Immobilien: Aufgepasst auf die Zinsfalle

Die Immobilienpreise kommen unter Druck, wenn die Zinsen weiter anziehen. Eine Anleitung für künftige Eingenheim-Käufer. Teil III der cash-Serie zum Anleger-Verhalten bei der Zinswende.
19.02.2014 01:00
Von Frédéric Papp
Hierzulande erlebte der Immobilienmarkt während zehn Jahren einen starken Boom.
Hierzulande erlebte der Immobilienmarkt während zehn Jahren einen starken Boom.
Bild: cash

Ein anhaltendes Tiefzinsniveau, eine starke Zuwanderung und eine prosperierende Schweizer Wirtschaft liess in den vergangenen zehn Jahren die Immobilienpreise hierzulande stark ansteigen. In Hotspot-Regionen wie am Genfersee, Zürich oder der Zentralschweiz verteuerten sich die Preise zwischen 2002 und 2012 teils um 7 Prozent pro Jahr.

Doch der Schweizer Immobilienmarkt verliert diesen Nimbus der Unverletzlichkeit allmählich. Laut dem jüngsten UBS-Immobilienblasenindex sind die Preise in den Hotspot-Regionen rund um den Genfer- und Zürichsee im vierten Quartal 2013 gar leicht gesunken. Und mit der Annahme SVP-Initiative "Gegen Masseneinwanderung" ist noch nicht absehbar, wie sich dies auf die Zuwanderung und somit auf die Immobilienpreise auswirken wird. Ersten Einschätzungen zufolge ist mittelfristig mit tieferen Immobilien- und Mietpreisen zu rechnen (cash berichtete).

Auch die Hypothekarzinsen haben sich in den letzten Monaten von ihren Tiefstwerten gelöst. Diese Zinsen waren in den letzten Jahren der Haupttreiber des Immobilienbooms. Kostet eine zehnjährige feste Hypothek im Herbst 2012 unter 2 Prozent, sind es heute durchschnittlich 2,7 Prozent. Je nach Höhe des Kreditbetrags macht dies eine Differenz von mehreren tausend Franken. Und gemäss einer kürzlich publizierten Prognose der Credit Suisse ist in den nächsten 12 Monaten mit einem Anstieg auf 3 Prozent zu rechnen.

Eigenheim-Kauf wird deutlich anspruchsvoller

Zum einen ist die Zinserhöhung auf die Konjunkturerholung insbesondere der US-Wirtschaft zurückzuführen und zu einem geringeren Teil auch auf regulatorische Massnahmen wie dem antizyklischen Kapitalpuffer. Diese Massnahmen wirken dämpfend auf die Immobilienpreise in der Schweiz.

Für eine grössere Veränderung der Immobilienpreise nach unten müsste der Drei-Monats-Libor-Franken-Zins deutlich ansteigen. "Steigt dieser auf 3 Prozent, drohen im Schnitt Preiskorrekturen von zehn bis zwanzig Prozent. Je schneller die Zinsen steigen, desto stärker fällt die Korrektur aus", sagt UBS-Immobilienspezialist Matthias Holzhey zu cash. Von Preiskorrekturen im Bereich von 30 Prozent wie in den 1990er-Jahren schliessen hingegen die meisten Marktbeobachter weitgehend aus.

Eine baldige Leitzinserhöhung steht derzeit aber nicht an. So rechnen Ökonomen für die USA erst in einem Jahr mit einer moderaten Leitzinserhöhung und im Falle der Europäischen Zentralbank geht der Markt in den kommenden Monaten eher von einer weiteren Senkung des Leitzinses aus. Gleichzeitig werden auch die Franken-Libor-Sätze tief bleiben, da diese wegen der Kursuntergrenze direkt an den Euro gekoppelt sind.

In einem solchen Umfeld wird der Kauf eines Eigenheims deutlich anspruchsvoller. Bei steigenden Zinsen lohnt es sich, den Kauf mit einem Mix zwischen unterschiedlichen Hypotheken zu finanzieren. So vermeiden Sie die Zinsfalle. cash hat mögliche Diversifikationen für drei unterschiedliche Risikoprofile zusammengestellt: 

 

Risikofreudig: 30 Prozent Festhypothek (zehn oder zwölf Jahre) und 70 Prozent Libor-Hypothek (drei Monate). Die derzeit noch tiefen Hypo-Zinsen sprechen für eine langfristige Teilabsicherung. Gleichzeitig ist ein attraktiv, ein signifikanter Anteil der Finanzierungssumme in Libor-Hypotheken abzuschliessen. "Libor-Hypotheken waren im Vergleich zu zehnjährigen Festhypotheken in den letzten 20 Jahren durchwegs attraktiver", sagt Holzhey.

Ausgewogen: 70 Prozent Festhypotheken (zehn oder zwölf Jahre) und 30 Prozent Libor-Hypothek (drei Monate). Mit einem signifikanten Anteil der Finanzierung mittels einer Festhypothek werden der Sicherheitsgedanke sowie die langfristige Sicherung des tiefen Zinsniveaus berücksichtigt.

Sicherheitsorientiert: Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, zum Beispiel 40 Prozent in fünf- bis achtjährigen und 60 Prozent in zehn- bis zwölfjährigen. Eine Verteilung auf zwei Laufzeiten ist empfehlenswert, damit bei einer möglichen Zinshausse nur ein Teil des Hypothekarvolumens zur Erneuerung ansteht.