So handeln Sie einen guten Hypothekarzins aus

Die offiziellen Konditionen von Hypotheken-Anbietern sind nicht in Stein gemeisselt. cash gibt ein paar Verhandlungstipps für tiefere Zinsen.
07.09.2016 23:15
Von Pascal Züger
Den Hypozins für sein Eigenheim muss man geschickt verhandeln.
Den Hypozins für sein Eigenheim muss man geschickt verhandeln.
Bild: pixabay.com

 

Dieser Artikel ist Teil des am 8. September 2016 erscheinenden cash-Anlegermagazins «VALUE». Sie können das Magazin als E-Paper lesen, als PDF herunterladen oder gratis als gedruckte Ausgabe bestellen.

Es ist ein offenes Geheimnis: Die von Banken und Versicherungen angegebenen Zinssätze für Hypotheken sind nicht unverrückbar. Diese Zinssätze sind meist «Schaufensterpreise», bei denen der Hypothekaranbieter noch eine Menge Spielraum hat – nach unten wie nach oben. Je nach finanzieller Ausgangslage, Verhandlungsgeschick und Anbieterwahl kann ein Kunde einen Unterschied von bis zu 0,4 Prozentpunkten auf diesen Schaufensterpreis herausholen.

Das scheint auf den ersten Blick wenig, ist es aber nicht: Bei einer 10-jährigen Hypothek im Wert von einer Million Franken können so gut 40 000 Franken über die gesamte Laufzeit eingespart werden. So gehen Sie vor, damit auch Sie optimale Hypothekenkonditionen herausholen:

1. Frühzeitig planen

Mindestens ein halbes Jahr im Voraus sollte man sich über die verschiedenen Hypothekenmodelle informieren und das Niveau der Hypozinsen im Auge behalten. Besteht bereits eine Hypothek, die abgelöst werden muss, kann selbst bei Festhypotheken mit festem Verfall eine Kündigung von bis zu sechs Monaten vor Ablauf notwendig sein, damit der Anbieter gewechselt werden kann. Hier lohnt es sich, die Bedingungen des bestehenden Vertrags genau zu prüfen.

2. Verschiedene Offerten einholen

Eine Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark zeigt, dass 85 Prozent der Schweizer Hypothekarkunden ihren Immobilien-Kredit bei der Hausbank erneuern. Und die meisten davon tun dies, ohne auch nur eine einzige Vergleichsofferte eingeholt zu haben. Ein Fehler, denn nur selten werden den Kunden nach dem Ablauf einer Hypothek automatisch die besten Konditionen zur Weiterführung angeboten.

Es lohnt sich daher, mit drei bis fünf verschiedenen Anbietern Verhandlungen zu führen. Dem Finanzinstitut sollte dabei klargemacht werden, dass auch Offerten von anderen Anbietern eingeholt werden. Dadurch erhöht sich zwar der Aufwand, da jedes Institut ausführliche Informationen benötigt. Am Schluss schaut jedoch meistens ein besseres Angebot heraus.

3. Nach Alternativen Ausschau halten

Nicht nur Banken und Versicherungen bieten Hypothekarkredite an. Es gibt Pensionskassen, die ihren Angestellten attraktive Zinskonditionen anbieten. Doch aufgepasst: Bei einem Stellenwechsel kann sich das Darlehen plötzlich verteuern oder muss gar zurückbezahlt werden. Dann wird aus dem Traumzins plötzlich ein Ärgernis. Darüber hinaus gibt es auch Vorsorgestiftungen, die an Nicht-Mitglieder Hypotheken vergeben, so etwa die SBB oder die Aargauische Pensionskasse (APK).

4. Zusatzgeschäfte anbieten

Oft erhält man attraktivere Konditionen, wenn man bei einer Bank oder einer Versicherung zusätzliche Dienstleistungen oder Produkte bezieht. Bei einer Versicherung kann das etwa der Abschluss einer Lebens- oder Todesfallrisikoversicherung sein. Bei einer Bank wirkt sich der Übertrag von Vermögen einer anderen Bank auf die Hypothekarbank positiv aus. Die Bank Coop verbindet das Hypogeschäft mit der Sammlerkarte: Wer 20 000 Coop-Superpunkte überweist, erhält eine Zinsvergünstigung von 0,2 Prozent pro Jahr.

5. Vorteile herausstreichen

Die Höhe des Hypothekarzinssatzes erfolgt  durch den Anbieter, indem dieser ein Rating des Hypotheken-Kunden festsetzt. Damit soll die Kreditwürdigkeit bestimmt werden. Verschiedene Punkte spielen hier eine Rolle: etwa das Einkommen, der Zivilstand, das Alter, der Belehnungsgrad oder die Wiederverkäuflichkeit der Liegenschaft. An diesen Punkten kann kaum etwas geändert werden.

In anderen Bereichen gibt es durchaus Verhandlungsspielraum: Durch zusätzliche Sicherheiten aus der Säule 3a oder aus dem Pensionskassenguthaben kann der Zins nach unten gedrückt werden. Auch eigene Renovationen an der Liegenschaft  können dessen Verkehrswert erhöhen – und den Zinssatz senken. Ein weiteres Argument, das in die Verhandlungen ein­fliessen kann, ist die Wiederverkäuflichkeit. Ist die Immobilie an einer gefragten Lage, dann führt dies zu attraktiveren Konditionen. Zu guter Letzt kann auch eine hohe Hypo­thekarsumme zu einem «Mengenrabatt» ­führen.

6. Das Kleingedruckte lesen

Bevor der Kugelschreiber auf das Unterschriftfeld des Hypothekarvertrags platziert wird, sollten unbedingt nochmals die genauen Konditionen studiert werden. Nicht nur die Höhe des Hypothekarzinses spielt eine Rolle, auch allfällige Gebühren fliessen mit ein.

Zudem: Kostet die Kündigung oder die Ablösung einer Hypothek etwas? Gerade dieser Punkt ist nicht unwichtig: Beim Anbieterwechsel sind gewisse Finanzinstitute bereit, die Ablösekosten des alten Anbieters teilweise oder ganz zu übernehmen. Schliesslich kann die Bank oder der Versicherer dadurch einen neuen Kunden gewinnen.

 

Welche Hypothek ist die Richtige?

Jede Hypothekenform hat Vor- und Nachteile. Steigen die Zinsen plötzlich rapide an, dann ist eine Festhypothek die bessere Wahl, da man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Zudem stellt die Festhypothek die sicherere Variante dar.

Passen sich die Zinsen jedoch nur sehr langsam nach oben an, dann ist eher die Libor-Hypothek die kostengünstigere Variante. Als Alternative bietet sich auch eine Mix-Strategie an.

Eine Online-Umfrage von cash.ch Mitte 2015 ergab, dass ungefähr 50 Prozent der Teilnehmenden auf eine Festhypothek setzen, 30 Prozent auf eine Libor-Hypothek und die restlichen 20 Prozent auf eine Mix-Strategie aus beiden Möglichkeiten. Dazu haben Anbieter in den letzten Jahren viele neue, teil­weise komplexe Hypothekarmodelle eingeführt. Hier sollte man nur transparenten Ange­boten vertrauen. Hypotheken der verschiedenen Anbieter in der Schweiz lassen sich auf verschiedenen Internetportalen vergleichen: comparis.ch, hypothek-vergleich.com, ­moneyland.ch, vermoegenszentrum.ch.