cash-Interview - «Bei den steigenden Preisen von Eigenheimen ist kein Partycrasher in Sicht»

Für Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse bei der Zürcher Kantonalbank, wird der Preisanstieg bei Wohnimmobilien weiter anhalten. Im cash-Interview äussert sie sich auch zu der Gefahr einer Immobilienblase.
18.11.2021 21:30
Interview: Manuel Boeck
Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse bei der Zürcher Kantonalbank.
Ursina Kubli, Leiterin Immobilienanalyse bei der Zürcher Kantonalbank.
Bild: ZVG

cash.ch: Wie haben sich das Angebot und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in den letzten Monaten entwickelt?

Ursina Kubli: Wohnen bleibt das dominante Thema bei Schweizerinnen und Schweizern. Die Nachfrage ist überhaupt nicht abgeklungen. Speziell gilt dies für den Eigenheimbereich. Der Ansturm ist immer noch da. Doch auch im Mietwohnungsmarkt sieht man, dass Wohnen in der Pandemie noch einmal einen höheren Stellenwert erhalten hat. Die Nachfrage wird von der Angebotsseite nicht bedient. Im Eigenheimbereich ist die Neubautätigkeit sehr gering. Und bei Mietwohnungen wurde häufig am falschen Ort gebaut. Wenn man die gängigen Immobilienportale betrachtet, ist das Angebot dünn.

Gerade bei Eigenheimen: Wer kann sich diese hohen Preise noch leisten?

Wir haben vor zwei Jahren eine Analyse gemacht, wo wir Steuer- und Vermögensdaten der Mieter in der Schweiz angeschaut haben. Laut unseren Berechnungen konnten sich damals 10 Prozent ein Eigenheim leisten. Seit damals ist auf der Preisseite einiges passiert. Die Situation hat sich nochmals verschärft.

Woher kommt dann die hohe Nachfrage?

In diesen Berechnungen wird nicht berücksichtigt, wenn in der Familie noch Geld vorhanden ist. Stichwort Erbvorbezug, Schenkungen oder Erbschaften generell. Ältere Generationen haben oftmals Immobilien. Und häufig wird geschaut, dass man vor dem Ableben etwas weitergeben kann, so dass auch die Nachkommen in einem Eigenheim aufwachsen können.

Was bedeutet dies für die zukünftige Marktentwicklung?

Es ist sicherlich ein Preisniveau, das für ganz viele eine Hürde darstellt. Es sind trotzdem noch Leute vorhanden, die sich das leisten können. Wer in den letzten Jahren investiert gewesen ist - auch an den Aktienmärkten -, konnte sein Vermögen steigern. Vermögende Leute sind noch vermögender geworden. Es ist daher Geld und Nachfrage vorhanden. Und heutige Mieter haben oft das Gefühl, sie verpassten etwas: Man selbst zahlt viel Miete, während die anderen keine Zinsen zahlen. Zudem sehen die Mieter auch die Preissteigerungen bei den Immobilien.

Welche Rolle spielt die Zuwanderung?

Die Netto-Zuwanderung blieb während der Pandemie sehr robust – die Bevölkerung ist sogar gewachsen. Dies weil viele Personen das Land nicht verlassen haben.

Es ist das Dauerthema schlechthin. Erst letzte Woche warnte die Finanzmarktaufsicht Finma vor einer Immobilienblase in der Schweiz. Wäre jetzt nicht ein guter Zeitpunkt, seine Immobilie zu einem sehr attraktiven Preis zu verkaufen?

Das perfekte Timing erwischt niemand. Schlussendlich muss ein solcher Entscheid auch in die jeweilige Lebenssituation passen. Und wir sehen zurzeit einen enormen Ansturm, der nicht befriedigt werden kann, da der Wohnungsbau noch so stark auf den Mietbereich fokussiert ist. Im Eigenheimbereich ist wegen dem Nachfrageüberhang kein Partycrasher in Sicht.

