Hypothekarkredite gibts nicht mehr so leicht

Hypothekarkredite sind so günstig wie nie zuvor. Dennoch beissen viele Leute bei den Banken auf Granit. Das freut die Schweizerische Nationalbank.
06.06.2016 06:40
Von Ivo Ruch
Der Schweizer Immobilienmarkt beruhigt sich trotz reger Nachfrage.
Der Schweizer Immobilienmarkt beruhigt sich trotz reger Nachfrage.
Bild: pixabay.com
Hypothekenberater Giampiero Brundia nennt es einen Zielkonflikt. Er meint damit - auf der einen Seite - die sehr tiefen Hypothekenzinsen, die bei vielen Leuten den Wunsch nach Wohneigentum wecken. Dem gegenüber steht eine mittlerweile starke Regulierung des Marktes.
 
"Das hat zur Folge, dass viele Personen gerne eine Hypothek hätten, aber keine oder zu wenig bekommen", sagt der Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster. Und er stellt fest: "Wir haben nach wie vor eine hohe Beratungsfrequenz. Aber es kommt prozentual zu weniger Abschlüssen."
 
Dasselbe Bild beim Hypothekenvermittler Moneypark: Die tiefen Zinsen lösen mehr Wünsche nach einer eigenen Immobilie aus. Interessenten werden aber oft enttäuscht. "Wir mussten in den letzten Monaten deutlich mehr Anträge von Kunden zurückweisen, weil die Interessenten die Tragbarkeitskriterien nicht erfüllen", schreibt Moneypark-Vertriebsleiter Michael Hartmann auf Anfrage. 
 
Der Hintergrund: Die Finanzierung von Wohneigentum in der Schweiz ist so günstig wie noch nie zuvor. Wie Daten von Vermögenspartner zeigen, kostet eine zehnjährige Festhypothek im Schnitt nur noch 1,48 Prozent. Anfang Jahr lag dieser Wert bei 1,77, vor einem Jahr noch bei damals schon tiefen 1,92 Prozent. Über die gesamte Laufzeit ist das eine Ersparnis von 44'000 Franken. Neben dem allgemeinen Tiefzinsumfeld sind die günstigen Kredite auch Ausdruck des funktionierenden Wettbewerbs zwischen Banken, Versicherungen und Online-Anbietern.
 
Preise stagnieren allmählich
 
In Kombination mit der Zuwanderung und dem Anlagenotstand hat das dazu geführt, dass die Immobilienpreise in der Schweiz in den letzten Jahren stark angestiegen sind. In gewissen Regionen wie rund um den Zürich-, den Zuger- oder den Genfersee verteuerte sich Wohneigentum im zweistelligen Prozentbereich.
 
Obwohl die wichtigsten Treiber der Immobilienpreise (tiefe Zinsen und Anlagenotstand) immer noch intakt sind, scheinen Eigenheime ihren Zenit erreicht zu haben. Berechnungen der UBS und auch des Hypothekenbrokers Moneypark zeigen, dass die Preise für Wohneigentum im ersten Quartal 2016 stagnierten oder nur marginal stiegen.
 
Die Gründe liegen auf der Hand: "Es ist gut möglich, dass allmählich die restriktivere Hypothekenvergabe, angestossen durch die Finma und die SNB, ihre Wirkung entfaltet", begründet Marc Parmentier vom Internet-Vergleichsdienst comparis die Beruhigung am Immobilienmarkt. Das birgt eine neue Gefahr für Immobilienkäufer. Dass nämlich für Wohneigentum vermehrt Preise bezahlt werden, die über dem eigentlichen Marktwert liegen.
 
Auch Raiffeisen, Marktführer bei Wohnfinanzierung, wächst im Hypothekarbereich im laufenden Jahr nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren, wie Mediensprecher Franz Würth sagt. Allerdings war das Wachstum in diesem Bereich zuvor auch aussergewöhnlich hoch.
 
Alles läuft nach SNB-Plan
 
Seit 2012 wurden verschiedene Hypotheken-Hürden eingeführt. Darunter mehr hartes Eigenkapital, schnellere Rückzahlung und die Begrenzung des Pensionskassenbezugs (eine detaillierte Auflistung finden Sie hier).
 
Es regt sich aber auch Widerstand: Für Hypothekenberater Giampiero Brundia etwa wird dieses Regime nun viel zu streng umgesetzt. "Die Hypothekeninstitute haben ihre Anforderungen deutlich erhöht. Zum einen rechnen viele mit einem Zinssatz von um 5 Prozent, zu der die Hypothek tragbar sein muss. Für mich ist das viel zu hoch", sagt er. Ein imaginärer Puffer von 2 Prozent würde genügen, wenn man stattdessen den Kunden und das Hypothekenprodukt genauer prüfte.
 
Für die Schweizerische Nationalbank (SNB) läuft diese Entwicklung jedoch genau in die richtige Richtung. Gebetsmühlenartig warnen SNB-Exponenten vor Risiken im Immobilienmarkt und animieren die Banken zu höheren Hürden. Dabei dürfte ihr auch in die Karten spielen, dass nicht zu viele Leute den Anlagenotstand umgehen können, womit die Negativzinsen besser greifen.
 
Derweil dürfte es verlockend bleiben, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Denn wenig deutet derzeit darauf hin, dass die Hypothekenzinsen in naher Zukunft anziehen werden. Marc Parmentier erwartet für die kommenden Monate gar nochmals leicht sinkende Zinsen. Viele Leute werden den Traum vom Eigenheim vergeblich weiterträumen.