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«Bei den Hypozinsen jetzt nicht in Panik geraten»

Wegen der anziehenden Zinsen bei Hypotheken sollten Immobilienkäufer nicht in Torschlusspanik geraten, rät Immoscout24-Direktor Martin Waeber im cash-Talk. Preise für Immobilien bleiben 2017 hoch, Mieten dagegen sinken.
06.01.2017 00:05
Von Daniel Hügli
Martin Waeber, Direktor ImmoScout24 , im cash-Talk von cash.ch.
Bild: cash

Die Zinsen auf Festhypotheken in der Schweiz sind in letzter Zeit gestiegen. Noch vor drei Monaten kostete eine zehnjährige Festhypothek im Durchschnitt rekordtiefe 1,38 Prozent Zins. Zu Jahresbeginn bewegt sich der Zinssatz nun bei etwa 1,6 Prozent. Ein Anstieg mit Seltenheitswert auf Sicht der letzten Jahre.

Setzt sich der Trend im Jahr 2017 in dieser Kadenz fort? Martin Waeber relativiert: "Ich gehe davon aus, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nicht signifikant steigen werden", sagt der Direktor des Immobilienportals von Immoscout24 im cash-Talk. Im Klartext heisst das: Bei kurzfristigen Zinsen geht Waeber von einer Seitwärtsbewegung aus. "Mittel- und langfristige Hypotheken aber könnten noch 10 bis 15 Basispunkte anziehen." 

Was oft vergessen geht trotz des Hypopzinsanstiegs in den letzten Wochen: Verglichen mit Niveaus von früher ist und bleibt das Zinsniveau bei Hypotheken in der Schweiz noch immer ultratief. Noch im Jahr 2011 zum Beispiel kosteten langlaufende Festhypotheken etwa 3 Prozent Zins, davor noch mehr.

Den jahrelangen Sturz der Schweizer Hypozinsen bis auf ein Rekordtief im Herbst 2016 gestoppt hatte die Wahl von Donald Trump als neuen Präsidenten der USA. Seine Versprechen zur Ankurbelung der Wirtschaft trieben die Inflationserwartungen der Anleger weltweit in die Höhe. Als Folge davon stieg auch die Rendite der zehnjährigen Anleihe der Eidgenossenschaft, die massgebend für die Berechnung der langfristigen Hypothekenzinsen in der Schweiz ist.

Jetzt noch rasch eine Hypothek abschliessen?

Sollen Käufer von Wohnimmobilien jetzt noch eine langfristige Hypothek abschliessen, um noch von den tiefen Zinsen zu profitieren, die womöglich bald durch die Decke gehen? Martin Waeber winkt ab. "Ich würde da jetzt nicht in Panik geraten", sagt er und verweist auf das anhaltend tiefe Zinsniveau und die Zusammenstellung von Krediten bei einem Hypothekenabschluss. "Wichtig ist, die Hypothekarmodelle und die Laufzieten zu mixen, um so das Zinsrisiko zu diversifizieren." 

Während sich die Zinsen im Hypothekarbereich in den letzten Monaten doch relativ deutlich bewegt haben, ist an der Immobilienpreisfront 2016 nicht sehr viel geschehen. Die Preise für Einfamilienhäuser haben sich im Schnitt stabilisiert und stiegen noch rund 1 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen sind im Schnitt dagegen 4,2 Prozent gewachsen. Diese Tendenzen werden sich wohl auch im 2017 fortsetzen.

"Der Trend geht weiter Richtung Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen. Diese können sich Leute in urbanen Regionen noch eher leisten", sagt Waeber im cash-Talk. Bei Stockwerkeigentum kostet ein Quadratmeter Nettowohnfläche mittlerweile rund 7200 Franken. Das ist ein Höchststand.

Mieter können aufschnaufen

Erleichterung wird das Jahr 2017 aber für Mieter bringen. Der Druck auf die Mietzinsen bleibt bestehen, was mit den gestiegenen Leerbeständen in der Schweiz zusammenhängt. "Anleger investieren generell nach wie vor in den 'sicheren Hafen' von Immobilien und da vor allem in den Bau von Mietwohnungen, das Angebot wir hier also ausgeweitet", erklärt Waeber die Situation auf dem Mietermarkt. "Auf der anderen Seite beobachten wir einen markanten Rückgang der Zuwanderung in die Schweiz, was die Nachfrage nach Wohnungen sinken lässt." 

Zwar sind die Mieten in der Schweiz im 2016 im Schnitt bloss 0,7 Prozent gesunken. Das ist sehr wenig angesichts des rasanten Anstiegs der Mietzinsen der letzten fünf Jahre vor allem in städtischen Gebieten - vergleichen gleichzeitig mit dem anhaltenden Fall des allgemeinen Zinsniveaus in derselben Zeitspanne. Doch 2017 werden die Mieter noch von anderer Seite als dem Überangebot von Wohnungen erhalten. Viele Experten erwarten, dass 2017 der hypothekarische Referenzzinssatz des Bundes ein weiteres Mal sinken wird. 

Auch Waeber schätzt, dass dies geschehen wird. "Wir sind relativ nah beim Schwellenwert von 1,625 Prozent, bei dem eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes in Frage kommt. Man darf davon ausgehen, dass es Mitte Sommer eine weitere Senkung auf 1,5 Prozent geben wird."
 
Die Mieter müssen dann aber beim Hauseigentümer ein Begehren stellen zur Mietzinsreduktion - von Eigentümerseite besteht von Gesetzes wegen kein Handlungsbedarf. 

Im cash-Talk gibt Martin Waeber auch Tipps, was Immobilienbesitzer beim Ausfüllen der Steuererklärung beachten müssen.