Arbeiten sind hingegen nicht abzugsfähig. In welche Kategorie eine Arbeit fällt, ist mitunter schwierig zu beurteilen. Ein Beispiel: Ersetzt man einen alten Kühlschrank durch einen neuen, akzeptiert das Steueramt die Kosten. Wenn aber zum bisherigen Gerät ein zusätzlicher Tiefkühler eingebaut wird, dürften die Behörden den Abzug ablehnen (mehr Beispiele zu diesem Thema finden Sie hier).

Eine Ausnahme sind Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz: Solaranlagen oder Isolationen (Böden, Wände, Fenster), die den Stromverbrauch reduzieren. Um die steuerliche Progression zu umgehen, ist es ratsam, grosse Arbeiten auf mindestens zwei Kalenderjahre zu verteilen. In Jahren mit kleinem Unterhalt lohnt sich die effektive Abrechnung meistens nicht. Massgebend für die Steueranrechnung ist das Datum der Handwerkerrechnungen.

2. Die Krux mit dem Eigenmietwert

Liegenschaften gehören zum Vermögen. Die Einnahmen daraus sind als Einkommen zu versteuern. Bei vermieteten Immobilien müssen die Mietzinseinnahmen also als Einkommen angegeben werden. Die Nebenkosten darf man abziehen, falls sie in der Miete enthalten sind.

Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Sache komplizierter. Bund und Kantone setzen in diesem Fall einen Eigenmietwert fest, der als Einkommen zu versteuern ist. Immobilienbesitzer sollten zuerst überprüfen, dass dieser Wert nicht zu hoch angesetzt ist. Dazu kann das entsprechende Protokoll konsultiert werden. Wenn die eigene Einschätzung vom amtlichen Wert abweicht, kann die Behörde eine Korrektur vornehmen.

Steuern sparen lässt sich zudem mit der optimalen Höhe der Fremdfinanzierung, da Hypothekarzinsen abgezogen werden können. Eine verbreitete Faustregel besagt: Die Zinsen sollten etwa so hoch sein wie der Eigenmietwert. So lässt sich der steuerbare Betrag auf einer selbst genutzten Liegenschaft gegen Null reduzieren.

Noch komplizierter wird es bei Teilnutzung einer Immobilie. Wer nur einen Teil seines Hauses braucht, kann eine Reduktion des Eigenmietwertes geltend machen. Allerdings dürfen die freien Zimmer dann nicht einmal mehr als Lager- oder Arbeitsraum benutzt werden.

3. Indirekte Amortisation

Ein weiteres steuerwirksames Instrument ist die indirekte Amortisation der Hypothekarschuld über die Einzahlung in die Säule 3a. Das eingezahlte Geld dient der Bank als Sicherheit und Pfand. Einerseits können die 3a-Beiträge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Andererseits bleiben die abzugsberechtigten Schuldzinsen bestehen, solange die Hypothek läuft.

Eine Ausnahme: Die indirekte Amortisation über die gebundene Vorsorge ist nur möglich bei selbst genutztem Wohneigentum und nicht bei Ferienwohnungen oder vermieteten Objekten. Bei den derzeit tiefen Zinsen lohnt sich dieses Instrument vor allem aus steuerlicher Sicht, nicht aber um von der Säule-3a-Rendite zu profitieren.

4. Immobilien-Verkauf

Wenn bei einem Immobilien-Verkauf Gewinn gemacht wird, fallen für den Verkäufer Grundstückgewinnsteuern an. Sie wird in erster Linie durch den erzielten Gewinn und die Besitzdauer bestimmt und ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Je länger die Immobilie im Besitz einer Person, desto tiefer die Steuer. Weil nur ganze Jahre gezählt werden, kann es sich lohnen, den Verkauf nach Ablauf eines Jahres zu vollziehen. Bei zu kurzer Besitzdauer verlangen gewisse Kantone sogar einen Spekulationszuschlag.

Hinzu kommt: Wertvermehrende Investitionen sind vom Verkaufspreis abzugsfähig. Es ist deshalb wichtig, sämtliche Belege für den Kauf und Arbeiten aufzubewahren. Der Käufer hingegen muss sicherstellen, dass die Gewinnsteuer bereits hinterlegt ist. Denn die Behörden haben das Recht, fällige Steuern beim neuen Besitzer einzutreiben, falls es beim Verkäufer aussichtslos erscheint. Bei Heirat, Trennung, Schenkung oder Erbgang fallen in der Regel keine Gewinnsteuern an. Doch bei einem späteren Verkauf der Immobilie muss nachgezahlt werden.

Kauft man sich mit dem Gewinn aus dem Immobilien-Verkauf eine neue Liegenschaft, wird  die Gewinnsteuer aufgeschoben. Übersteigt der erzielte Gewinn den neuen Kaufpreis, wird die Differenz besteuert.

Haben Sie Fragen zur Pensionierung? Kontaktieren Sie den cash Pensionscoach via E-Mail (pensionscoach@cash.ch) oder Telefon (044 436 77 33)

Für alle weiteren Informationen besuchen Sie die Website des cash Pensionscoaches: pensionscoach.cash.ch