Immobilie erwerben - Die wichtigsten Schritte: So kommen Sie zum Eigenheim

Vom Wunsch nach den eigenen vier Wänden bis zur endgültigen Schlüsselübergabe dauert es meist eine ganze Weile. cash zeigt, welche Hürden es beim Immobilienkauf zu überwinden gibt.
16.10.2019 22:15
Von Pascal Züger
Bis der Liegenschaftskauf im Trockenen ist, gibt es einige Hindernisse zu bewältigen.
Bis der Liegenschaftskauf im Trockenen ist, gibt es einige Hindernisse zu bewältigen.
Bild: pixabay.com

Rund drei Viertel der heutigen Mieter träumt vom Wohneigentum, wie eine am Dienstag veröffentlichte Studie von Swiss Life gezeigt hat. Und das, obwohl die Schweiz mit einer Wohneigentumsquote von 43 Prozent in Europa das Schlusslicht bildet.

Doch der Eigenheimkauf hat so seine Tücken. Oftmals scheitert er bereits an der Finanzierung, da die Immobilienpreise gerade in städtischen Gebieten in den letzten Jahren massiv in die Höhe geschnellt sind. Um sich überhaupt Wohneigentum leisten zu können, sparen Schweizer Familien im Durchschnitt rund acht Jahre.

Neben der Finanzierung warten auf zukünftige Eigenheimbesitzer aber noch zahlreiche weitere Herausforderungen, die es zu bewältigen gibt. Es folgen die wichtigsten Schritte von der Bedürfnisermittlung bis hin zur Schlüsselübergabe:

1. Bedürfnisse ermitteln und Suche

Zunächst sollte klargestellt werden, welcher Typ von Eigenheim in Frage kommt: Ein eigenes Haus, Stockwerkeigentum oder nur Bauland? Soll es in der Stadt sein oder doch eher auf dem Land? Die Grösse und Anzahl Zimmer sollte ebenfalls definiert werden. Um das richtige Kaufobjekt zu finden, eignet sich in erster Linie die Suche im Internet über diverse Portale (z.B. ImmoScout24.ch, homegate.ch oder comparis.ch).

Doch gibt es noch andere Wege zum Eigenheim, die häufig ausser Acht gelassen werden: Fragen Sie bei Freunden und Bekannten, ob Objekte zum Verkauf stehen. Auch in Zeitungen gibt es nach wie vor Inserate. Zudem gilt es, Aushänge zu beachten. In vielen Migros-Filialen gibt es etwa eine Pinnwand, wo Immobilien angeboten werden - die teilweise nicht im Internet zu finden sind.

2. Wohnung besichtigen

Besichtigen Sie so viele Wunschobjekte wie nur möglich, sofern diese in Ihrem finanziellen Rahmen liegen. Aber natürlich ist dies eine Zeitfrage. Spätestens an der Besichtigung können dann vom Verkäufer die Verkaufsdokumentation, ein Grundbuchauszug und Pläne verlangt werden. Stellen Sie dem Verkäufer zudem viele kritische Fragen, um allfällige Schwachpunkte der Liegenschaft zu erkennen. Wenn möglich sollten Sie das Objekt auch mehrmals besuchen, um einen Impulskauf zu vermeiden und um zu verschiedenen Tageszeiten einen Augenschein vornehmen zu können. Auch Gespräche mit Nachbarn sind lohnenswert und bei der Gemeinde können allenfalls geplante Bauvorhaben in der Umgebung nachgefragt werden.

3. Liegenschaft schätzen lassen

Häufig wurde vom Verkäufer bereits eine Verkehrswertschätzung gemacht, um den Preis des Objektes zu ermitteln. Zur Besichtigung kann dann auch ein Experte, etwa ein Architekt, mitgenommen werden, der in etwa abschätzen kann, ob dieser Wert angemessen ist. Berücksichtigt werden muss bei der Schätzung auch der Zustand der Immobilie. Nicht selten ist diese sanierungsbedürftig, was den Preis nach unten drückt.

Doch gibt es nicht den einen Preis: Noch so genau durchgeführte Verkehrsschätzungen sind, wie es der Name schon sagt, auch nur Schätzungen. Schlussendlich entscheidet der Markt, wie hoch der Preis ist.

4. Finanzierung sicherstellen

Ist die Wahl auf ein Traumobjekt gefallen, gilt es die Finanzierbarkeit abzuklären. Normalerweise findet bei einer Bank eine Erstberatung statt. Der Berater studiert das Dossier der Liegenschaft, etwa Grundbuchauszug, Pläne und Fotos. Die Bank macht dann eine eigene Schätzung und sieht, ob der Preis angemessen ist. Um den Kauf stemmen zu können, müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital eingebracht werden, für die restlichen 80 Prozent kann eine Hypothek bei einer Bank beantragt werden.

