Das müssen Sie über Hypotheken wissen

In den letzten Jahren haben Banken die Regeln bei der Hypothekenvergabe verschärft. Zukünftige Hausbesitzer müssen als Folge strengere Anforderungen erfüllen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema.
11.04.2016 00:15
Von Pascal Züger
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, ist meist auch auf Hypotheken angewiesen.
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, ist meist auch auf Hypotheken angewiesen.
Bild: iNg

Die Höhe der Hypothekarzinsen richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Und da die Wirtschaft schon seit längerem in einem Tiefzinsumfeld vor sich hindümpelt, sind auch Hypotheken zu günstigen Konditionen zu haben. Das steigert natürlich die Nachfrage nach Wohneigentum.

Doch wenn der Hauskauf für viele Leute erschwinglich wird, birgt das auch die Gefahr einer Überhitzung am Immobilienmarkt. Um dieser Gefahr entgegenzuwirken, kam es in den letzten Jahren zu verschiedenen Gegenmassnahmen - durch neue Vorschriften der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und auch durch selbstregulierende Massnahmen der Geschäftsbanken.

Das wirkt sich auf die Hypothekenvergabe aus. Was künftige Wohneigentumbesitzer vor Aufnahme einer Hypothek wissen sollten:

Wie viel Geld wird für einen Hauskauf benötigt?

Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenmittel eingebracht werden, der restliche Betrag kann in Form einer Hypothek bei einer Bank oder Versicherung aufgenommen werden. Wobei die Eigenmittel höchstens zur Hälfte aus Geldern der Pensionskasse stammen dürfen. Die andere Hälfte muss aus "echten Eigenmitteln" wie Geld vom eigenen Konto, Wertpapieren oder Guthaben der Säule 3a berappt werden.

Kann das Eigenheim auch langfristig finanziert werden?

Es ist wichtig, vor dem Abschluss der Hypothek eine Tragbarkeitsrechnung durchzuführen. Eine Faustregel besagt, dass die laufenden Finanzierungskosten des Wohneigentums nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Um die monatliche Belastung auszurechnen, fliesst nicht nur der Hypothekenzins mit ein, sondern auch die Kosten durch die Rückzahlung eines Teils der Hypothek (sogenannte Amortisation) sowie die Unterhalts- und Nebenkosten der Immobilie. Belaufen sich die gesamten Kosten auf über 35 Prozent des Bruttoeinkommens, dann ist die Hypothek finanziell nicht tragbar. Online sind diverse Tragbarkeitsrechner verfügbar (zum cash-Rechner hier).

Was ist der Unterschied zwischen der ersten und der zweiten Hypothek?

Finanzanbieter gewähren in einer ersten Hypothek maximal 65 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Wer nun nicht 30 bis 35 Prozent Eigenmittel einschiessen kann oder will, der muss eine zweite Hypothek aufnehmen. Der Nachteil dieser zweiten Hypothek: Sie ist teurer. Die Zinsen liegen ungefähr 0,5 bis 1 Prozent über denjenigen der ersten Hypothek. Allerdings wird immer seltener von erster und zweiter Hypothek gesprochen. Stattdessen wird von den Finanzinstituten zunehmend ein Einheits-Zinssatz gewährt.

Bis wann muss die Hypothek zurückbezahlt werden?

Innert 15 Jahren oder bis zum Pensionierungszeitpunkt (je nachdem, was früher eintritt), muss die Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden. Vor der Gesetzesverschärfung im September 2014 waren es noch 20 Jahre. Normalerweise ist es exakt die zweite Hypothek, die in diesem Zeitraum zurückbezahlt (oder: amortisiert) werden muss. Für die erste Hypothek hingegen besteht keine Rückzahlungspflicht.

Soll die erste Hypothek überhaupt zurückbezahlt werden?

Ob und in welcher Höhe sich eine Amortisation auch bei der ersten Hypothek lohnt, hängt zum einen von der steuerlichen Situation ab. Kosten für die Hypo-Zinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden und erbringen so eine Ersparnis. Zum anderen spielen auch die Anlage-Alternativen eine Rolle: Wie viel Zinsen kann ich erwirtschaften, wenn ich das Geld sonst wo anlegen würde anstatt die Hypothek abzubezahlen? Ob sich die Amortisation lohnt, kann auch online kalkuliert werden.

Worauf bezieht sich der Belehnungswert?

