Heimstaden Bostad werde Deutschland kein weiteres Kapital zuweisen, solange der Vorschlag auf dem Tisch liege, sagte Co-CEO Christian Fladeland in einem Interview. Die schwedische Immobiliengruppe besitzt in Berlin rund 20'000 Wohnungen im Wert von insgesamt etwa 5 Milliarden Euro. Das entspricht 15 Prozent ihres Portfolios.
«Natürlich glaube ich, dass man in Deutschland nicht investieren kann, wenn man so Gesetze macht», sagte Fladeland. «Auch wenn das Berlin-spezifisch ist, denke ich, dass es sehr starke Auswirkungen darauf hat, wie man das Risiko ausländischer Direktinvestitionen in einem Land bewerten kann.»
Eine mögliche, von der Linken geführte Koalition in Berlin hat sich darauf verständigt, ein Gesetz voranzutreiben, das private Vermieter mit mehr als 10'000 Wohnungen dazu zwingen würde, Bestände oberhalb dieser Schwelle in öffentliches Eigentum zu überführen. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Das Gesetz ist für 2028 geplant, die Umsetzung für das darauffolgende Jahr.
Fladeland schätzt, dass etwa die Hälfte des Berliner Heimstaden-Portfolios betroffen sein könnte. Sollte die Entschädigung 40% unter dem Marktwert liegen, könnte daraus ein Verlust von 1 Milliarde Euro entstehen. Er sieht eine «sehr, sehr geringe Wahrscheinlichkeit», dass die Enteignungen letztlich tatsächlich umgesetzt werden. Die Unsicherheit beeinflusse jedoch bereits, wo das Unternehmen sein Geld investiert.
Politische Folgen
Berlin kämpft mit einem chronischen Wohnungsmangel und stark gestiegenen Mieten. Das hat die politische Unterstützung für eine stärkere staatliche Kontrolle des Mietmarkts gefördert. Die Linke trat bei der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im vergangenen Monat mit dem Versprechen an, das Ergebnis eines Volksentscheids von 2021 umzusetzen, das die Überführung grosser privater Immobilienbestände in öffentliches Eigentum befürwortete.
Die Stadt habe zu langsam Flächen für neuen Wohnraum bereitgestellt und müsse mehr privates Kapital anziehen, um das Angebot zu erhöhen, sagte Fladeland. Der Enteignungsvorstoss drohe laut dem CEO das Gegenteil zu bewirken, indem er Investitionen abschrecke, ohne zusätzliche Wohnungen zu schaffen.
«Mit dieser Massnahme kann ich mir keinen schlechteren Weg vorstellen, um tatsächlich jegliches Kapital davon abzuhalten, in die Stadt zu kommen und zur Lösung des eigentlichen Problems beizutragen», sagte Fladeland.
Der Vorschlag steht noch vor erheblichen politischen und rechtlichen Hürden. Die Bundesregierung hat sich im Juli darauf verständigt, ein Gesetz auf den Weg zu bringen, das Bundesländer an der Enteignung privater Wohnungen hindern soll. Zugleich wird erwartet, dass ein Berliner Gesetz verfassungsrechtlich angefochten würde.
Fladeland zeigte sich zuversichtlich, dass eine Enteignung letztlich vor Gericht scheitern würde. Den unmittelbaren politischen Aussichten sieht er jedoch weniger gelassen entgegen.
Die Chancen auf eine von der Linken geführte Koalition erhielten am vergangenen Samstag Auftrieb, nachdem sich die Berliner Sozialdemokraten und Grünen im Rahmen ihrer vorläufigen Koalitionsvereinbarung darauf verständigt hatten, den Plan weiterzuverfolgen. Die Parteien werden im kommenden Monat formelle Gespräche über eine Regierungsbildung aufnehmen. Dabei können sich die Bedingungen der Vereinbarung noch ändern.
«Ich kann mir nur sehr, sehr schwer vorstellen, wie die Politiker, die dies den Wählern vor ein oder zwei Monaten so offensiv angepriesen haben, plötzlich ihren Kurs ändern werden», sagte er. «Ich denke, das muss auf Bundesebene blockiert werden, wenn es blockiert werden soll.»
