Keine drei Wochen ist es her, als die Zinssätze für Festhypotheken auf den tiefsten Stand seit einem Jahr gefallen sind. Seither hat der Wind wieder vollständig gedreht. Die für die Preisgestaltung von zehnjährigen Festhypotheken relevante Rendite der eidgenössischen Bundesobligationen ist von 0,3 auf 0,48 Prozent hochgeschnellt. Damit liegt dieser Referenzzinssatz nun im Mittelfeld der letzten sechs Monate. Das Jahreshoch lag Ende Mai bei 0,6 Prozent, das Jahrestief bei 0,2 Prozent Ende Februar.
Wer ab Mitte Juni dieses Zeitfenster nutzen wollte, um eine Festhypothek zu einem attraktiven Satz abzuschliessen, ist voll auf seine Rechnung gekommen, wie Florian Schubiger von hypotheke.ch auf Anfrage von cash.ch erklärt. «Die Kreditgeber haben die tiefen Zinsen an Kunden weitergegeben, der Wettbewerb spielte.»
Der Wettbewerb unter den Banken sei, sobald es bei den Zinsen einen Trend nach unten wie nach oben gibt, üblich. Dieser spiele hauptsächlich dann nicht so gut, wenn die Zinsen nur sehr kurzfristig während ein paar Tagen fallen und dann wieder steigen, erläutert der Experte von hypotheke.ch.
Wie lange bleibt der Saron tief?
Beim Saron ist seit Anfang Jahr alles wie gehabt, liegt doch der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) seit nunmehr mehr als einem Jahr bei null Prozent. Wie ruhig sich der Saron entwickelt, lässt sich auch an der Saron-Marge der Banken ablesen. Diese beträgt im Schnitt 1,13 Prozent nach 1,15 Prozent vor Jahresfrist.
Sozusagen unter der Oberfläche zeigen sich aber auch um den Saron Verschiebungen. Dies, weil die Finanzmärkte zukünftige Leitzinsänderungen einpreisen. So erwarteten die Marktteilnehmer bereits zwischen März und Anfang Juni eine Zinserhöhung der SNB von 25 Basispunkten zum Jahresende. Mit dem Zinsrutsch im Juni änderten die Marktteilnehmer ihre Meinung und die erwartete Zinserhöhung wurde kurzzeitig wieder ausgepreist.
Allerdings heisst aufgehoben in diesem Fall nun wieder aufgeschoben, weil sich erneut - und dieses Mal konkreter - eine Zinserhöhung abzeichnet. Der Markt geht von einer Leitzinserhöhung um 25 Basispunkte durch die Schweizer Währungshüter im März oder Juni 2027 aus. Während die Wahrscheinlichkeit im März bei «tiefen» 55 Prozent liegt, nimmt das Risiko für einen solchen Schritt im Juni 2027 deutlich zu. Hier beträgt die Erwartung 66 Prozent, wie Daten von Derivox zeigen.
In diesem Umfeld sind Hypothekarnehmer gut beraten, sich weiterhin für eine Kombination von Saron und Festhypothek zu entscheiden. Die Daten von hypotheke.ch zeigen klare Präferenzen bei den Abschlüssen. Kreditnehmer gehen entweder am kurzen Ende in den Saron oder wählen lange Laufzeiten von sieben und mehr Jahren. Dazwischen wird wenig abgeschlossen, erläutert der Hypothekarexperte Schubiger.
Versicherungen und Pensionskassen sind weiter aktiv
Im Vergleich zu den traditionellen Banken offerieren Versicherungen und Pensionskassen - gerade bei Langläufern - weiterhin tiefere Sätze. Gemäss Daten von hypotheke.ch beläuft sich der Durchschnittssatz für eine zehnjährige Festhypothek bei den Finanzinstituten auf 1,94 Prozent, während dieser bei den Pensionskassen 1,63 und bei den Versicherungen 1,66 Prozent beträgt. Vergleiche zwischen den Anbietern lohnen sich also weiterhin - respektive sind eigentlich Pflicht, um nicht Tausende Franken an Zinskosten draufzuzahlen.
Gerade die Versicherungen sind in den vergangenen Monaten deutlich aktiver geworden, meint Schubiger von hypotheke.ch. «Bei Pensionskassen sehen wir diesen Trend bereits seit etwa einem Jahr. Pensionskassen und Versicherungen spielen mittlerweile eine wichtige Rolle im Hypothekenmarkt.»
Im Gegensatz zu den Versicherungen und Pensionskassen müssen Banken die Hypotheken mit Eigenmitteln unterlegen, um sich gegen Ausfallrisiken abzusichern. Dieses Eigenkapital dient als finanzieller Puffer, damit die Bank auch bei Zahlungsausfällen von Kreditnehmern oder einem Wertverlust der Immobilie liquide und zahlungsfähig bleibt. Pensionskassen und Versicherungen müssen dagegen die Hypothekarkredite nicht mit Eigenkapital unterlegen. Deshalb können diese günstiger offerieren als Banken.
Für die Pensionskassen und Versicherungen hat das Geschäft mit den Hypotheken Vorteile, weil es langfristig stabile Kapitalerträge bei tiefer Volatilität bringt. Im Vergleich zu Obligationen besteht bei einer vergebenen Hypothek kein Schwankungsrisiko auf dem zur Verfügung gestellten Kapital.
Die Versicherungen und Pensionskassen haben indessen wie die Banken ein Ausfallrisiko, falls die Zinszahlungen vom Hypothekarschuldner nicht mehr bedient werden können. Das Ausfallrisiko ist in der Schweiz aber verhältnismässig gering, wie eine Studie des Internationalen Währungsfonds vor zwei Jahren zeigte. An erster Stelle steht in der Schweiz weiterhin das Zinsänderungsrisiko für Eigenheimbesitzer mit einer Hypothek.
