Besteuerung von WohneigentumDie wichtigsten Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung

Die Besteuerung des Eigenmietwertes steht vor der Abschaffung. Für Immobilienbesitzer und Banken bringt ein Systemwechsel bedeutende Änderungen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen zum Dossier.
21.08.2017 23:02
Von Pascal Züger
Auf selbstbewohntes Wohneigentum muss bislang ein fiktives Einkommen versteuert werden.
Auf selbstbewohntes Wohneigentum muss bislang ein fiktives Einkommen versteuert werden.
Bild: pixabay.com

"Die Eigenmietwert-Besteuerung ist ein abstruses Konstrukt, das dafür sorgt, dass wir mit Schulden sterben", sagt Donato Scognamiglio, Immobilienexperte und CEO von IAZI. Seit Wochen ist dieses "abstruse Konstrukt" unter Schweizer Immobilienbesitzern aktuell, denn die Wirtschaftskommissionen des Nationalrats und des Ständerats wollen die Besteuerung des Eigenmietwerts nun abschaffen.

Die Abschaffung ist in der Politik seit Jahrzehnten ein Thema, doch passiert ist bisher nichts. Nun soll es so weit sein: "Von der Stimmung her sind wir derzeit so nahe an einer Abschaffung, wie noch nie", ist Scognamiglio überzeugt.

Beim Eigenmietwert handelt es sich um eine fiktive Mietzinseinnahme auf selbst bewohntes Wohneigentum, die der Einkommenssteuer unterliegt. Im Gegenzug können Hypotheken und Unterhaltskosten bei den Steuern abgezogen werden. Dieses System setzt Anreize, Hypotheken nicht abzubezahlen. Als Folge davon hat die Schweiz derzeit im internationalen Vergleich einer der höchsten Verschuldungen der Privathaushalte.

Für Eigenheim-Besitzer und Banken bedeutet ein neues Regime eine Umstellung. Hier die brennendsten Fragen zum Thema:

Ist die Abschaffung des Eigenmietwertes definitiv?

Nein. Zwar stehen die Chancen einer Abschaffung so gut wie noch nie, doch ist das Anliegen noch nicht durch. Scognamiglio: "Ich gehe davon aus, dass der Eigenmietwert und der Schuldzinsabzug abgeschafft werden. Die genaue Ausgestaltung ist aber noch nicht definiert, so mag es Ausnahmen geben, wie möglicherweise für Ersterwerber von Liegenschaften." Die nationalrätliche Kommission hält die Möglichkeit von Abzügen weiter offen und will auch Zweitwohnungen vom Systemwechsel ausnehmen.

Was ändert sich durch die Eigenmietwert-Abschaffung für Wohneigentumsbesitzer?

Bisher hatten Eigenheimbesitzer Anreize, ihre Hypothek nicht zurückzubezahlen, da diese von den Steuern abzugsfähig waren. Mit den neuen System fällt dieser Verschuldungsanreiz weg. Hypothekenrückzahlungen werden dadurch zunehmen, die Privatverschuldung in der Schweiz wird abnehmen. Wer eine Hypothek abschliesst, sollte daher künftig genau darauf achten, zu welchen Bedingungen vorzeitige Rückzahlungen möglich sind. Teilweise sind diese teuer.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Schuldenabbauen wird im neuen System nicht mehr "bestraft". "Für ältere Leute, die ihre Hypothek schon abbezahlt haben, ist die Abschaffung eine gute Neuigkeit“, sagt Immobilienexperte Scognamiglio. Einerseits gibt es keine Eigenmietwert-Besteuerung mehr, andererseits fallen auch die Abzugsmöglichkeiten weg. Auf der Homepage 123-Pensionsierung.ch kann man berechnen, ob die Abschaffung vorteilhaft wäre oder nicht. Grundsätzlich profitieren diejenigen Eigenheimbesitzer von der Abschaffung, die eine tiefe Hypothek haben. 

Wird es weniger Unterhaltsarbeiten an Immobilien geben?

Sollten mit dem neuen System Unterhaltsarbeiten nicht mehr steuerlich abzugsfähig sein, besteht tatsächlich die Gefahr, dass Wohneigentümer weniger Renovationen tätigen. Doch die Politiker sind sich dieser Gefahr bewusst. "Wir müssen vor allem auch prüfen, dass aufgrund fehlender Abzugsmöglichkeiten der Unterhalt der Liegenschaften nicht vernachlässigt wird", sagte FDP-Nationalrat Hans-Ulrich Bigler kürzlich. Deshalb ist es denkbar, dass gewisse Unterhaltsarbeiten auch weiterhin abzugsfähig bleiben werden.

Wer sind die Verlierer einer Abschaffung?

In erster Linie die Banken. "Wenn weiter amortisiert wird, müssen diese mit kleineren Erträgen rechnen. Es laufen ihnen quasi die Kunden weg“, so Scognamiglio. Die Logik dahinter ist einfach: Hauseigentümer verringern ihre Schulden schneller, deshalb benötigen sie auch weniger Hypotheken von Banken.

Wie weit ist die politische Initiative fortgeschritten?

Letzte Woche stimmte die nationalrätliche Kommission der Initiative "Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung" einstimmig zu. Nun ist der Ball beim Ständerat, der baldmöglichst einen konkreten Gesetzesvorschlag ausarbeiten muss. Im Herbst kommt die Initiative voraussichtlich in den Nationalrat. Bis dahin werden noch verschiedene Interessensgruppen versuchen, die Gesetzgebung zu ihren Gunsten zu beeinflussen.

In der Vergangenheit scheiterten mehrere Versuche, den Eigenmietwert abzuschaffen. Weshalb sollte es ausgerechnet jetzt klappen?

Der Hauseigentümerverband (HEV) wollte bisher bei einem Wegfall der Eigenmietwert-Besteuerung die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für Wohneigentümer trotzdem beibehalten, was von linker Seite nicht akzeptiert wurde. Seit diesem Frühjahr ist der HEV jedoch bereit, auf den Abzug für Schuldzinsen und Liegenschaftsunterhalt zu verzichten, wenn dadurch ein Systemwechsel ermöglicht wird. Daher ist es ein politisch günstiger Moment für die Abschaffung.

Darüber hinaus ist der Eigenmietwert an die Häuserpreise gebunden. In den letzten Jahren schossen diese teils massiv in die Höhe, was auch den Eigenmietwert entsprechend erhöhte. Für viele Hauseigentümer ist das ein grosses Ärgernis.