Warnungen aus der Branche
Auch andere grosse Vermieter warnen in ähnlicher Weise. Unternehmen würden Kapital in Märkte lenken, in denen Investitionen willkommen seien und «Verlässlichkeit und Rechtssicherheit» herrschten, so Vonovia-SE-CEO Luka Mucic in einer E-Mail. Die geplante Vergesellschaftung sei verfassungswidrig und würde einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten, sagte er.
Für Heimstaden ist das unmittelbare finanzielle Risiko erheblich, auch wenn Fladeland das schlimmste Szenario für unwahrscheinlich hält. Nach seiner Schätzung könnten unter der vorgeschlagenen Regelung Berliner Immobilien des Unternehmens im Wert von rund 2,5 Milliarden Euro von einer Enteignung betroffen sein.
Der geschätzte Verlust von 1 Milliarde Euro «hat für uns erhebliche Auswirkungen», sagte er. Selbst in diesem Szenario hätte das Unternehmen noch genügend Spielraum, um sein Investment-Grade-Kreditrating zu halten, sagte er.
Das nicht börsennotierte Heimstaden Bostad, zu deren Haupteigentümern Heimstaden von Milliardär Ivar Tollefsen sowie der schwedische Pensionsfonds Alecta gehören, hat anders als Vonovia keinen Aktienkurs, an dem sich die Entwicklung ablesen lässt. Ihre öffentlich gehandelten Anleihen geben jedoch einen Hinweis darauf, wie der Markt die mit dem Unternehmen verbundenen Risiken einschätzt.
Eine Serie ihrer nachrangigen Schuldverschreibungen, sogenannte Hybridanleihen, ist nach von Bloomberg zusammengestellten Daten von etwa 98 Cent je Euro im August am Freitag auf 82,5 Cent gefallen. Die Anleihen werden zwar nicht auf dem Niveau notleidender Titel gehandelt, doch die schwächeren Kurse sind ein Zeichen wachsender Sorgen um die Kreditwürdigkeit. Heimstaden Bostad wird sowohl von S&P Global Ratings als auch von Fitch Ratings mit BBB- bewertet, der niedrigsten Investment-Grade-Einstufung.
Fladeland zeigte sich «sehr überrascht» vom Ausmass des Rückgangs der Heimstaden-Anleihekurse. Der laufende Schuldenabbau und die operative Entwicklung des Unternehmens bedeuteten, dass selbst das schlimmste Szenario in Berlin das Kreditprofil nicht grundlegend verändern würde, argumentierte er.
«Die Kreditstory ist meiner Meinung nach völlig unverändert», fügte er hinzu.
Die politische Unsicherheit stellt Immobilienanleiheinvestoren dennoch vor eine weitere Herausforderung, nachdem sie bereits mit länger anhaltenden höheren Zinsen konfrontiert sind. Bloomberg-Intelligence-Analyst Tolu Alamutu schrieb in einer Mitteilung, eine Enteignung sei wahrscheinlich nicht das Basisszenario. Die anhaltende Debatte könne jedoch Immobilientransaktionen und Vermögenswerte belasten und den Spielraum für Kursgewinne bei Anleihen von Vermietern begrenzen.
Eingefrorener Markt
Die Unsicherheit dürfte auch den Berliner Immobilientransaktionsmarkt eingefroren halten und könnte auf Investitionen in anderen Teilen Deutschlands übergreifen, schrieb Barclays-Researchanalyst Paul May in einer Mitteilung an Kunden vom 19. Oktober. Der Vergesellschaftungsplan sei zwar «langsamer und kleiner» als zuvor befürchtet, doch «das Risiko ist real», schrieb er.
Von den börsennotierten Vermietern, die Barclays beobachtet, ist Vonovia am stärksten betroffen. Eine strengere Regulierung von Mieten und Vermietern könnte laut May zugleich eine unmittelbarere Bedrohung darstellen als die Enteignung selbst. Die grössere Sorge sei, dass ähnliche Vorschläge in anderen Wohnungsmärkten aufkommen und Investitionen in ganz Deutschland beeinträchtigen könnten, merkte der Analyst an.
(Bloomberg/cash)
