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Immobilien als Renditeobjekte - Wird in der Schweiz zu viel gebaut?

Die Wohnungsleerstände steigen an, Renditen von Mietobjekten sinken. Weshalb trotzdem weiter gebaut wird und was gegen leer stehende Wohnungen getan werden kann, sagt Martin Waeber von ImmoScout24 im cash-Talk.
06.10.2017 01:05
Von Pascal Züger
Martin Waeber, Direktor von Immoscout24, im cash-Talk vom 6. Oktober 2017.
Bild: cash

Über 53‘000 Mietwohnungen stehen in der Schweiz derzeit leer. Das sind so viele wie seit dem Jahr 1998 nicht. Im Vergleich zum letzten Jahr stieg der Leerbestand im Mietbereich um 17 Prozent. Schon seit einigen Jahren zeigt die Leerstandsziffer für Wohnungen in der Schweiz deutlich nach oben, wie diese Grafik zeigt.

Waren von 2010 bis 2013 noch weniger als 1 Prozent aller Wohnungen in der Schweiz leer, so sind es inzwischen 1,47 Prozent. "Es ist ein klares Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage", stellt Martin Waeber, Direktor von ImmoScout24, im cash-Talk fest. Seit einigen Jahren sinke die Nettozuwanderung, parallel dazu sei aber die Neubautätigkeit immer noch gewachsen. "Das führt dazu, dass Leerstände produziert werden."

Und ein Rückgang der Bauttätigkeiten ist noch nicht in Sicht: Seit 2002 ist die Zahl der jährlichen Baugesuche für Mietwohnungen gemäss einer Analyse der Credit Suisse kontinuierlich von knapp 7000 auf inzwischen über 31'000 angestiegen. Diese neue Rekordzahl lässt darauf schliessen, dass auch in den nächsten Jahren viele neue Mietwohnungen entstehen werden.

Wird in der Schweiz momentan zu viel Gebaut? "Ja, das ist effektiv so", lautet die Antwort von Waeber. In der Schweiz werde jährlich rund 10 Prozent an Überkapazität gebaut. 

Immer noch «schöne» Rendite

Der Grund, weshalb die Bautätigkeiten trotz einem sich abzeichnenden deutlichen Überangebot im Mietsegement nicht nachlassen, liegt auf der Hand: Die Rendite für die Investoren stimmt offenbar weiterhin. 2016 betrug die Gesamtrendite von direkten Immobilienanlagen gemäss des Immobilienberaters Wüest Partner 6,4 Prozent, der Immobiliendienstleister IAZI berechnete eine Gesamtrendite von 5,8 Prozent.

"Man kann hier noch immer eine schöne Rendite holen verglichen mit den Anlagealternativen", sagt Waeber. Und da es derzeit keine Indizien gebe, dass sich die Tiefzinssituation - die für den "Anlagenotstand" verantwortlich ist - bald ändern werde, ginge auch die Bautätigkeit in den nächsten zwei bis drei Jahren kaum zurück.

Doch nicht überall liegt gleich viel Gewinn drin: Die effektiv erzielte Rendite hängt stark von der Region ab. Gemäss Zahlen von IAZI nahm 2016 der Kanton Fribourg mit 7,9 Prozent Rendite den Spitzenplatz ein, während im Kanton Zürich mit 6,2 Prozent ebenfalls eine ansehnliche Rendite herausgeholt werden konnte. Eher dürftig waren hingegen die 3,5 Prozent im Tessin.

Waeber stellt auch einen deutlichen Stadt-Land-Graben fest: "Bei Objekten weg von Zentren, in ländlichen Gegenden, wird es schwierig." Speziell schwierig sei die Situation aus Vermietersicht derzeit im Unterwallis und in den Regionen zwischen Biel und Lenzburg. "Die Leute wollen urban leben, sie wollen eine gute Infrastruktur und ziehen daher eher in die Städte."

Stärkere Marketingmassnahmen notwendig

Investoren müssen sich auf eher schwierige Jahre mit abnehmender Rendite gefasst machen, in denen die Leerstände ansteigen werden. Doch was kann ein Eigentümer konkret tun, um leerstehende Wohnungen doch noch vermieten zu können?

Waeber sieht hier zwei Drehschrauben: Erstens müsse die Wohnung "in Schuss" gehalten werden, indem regelmässig Geld in die Renovation des Objekts investiert wird. Zweitens empfiehlt er zusätzliche Marketingmassnahmen bei der Wohungsausschreibung, etwa mit schönen Fotos, Grundrissplänen oder gar virtuellen Wohnungstouren, um dem Wohnungssuchenden ein ganz anderes Erlebnis zu bieten.

Hin und wieder stösst man auch auf besonders kreative Ideen von Vermietern: So gibt es Fälle, wo die ersten drei Monate gratis im Objekt gewohnt werden kann oder den künftigen Mietern bei Vertragsabschluss ein Smartphone als Geschenk angeboten wird.

Im cash-Talk sagt Martin Waeber ausserdem, welche Objekte noch gebaut werden und was Mietern bei einer Wohnung wichtig ist.