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«Brexit heizt den Immobilienmarkt wieder an»

ImmoScout24-Direktor Martin Waeber äussert sich im cash-Talk zu möglichen Auswirkungen des Brexit auf die Schweizer Immobilienszene. Und er erklärt, was Eigentumswohnungen derzeit so beliebt macht.
30.06.2016 23:05
Von Pascal Züger
ImmoScout24-Direktor Martin Waeber im cash-Talk.
Bild: cash

Das Ja zum EU-Ausstieg Grossbritanniens am 23. Juni war ein Schlag für die Finanzmärkte. Die Börsen wurden mächtig durchgeschüttelt, auch in der Schweiz. Gleichzeitig waren "sichere Häfen" wieder gefragter. Also Anlageklassen, die einen sicheren Wert darstellen und sich von der Markthektik nicht so leicht aus der Ruhe bringen lassen.

Eine solche Anlageklasse ist neben dem Franken auch der Schweizer Immobilienmarkt. Und der Brexit hat Auswirkungen auf diesen: "Der Brexit heizt den Markt wieder an", sagt ImmoScout24-Direktor Martin Waeber im cash-Talk. Allerdings eher in der Form eines leichten Anheizens als eines Überhitzens, wie Waeber klarstellt, denn "wir sind weit von einer Blase entfernt." Es werde nicht zu einem Erdbeben am Immobilienmarkt kommen, aber gefragter seien die hiesigen Immobilienwerte nach wie vor - aufgrund des Rutsches der Zinsen und Finanzmärkte.

Allgemein beobachtet Waeber eine Entspannung am Immobilienmarkt: "In den letzten zwei Jahren ging die Preisdynamik leicht zurück", so der Immobilienexperte. Dies sei vor allem den Regulierungsmassnahmen der Banken zu verdanken, welche "gegriffen" hätten. Inzwischen sei der Markt vor allem nachfragegetrieben und nicht mehr von Spekulation geprägt.

Eine Dämpfung des Preisanstieges bei Immobilien zeigt auch die folgende Darstellung:

Entwicklung der Angebotspreise pro Quadratmeter für Schweizer Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seit 2011. Quelle: ImmoScout24.

Sowohl bei Einfamilienhäusern (rote Linie), als auch Eigentumswohnungen (blaue Linie) hat sich das Preiswachstum seit Juli 2012 deutlich verlangsamt. Just jener Zeitraum, als die Bankenbranche eine Verschärfung der Selbstregulation im Hypothekenbereich beschloss.

Diese schrieb damals fest, dass neu zehn Prozent des Kaufpreises einer Wohnimmobilie mit sogenannt "hartem" Eigenkapital finanziert werden muss. Das sind Eigenmittel, die nicht aus Verpfändung oder vorgezogenem Pensionskassenguthaben stammen dürfen. Im August 2014 kam noch eine weitere Verschärfung hinzu, welche unter anderem die Amortisationsdauer von Hypotheken auf 15 von bisher 20 Jahre verkürzte.

Doch trotz neuer Regeln sehen nicht alle die Lage am Immobilienmarkt so entspannt wie Waeber: Der von der UBS berechnete Immobilienblasenindex ist weiterhin im Risikobereich. Gemäss diesem Index befindet sich das grösste Risiko einer Blase am Genferseebogen, in der Region Zürich-Zug-Luzern sowie im Raum Lugano. Und auch die Schweizerische Nationalbank spricht weiterhin von Ungleichgewichten im Schweizer Hypothekar- und Immobilienmarkt.

Eigentumswohnung sind gefragt, Einfamilienhäuser weniger

Die obige Grafik zeigt auch das jüngste Auseinanderdriften der Angebotspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Während erstere in den letzten zwölf Monaten um 1,2 Prozent rückläufig waren, erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen um 3,3 Prozent.

Weshalb sind Eigentumswohnungen beliebter als Häuser? Waeber sieht zwei Ursachen, die diese Entwicklung vorangetrieben haben: Zum einen sind Eigentumswohnung auch für kleinere Budgets verfügbar, da sie schlicht günstiger zu haben sind. Andererseits setze sich der Trend in der Bevölkerung fort, eher in urbanen Gegenden als auf dem Land wohnen zu wollen. Und in städtischen Gebieten ist vorwiegend Wohneigentum in Form von Eigentumswohnungen vorhanden.

Die weiterhin tiefen Hypo-Zinssätze, die durch den Brexit für mittlere und lange Laufzeiten auf neue Rekord-Tiefstwerte gesunken sind, lassen keine Zweifel daran offen, dass Wohneigentum weiterhin gefragt bleibt.

Doch gemäss Waeber sind nicht alle Segmente gleichermassen beliebt: Während er für den weiteren Jahresverlauf bei Eigentumswohnungen im oberen Preissegment mit sinkenden Preisen rechnet, könne das untere und mittlere Segment um ein bis drei Prozent teurer werden. Bei Einfamilienhäusern geht er hingegen von einem konstanten Preiswachstum von einem Prozent aus.

Martin Waeber sagt im cash-Talk auch, in welcher Region er derzeit am liebsten eine Immobilie erwerben und ob ein plötzlicher Zinsanstieg den Schweizer Immobilienmarkt vor Probleme stellen würde.