An eine Hypothek kommt aber nur, wer gewisse Tragbarkeitskriterien erfüllt: So sollten die Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Zudem verwenden die Finanzinstitute zur Ermittlung der Tragbarkeit der Hypothek einen Zinssatz von etwa 4,5 oder 5 Prozent. Um gute Konditionen zu ergattern sollten mehrere Offerten bei verschiedenen Anbietern eingeholt werden.

Lesen Sie zum Thema auch: So handeln Sie einen guten Hypothekarzins aus

5. Angebot unterbreiten

Erfüllen Sie die Tragbarkeitskriterien, so gibt Ihnen die Bank eine Finanzierungsbestätigung. Diese verlangt der Verkäufer in der Regel, wenn die Kaufabsicht mitgeteilt wird. Doch damit ist der Kauf noch nicht definitiv. Gerade in beliebten Lagen ist die Zahl an Interessenten und somit die Konkurrenz hoch. Immer häufiger wird der Käufer dabei im Bieterverfahren ermittelt, was den Preis nach oben treiben kann. Auch Motivationsschreiben werden teilweise verlangt, wo die Kaufabsicht genauer begründet werden soll. Der Verkäufer entscheidet dann, wem er die Liegenschaft verkaufen will.

6. Vorvertrag abschliessen

Haben Sie das Glück den Zuschlag zu bekommen, so vergeht bis zur endgültigen Kaufabwicklung noch immer einige Zeit, weshalb meist ein Vorvertrag, auch Reservationsvertrag genannt, abgeschlossen wird. Hier verpflichtet sich der Verkäufer, die Liegenschaft zu reservieren, während sich der Käufer zum Kauf verpflichtet. Um diesen Vertrag verbindlich zu machen, muss dieser öffentlich beurkundet werden, was ein Notar macht.

Häufig wird vom Käufer bereits eine Anzahlung festgelegt, auch die definitive Zahlungsverpflichtung einer Bank oder Versicherung für den vereinbarten Kaufpreis wird verlangt. In der Praxis werden solche Verträge aber nicht selten ohne Einbezug eines Notars abgeschlossen, was diese – zumindest theoretisch – nicht bindend macht und noch ein Rückzug aus dem Vertrag ermöglicht.

7. Aufsetzen und Abschliessen des Kaufvertrags

Der eigentliche Kaufvertrag regelt die genauen Bedingungen für die Transaktion. Ein unabhängiger Notar setzt einen Vertragsentwurf auf, den beide Parteien in der Folge nochmals genau prüfen und bei Bedarf Anpassungsvorschläge anbringen können. Der endgültige Kontrakt wird dann wiederum von Notariat verfasst und von Verkäufer sowie Käufer unterschrieben. Die wichtigsten Elemente des Vertrages sind: Angaben zu Käufer und Verkäufer, Beschrieb der Liegenschaft, Kaufpreis, Übertragungstermin, Zustand der Liegenschaft bei Übergabe, Regelung Kostenübernahme. Ein Beispiel des Magazins "Der Beobachter", wie ein Kaufvertrag aussehen kann, finden Sie hier.

Der genaue Zeitpunkt der Übergabe ist entscheidend, da ab dann der Käufer für alle laufenden Nebenkosten aufkommen muss. Auch Spezialregelungen sollten aufgeführt werden. Etwa: Wir der Heizöltank leer oder gefüllt übergeben? Gibt es Möbel, die übernommen werden? Je detaillierter der Vertrag, umso weniger Probleme wird es später geben.

Wichtig ist auch festzuhalten, wer die Kosten übernimmt. Beim Kauf entstehen etwa Notariats- und Grundbuchgebühren, die je nach Kanton sehr unterschiedlich hoch ausfallen. Im Normalfall übernehmen beide Parteien diese zur Hälfte. Hinzu kommt die Handänderungssteuer, die der Käufer berappen muss. Beim Verkäufer wiederum fällt die Grundstückgewinnsteuer an.

8. Auszahlung Hypothek und Übergabe

Die Tinte ist trocken, der Kauf ist nun fix. Das kreditgebende Finanzinstitut zahlt die Hypothek aus. Die Liegenschaft wird mit der Schlüsselübergabe übernommen. Bei der Übergabe wird in einem Rundgang mit dem Verkäufer nochmals genau geprüft, ob sich die Liegenschaft auch wirklich im vereinbarten Zustand befindet. Jedes Detail sollte kontrolliert werden, etwa ob Türen und Fenster schliessen oder der Geschirrspüler funktioniert. Auch ein Abnahmeprotokoll kann erstellt werden.

Aufgrund eines häufig im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschlusses haftet der Verkäufer für im Nachhinein entdeckte Mängel nicht mehr. Für den Käufer gilt also: Mängel die ich jetzt nicht sehe, muss ich später einmal selber bezahlen.