Der seit 2025 bestehende Aufwärtstrend am deutschen Immobilien-Investmentmarkt hat im dritten Quartal recht deutlich an Schwung verloren. Die Geopolitik und höhere Zinsen hinterlassen ihre Spuren.
Mit rund 23,9 Milliarden Euro stagnierte das Transaktionsvolumen nach neun Monaten auf Vorjahresniveau, wie heute veröffentlichte Analysen des Immobiliendienstleisters JLL zeigen. Zum Halbjahr dagegen hatte das Plus noch bei 15 Prozent gelegen. Rechnerisch entfielen auf das dritte Quartal 6,3 Milliarden Euro, nach 8,6 Milliarden Euro im Vorjahresquartal.
«Auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt hatte sich die Lage bis zum Beginn des Iran-Kriegs stabilisiert. Mit dem Krieg verschlechterte sich das Umfeld dann deutlich», sagte Konstantin Kortmann, Deutschland-Chef von JLL, im Interview mit Bloomberg. «Besonders seit Juli sehen wir einen rasanten Anstieg der Zinsen mit Blick auf fünf oder zehn Jahre. Das belastet den Immobilienmarkt stark und hat enorme Auswirkungen.»
Die Sperrung der Strasse von Hormus löste einen Energiepreisschock aus, der die Inflation im Euroraum binnen weniger Monate nach oben trieb. Die Europäische Zentralbank (EZB) reagierte mit höheren Zinsen, die in aller Regel Gift sind für den Immobilienmarkt.
Zum einen machen höhere Zinsen Finanzierungen teurer und drücken auf die Bewertungen von Immobilien. Zum anderen verengt sich der Spread zwischen Immobilienrenditen und risikolosen Vergleichsanlagen.
Für das Gros der Investoren fällt die Risikoprämie für Immobilieninvestments offenbar zu gering aus, weshalb sie zunächst die Stopp-Taste gedrückt haben. Die Einschätzungen von Kortmann ähneln denen anderer Vertreter der Branche. So hatte LBBW-Chef Rainer Neske vor ein paar Wochen in einem Bloomberg-Interview erklärt, dass es Anfang des Jahres erste Anzeichen für eine Erholung am Gewerbeimmobilienmarkt gegeben habe. Diese sei jedoch mit Beginn des Iran-Kriegs «obsolet» geworden. Neske prognostizierte eine «mehrjährige Talphase» am Markt. Die LBBW ist einer der grössten Immobilienfinanzierer.
Auch Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, verwies unlängst auf die Geopolitik, als er von Preisrückgängen bei Büro- und Handelsimmobilien berichtete. Der Markt reagiere auf geopolitische Entwicklungen, die in der Konsequenz gestiegenen Inflationserwartungen und die daraus resultierende Zinsentwicklung.
Ganz eingeschlafen ist der Immobilienmarkt aber nicht. «Es finden noch Transaktionen statt. Besonders von Käufern, die mehr Eigenkapital mitbringen und weniger fremdfinanziert sind. Oder aber auch von Käufern, die auf einen Aufschwung am Immobilienmarkt hoffen», sagte Kortmann.
Um die weiteren Aussichten am deutschen Immobilienmarkt dürfte es auch bei der heute beginnenden Immobilienmesse Expo Real in München gehen. Dort sind viele grosse Finanzierer vertreten, neben der LBBW beispielsweise auch die BayernLB und die Helaba.
(Bloomberg/cash)