Der Belehnungswert ist der Teil des Immobilienwerts, für den die Bank beziehungsweise Versicherung eine Hypothek gewährt. Bis September 2014 orientierte sich dieser Wert am Kaufpreis der Immobilie. Das heisst, bei einer für eine Million Franken gekauften Immobilie mit einem Belehnungsgrad von 60 Prozent wäre die gewährte Hypothek 600'000 Franken. Inzwischen zählt nun aber das sogenannte Niederstwertprinzip. Um die Höhe der Hypothek zu ermitteln, wird der niedrigere Betrag aus Kaufpreis und Bankschätzung herangezogen. Wird beispielsweise eine Immobilie für eine Million Franken gekauft, die von der Bank jedoch nur auf 800'000 Franken geschätzt wird, so beträgt bei einem Belehnungsgrad von wiederum 60 Prozent die gewährte Hypothek nur noch 480'000 Franken (60 Prozent von 800'000 Franken) und nicht mehr 600'000 (60 Prozent von einer Million Franken). Diese neue Regel kann also dazu führen, dass mehr Eigenmittel für den Hauskauf nötig sind.

Was ist eine indirekte Amortisation?

Neben dem direkten Abzahlen der Hypothek besteht auch die Möglichkeit einer indirekten Schuldbegleichung. Das bedeutet, dass der Amortisationsbetrag nicht an das Hypotheken-Institut direkt, sondern in die eigene Vorsorge einbezahlt wird. Der Vorteil dabei: Die Vorsorge wird aufgemöbelt und die Hypo-Zinsen bleiben von den Steuern abzugsfähig. Auch die Beiträge an die dritte Säule können vom steuerbaren Einkommen subtrahiert werden. Beim Pensionierungszeitpunkt wird dann das geschuldete Geld aus dem Säule-3a-Konto an die Bank überwiesen.

Welches Hypothekenmodell ist das Beste?

Jede Hypothekenform hat ihre Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann wäre eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Zudem stellt die Festhypothek die sicherere Variante dar. Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann wäre eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante. Als Alternative bietet sich auch eine Mix-Strategie an. Eine cash-Umfrage vom Juli 2015 ergab, dass ungefähr 50 Prozent der Teilnehmer auf eine Festhypothek setzen, 30 Prozent auf eine Libor-Hypothek und die restlichen 20 Prozent auf eine Mix-Strategie aus beidem.

Wo bekomme ich die günstigste Hypothek?

In der Regel sind Versicherungen bei langen Laufzeiten günstiger, Banken hingegen bei kurzen Laufzeiten oder Libor-Produkten. Zudem nimmt die Anzahl Anbieter, die digital in Erscheinung treten, laufend zu (e-Hypo, Hypomat, Swissquote, Homegate usw.). In den meisten Fällen gehören sie ebenfalls zu den günstigsten Anbietern. Oft erhält man auch attraktive Konditionen, wenn man von einer Bank oder einer Versicherung bereits andere Produkte hat. Auf jeden Fall: Von verschiedenen Anbietern Offerten einholen und die Institute miteinander vergleichen. Denn es kann sich lohnen. Eine Auflistung der aktuell tiefsten Zinssätze liefert die Tabelle unten.

Sind Hypothekenkonditionen verhandelbar?

Ja. Auf den offiziell angegebenen Konditionen, den sogenannten Schaufensterpreisen, haben Hypothekenanbieter oft eine Menge Spielraum - nach unten und nach oben. Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl können Kunden einen Unterschied von 40 bis 50 Basispunkten auf den Schaufensterpreis herausholen, wie Michael Hartmann, Vertriebsleiter von Moneypark im November 2015 zu cash sagte. Ein Beispiel: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert von einer Million können so gut 40'000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden.

 

Die tiefsten Zinssätze für 10-jährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
EasyHypo 1,13
Swissquote 1,19
BVK 1,20
e-Hypo 1,22
Homegate.ch 1,22

Die tiefsten Zinssätze für 5-jährige Festhypotheken

Anbieter Zinssatz in %
Swissquote 0,78
BVK 0,80
Homegate.ch 0,82
EasyHypo 0,83
hypomat.ch 0,86

Die tiefsten Zinssätze für Libor-Hypotheken (drei Monate)

Anbieter Zinssatz in %
Swissquote 0,69
e-Hypo 0,74
Migros Bank 0,80
Homegate.ch 0,84
KFH Kreditanstalt für Hypotheken 0,85

Quelle: vermoegens-partner.ch, Stand 08.04.2016