Wie Sie sich die billigen Hypotheken sichern

Die Schweizer Hypothekenzinsen sind auf neue Rekordstände gefallen, eine weitere Senkung scheint schwer vorstellbar. Ein Leitfaden, wie Immobilienkäufer die Mini-Zinsen in die Zukunft retten.
14.04.2016 07:52
Von Ivo Ruch
Käufer von Wohnungen und Häusern kamen selten zu günstigeren Krediten.
Käufer von Wohnungen und Häusern kamen selten zu günstigeren Krediten.
Bild: pixabay.com

Das erste Quartal 2016 war für Immobilienkäufer erfreulich, denn die Talfahrt der Schweizer Hypothekenzinsen  hat sich fortgesetzt. Kostete eine zehnjährige Festhypothek vor drei Monaten noch rund 1,75 Prozent, ist das gleiche Produkt aktuell für 1,51 Prozent zu haben. Mitte 2015 musste man für diese Laufzeiten noch bis zu 2 Prozent Zins bezahlen.

Seit die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrem negativen Leitzins von -0,75 Prozent festhält, ist das der tiefste Wert. Dasselbe gilt für den wichtigen Hypotheken-Referenzzins, nämlich die Rendite auf zehnjährige Bundesobligationen. Auch sie sank erst kürzlich auf ein neues Rekordtief bei -0,48 Prozent.

Wie es nun weitergeht, hängt von den Entwicklungen am Geld- und Kapitalmarkt ab. Der Schweizer Franken könnte gegenüber dem Euro beispielsweise bei Unsicherheiten rund um den Brexit aufwerten und die SNB zur Ausweitung der Negativzinsen zwingen. Dann könnten sich wohl auch die Schweizer Banken einem Negativzins auf Privatkonten nicht mehr entziehen.

Das wiederum würde Hypotheken weiter verbilligen. Denn klassischerweise finanzieren Banken ihre Festhypotheken über Spargelder. Mit negativen Sparzinsen könnten die Banken ihre Hypothekarzinsen noch weiter senken. "Dann dürften Hypotheken so günstig werden wie noch nie", schreibt das Beratungsunternehmen Vermögenszentrum in einem aktuellen Newsletter. Andere Beobachter wie die Credit Suisse erwarten bei langen Laufzeiten hingegen einen leichten Zinsanstieg von 35 bis 50 Basispunkten in den kommenden Monaten.

Mini-Zinsen in die Zukunft retten

Zweifellos sind die aktuellen Mini-Zinsen komfortabel für Personen, die gerade jetzt vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung stehen. Weniger günstig ist die Situation, wenn eine laufende Hypothek erst in einigen Monaten zur Erneuerung fällig wird oder wenn ein Hauskauf in naher Zukunft über die Bühne gehen soll.

Dann kann auf ein Zusatzinstrument ausgewichen werden. Denn eine zukünftige Festhypothek kann zu den Konditionen von heute abgeschlossen werden. Diese Form der Absicherung gegen steigende Zinsen, die auch Forward-Hypothek oder Terminhypothek genannt wird, ist aber auch nicht gratis und bedarf einiger Berücksichtigung.

In der Regel ist eine Absicherung bis 30 Tage im Voraus kostenlos. Einzelne Hypothekeninstitute bieten solche Forward-Produkte bis 24 Monate im voraus an, verbreiteter sind aber Abschlüsse im Bereich sechs bis zwölf Monate. Je länger diese Vorlaufzeit ist, desto höher der Zuschlag. Die Prämie variiert zudem je nach gewählter Gesamtlaufzeit, den Zinsprognosen der Bank und – wie bei allen Hypotheken – der Bonität des Kunden.

Normalerweise wird die Absicherungsprämie in den zukünftigen Hypothekenzins eingerechnet, der sich dann entsprechend über die gesamte Laufzeit erhöht. Vereinzelt erheben Kreditinstitute keinen Zinszuschlag, sondern eine einmalige Prämie. Diese Vorgehensweise ist transparenter, wie der Winterthurer Finanzberater Vermögenspartner auf seiner Homepage schreibt.

Prämien stehen ebenfalls im Keller

Der Aufpreis, den man derzeit für eine Terminhypothek bezahlen muss, ist sehr tief. Um eine zehnjährige Festhypothek für sechs Monate zu fixieren, kursieren Prämien zwischen 0,05 und 0,08 Prozent. Will man den Hypothekarzins bereits ein Jahr zum Voraus festlegen, steigt die Prämie auf 0,1 bis 0,14 Prozent. Liegen die Kosten jeweils darüber, sollten andere Anbieter bevorzugt werden.

Die tiefen Anbindungskosten hängen damit zusammen, dass viele Finanzinstitute eher seitwärts tendierende Zinsen erwarten. Wer allerdings mit steigenden Zinsen rechnet, für den kann sich eine Forward-Hypothek lohnen.

Die Berater von Vermögenspartner haben noch einen zusätzlichen Ratschlag bereit. Hypothekarnehmer sollten nicht alles auf eine Karte setzen und nur einen Teil der Hypothek frühzeitig absichern. Gerade bei Neubauten: Verzögert sich dieser, wird die Hypothek trotzdem zum vordefinierten Zeitpunkt ausbezahlt und die vollen Zinsen werden verrechnet - obwohl das Geld noch gar nicht benötigt wird.