Steigen nun auch die Wohnungsmieten?

Die Hypozinsen sind klar gestiegen. cash wollte von Experten wissen, ob dies Folgen hat für den hypothekarischen Referenzzinsatz, der Richtschnur ist für die Mietzinsen und der am nächsten Montag neu festgesetzt wird.
27.08.2013 06:43
Von Ivo Ruch
Steigende Hypo-Zinsen verteuern in der Regel die Mieten.

Die Zinsentwicklung von zehnjährigen Festhypotheken kennt seit einigen Monaten nur eine Richtung: nach oben. Im Dezember 2012 lag der durchschnittliche Zins noch bei 1,94 Prozent, aktuell steht er bei 2,73 Prozent - eine Verteuerung um über 40 Prozent. Auch fünf Jahre laufende Darlehen haben im bisherigen Jahresverlauf deutlich zugelegt: von 1,35 auf 1,88 Prozent.

Werden nun die Mieten hierzulande zusätzlich verteuert, weil die Hauseigentümer die Kosten der jüngst gestiegenen Hypothekarzinsen überwälzen?

Das Gegenteil sei der Fall, sagt Michael Töngi, Generalsekretär des Mieterverbandes, gegenüber cash. "Die Möglichkeit ist sehr gross, dass der Referenzzinssatz auf 2 Prozent sinkt". Töngi begründet seine Prognose mit Daten der Berner Kantonalbank (BEKB). Die BEKB veröffentlicht monatlich die Durchschnittszinsen ihrer Hypotheken. Und die Zahlen der relevanten Monate zeigen laut Töngi einen weiterhin sinkenden Wert.

Zins reagiert träge

Klarheit über die Entwicklung des Referenzzinssatzes gibts am kommenden Montag vom Bundesamt für Wohnungswesen. Dieses legt den Zinssatz jeweils für die nächsten drei Monate fest. Er beruht auf den Hypothekarforderungen aller Schweizer Banken, die mehr als 300 Millionen an Darlehen ausstehend haben. Dieser Satz gilt als Richtschnur für die Berechnung der Mietzinsen in der ganzen Schweiz.

Der Durchschnittszins wird nach einem arithmetischen Automatismus berechnet: Fällt der durchschnittliche Marktzins unter 2,12 Prozent, wird der Referenzzins auf 2 Prozent gesenkt. Doch weil der Referenzzins auf Daten aus der Vergangenheit beruht und  auch viele Festhypotheken, die auf sehr tiefem Zinsniveau abgeschlossen wurden, in die Berechnung mit einfliessen, reagiert er träge.

Daher glaubt auch Hypothekarspezialist Stefan Rüesch von Comparis, dass es am Montag zu keinen Veränderungen kommt. "Der Referenzzinssatz bleibt bei 2,25 Prozent, weil der Anstieg der Festhypotheken zu gross ist, um eine Senkung zu rechtfertigen."

Seit Juni 2012 unangetastet

Seit der Referenzzinssatz vom Bund festgelegt wird, ist er konstant gesunken. Von 3,5 Prozent im September 2008 auf 2,25 Prozent Juni 2012. Seither verharrt er auf diesem Niveau.

Mit einer Anhebung des Referenzzinses in naher Zukunft rechnen indes beide Experten nicht. "Weil sich der Referenzzins sehr träge verhält, erwarte ich auch beim übernächsten Entscheid im Dezember noch keine Anhebung des Zinses", sagt Rüesch von Comparis. Und Töngi meint, es könne auch noch gut ein Jahr dauern, bis der Zinssatz nach oben gehe.

Das heisst für Mieter, dass sie noch bis gegen Ende 2014 nicht mit Preiserhöhungen bei den Mietwohungen rechnen müssen. Denn solange der Referenzzinssatz nicht ansteigt, dürften sich auch die bestehenden Mieten nicht weiter verteuern. Töngi fordert die Mieter auch auf, aufgrund des tiefen Referenzzinses eine Mietzinsreduktion zu verlangen, falls dies noch nicht geschehen sei.

Das allgemeine Zinsniveau in der Schweiz wird vom internationalen Umfeld beeinflusst. Die nächsten wegweisenden Impulse werden dabei von der amerikanischen Zentralbank (Fed) im September erwartet. Ob und in welchem Ausmass die Fed ihre konjunkturstützenden Massnahmen im September zurückfahren wird, hat massgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der weltweiten Zinsen.