Im Mietbereich gibt es keine Party…

Ja, da war in den letzten Jahren vielmehr die Angst vor zu hohen Leerstände vorhanden. Diese haben sich jedoch etwas gefüllt. Die Anzahl leerer Wohnungen ist per Juni 2021 zum ersten Mal seit 10 Jahren wieder gefallen. 

Das wiederholte Warnen vor einer Immobilienblase soll man getrost ignorieren?

Nein. Die Immobilienpreise haben ein Niveau erreicht, das sich von der Einkommensentwicklung losgelöst hat. Teilweise sind eine Euphorie und sogar Hysterie für Wohneigentum vorhanden. Ohne Schenkungen würden Käufer teilweise ihre finanzielle Komfortzone verlassen. Die Appellation an die Selbstregulation der Branche ist richtig. Schlussendlich steht aber die Frage im Raum, durch was die Immobilienblase getrieben wird. Die Negativzinsen setzen gefährliche Anreize. Dies gilt nicht nur für die Immobilienwelt, sondern für den ganzen Finanzmarkt. Liquidität hat nun mal in diesem Umfeld, wo eine Vermögensinflation stattfindet, keinen Wert.

Die Inflation hat insbesondere in den USA stark angezogen. Als Folge wird die US-Notenbank Fed vermutlich 2022 die Leitzinsen anheben, was die Hypozinsen nicht kalt lassen dürfte. Zeichnet sich hier nicht doch ein Partycrasher für den Immobilienmarkt ab?

Dies ist ein US- und weniger ein Schweizer Thema. In den USA sehen wir, dass die Löhne ansteigen. Viele US-Arbeitnehmer sind während der Corona-Krise aus dem Arbeitsmarkt ausgestiegen. Jetzt müssen Arbeitgeber mehr zahlen, dass diese wieder zurückkehren. Dies ist der gefährlichste Faktor für die Inflationsentwicklung. In der Schweiz sehen wir diese Entwicklung bei den Löhnen nicht. Und der zweite Inflationstreiber, die Lieferengpässe, wird temporär bleiben. Dadurch dass die Preise höher sind, werden viele Firmen Opportunitäten wahrnehmen. Masken sind ein gutes Beispiel hierzu. Wegen den absurd hohen Preisen zu Pandemiebeginn sind viele Anbieter eingesprungen und haben den Preis gedrückt.

Steigende Hypozinsen werden also nicht zum Partycrasher in der Schweiz.

Genau. Der Vergleich zwischen den Hypozinsen und Mieten spricht noch lange für Wohneigentum. 

Wann kippt diese Rechnung? 

Diese wird erst dann kippen, wenn die Hypothekarzinsen wieder ansteigen. Im Einzelfall ist das auch von der Mietdauer abhängig.

Die Immobilienpreise werden in der Tendenz weiter ansteigen. Gehen Käufer von Wohneigentum wirklich kein erhöhtes Risiko ein? 

Man muss klar unterscheiden: Für die nächsten zwei Jahre ist kein Turnaround in Sicht. In zehn oder fünfzehn Jahren kann die Situation eine ganz andere sein. Deshalb ist es so wichtig, dass man sich finanziell im grünen Bereich bewegt und ein höheres Zinsumfeld stemmen kann.

Inwiefern hat die Corona-Pandemie bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien den Markt verändert?

Im Bürobereich ist die Zentralität noch wichtiger geworden. Gerade in Zentrumlagen ist es noch schwieriger, attraktive Büroflächen zu finden. Auch hier sieht man den Effekt vom Homeoffice: Wenn die Leute ins Büro kommen, dann braucht es attraktive Büros und Lage. Im Bereich der Verkaufsflächen sieht man wegen des Onlinehandels eine starke Veränderung. Es gibt vermehrt Showrooms, wo Beratungen angeboten werden. Zentrumslagen bleiben als “Visitenkarte” attraktiv. In den Agglomerationen oder auf dem Land wird es beispielsweise für einen Kleiderladen sehr anspruchsvoll.

Ursina Kubli leitet in der Zürcher Kantonalbank das Immobilien Research. Die diplomierte Ökonomin verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Konjunktur- und Immobilienanalyse.