Covid-19 hat zwar viel Unsicherheit ausgelöst, in einem Punkt aber Gewissheit gebracht: Leitzinserhöhungen sind in noch weitere Ferne gerückt. Diese Perspektive hat in den vergangenen Monaten zusammen mit den raschen und zielgerichteten staatlichen Unterstützungsmassnahmen die hohe Wertbeständigkeit von Immobilien in der aktuellen Krise garantiert. Besonders Wohnobjekte erweisen sich dabei als krisenresistente Anlage und zementieren den Mythos vom Betongold zusätzlich. Mit diesen Sätzen skizziert die Credit Suisse die aktuelle Lage am Schweizer Immobilienmarkt: "Die Wohnung wird zum Dreh- und Angelpunkt für Eigentümer, Mieter wie auch für Anleger."
Wohneigentum erfährt ein kaum für möglich gehaltenes Kaufinteresse. Im gestärkten Vertrauen auf tiefbleibende Zinsen und in wachsender Sorge vor einer Überwälzung von Negativzinsen forcieren viele Haushalte das Ziel des Eigentumserwerbs. Auf Such-Abos basierende Nachfrageindizes signalisieren sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser Rekorde. Die Ökonomen der Credit Suisse zählen derzeit schweizweit 2,1 Such-Abo pro inseriertem Eigentumsobjekt (vgl. Grafik).
Wohneigentum und grosse Wohnungen hoch im Kurs
Bau von Wohneigentum nimmt ab
Dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden steht ein unverändert knappes Angebot gegenüber. Die Produktion von Wohneigentum nimmt seit Jahren ab, und eine Trendwende ist nicht in Sicht. Die Knappheitssignale sind denn auch nicht zu übersehen. Innerhalb eines Jahres sind die Preise auf bereits sehr hohem Niveau nochmals um mehr als 5% gestiegen, hat die CS berechnet.
Aufgrund der mit den steigenden Preisen einhergehenden erschwerten Tragbarkeit verlagert sich die Nachfrage vermehrt in die Peripherie der Grosszentren oder in ländliche Gemeinden – zumal, wie die CS anfügt, der Trend zum Homeoffice einen grösseren Radius erlaubt. So gelangen auch eher günstige und damit erschwinglichere Eigenheimobjekte in die Auswahl.
Zuwanderung hält Mietermarkt stabil
Vom höheren Stellenwert der Wohnung profitiert auch der Mietwohnungsmarkt, wie auch von den hochschnellenden Eigenheimpreisen. Vor allem im urbanen Raum können die wenigsten Haushalte überhaupt noch zwischen Eigenheim und Miete wählen, was automatisch die Mietwohnungsnachfrage stützt. Für die erstaunlich robuste Mietwohnungsnachfrage war aber in erster Linie ausschlaggebend, dass der befürchtete Einbruch der Zuwanderung in der Corona-Krise ausblieb. Vergleichsweise schwierigere Arbeitsmarktbedingungen in den Heimatländern bewogen viele potenzielle Wegzüger dazu, im sichereren Hafen Schweiz zu bleiben. Die CS-Ökonomen erwarten auch im laufenden Jahr eine robuste Nettozuwanderung.
Der Eigenheimmarkt wird insgesamt weiter beflügelt und der Mietwohnungsmarkt hält sich mehr oder weniger stabil. Umgekehrt proportional zur Nachfragedynamik werden weiterhin vor allem Mietwohnungen gebaut. Nach Ansicht der Credit Suisse werden die Preise für Wohneigentum weiterhin stark steigen, während die Angebotsmieten (das sind die Mieten von ausgeschriebenen Wohnungen) aufgrund von weiter zunehmenden Leerständen im Mietwohnungsmarkt ihren Sinkflug fortsetzen.
Büroflächenbedarf wird neu kalibriert
Anders als der Wohnungsmarkt können sich die Geschäftsflächen der Corona-Krise nicht entziehen. Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt gering, weil Unternehmen mit Anmietungen zuwarten und erst einmal prüfen, inwiefern sie mittels Homeoffice langfristig Büroflächen einsparen können.
Das Bild dürfte auch nach Corona nicht stark verändern. Einzig hervorragend erschlossene Standorte sowie Innenstadtlagen sollten sich mittelfristig der schwächeren Nachfrage entziehen können, meinen die Immobilienexperten der Grossbank. Das bereits heute grösser gewordene Gefälle zwischen den Zentren und den Rändern der Büromärkte in Bezug auf Flächenangebote, Leerstände und Mietpreise werde sich voraussichtlich in den nächsten Jahren weiter akzentuieren.
Zäsur im Detailhandel
Corona vertieft wenig erstaunlich auch im Detailhandel die Gräben. Zu den Gewinnern zählt die CS ausser dem Lebensmittelhandel, der von geschlossenen Restaurants und Kantinen profitiert, vor allem die Onlineanbieter. Dagegen leiden besonderes kleinere Fachdetailhändler unter den ausbleibenden Frequenzen.
Nach der Pandemie dürfte vom Umsatzplus des Detailhandels nicht viel übrigbleiben. Die höhere Arbeitslosigkeit und Einkommenseinbussen könnten zu Zurückhaltung bei den Konsumenten führen. Ein Grossteil des in den Onlinekanal abgewanderten Umsatzes dürfte für den stationären Handel für immer verloren sein. Und Homeoffice reduziert die Fussgängerfrequenzen. Davon werden vor allem Geschäfte betroffen sein, die von Spontankäufen leben. Für den Verkaufsflächenmarkt heisst das, der Prozess der Gesundschrumpfung wird die nächsten Quartale eher noch stärker.
Logistik das Immobiliensegment der Stunde
Im selben Ausmass, wie Retailflächen an Bedeutung einbüssen, werden Logistikflächen wichtiger. Logistikdienstleistungen sind in der Welt des Onlinehandels zu einem Schlüsselfaktor geworden, beschleunigt noch durch die aktuelle Pandemie. Entsprechend gross ist der Flächenbedarf. Es fehlt an modernen Lagerflächen sowie Distributions- und Umschlagszentren, weil viele Objekte in der Schweiz überaltert sind. Neuentwicklungen stossen vielerorts auf Widerstand und kommen nur langsam voran. Dafür geeignete Grundstücke sind rar, was die Preise steigen lässt.
Die Knappheit des Angebots und die guten längerfristigen Nachfrageaussichten machen Logistikimmobilien zu einer interessanten Diversifikation für Anleger, die von den geringen Korrelationen mit anderen Immobiliensegmenten und den hohen Renditeprämien profitieren wollen, legt die CS interessierten Investoren ans Herz.
