Alle reden von Zinserhöhungen bei Hypotheken, aber die kurzfristigen Saron-Hypotheken werden noch immer zu einem Satz von 0,35 Prozent angeboten. Dieser Satz wird auf dem Vergleichsportal Hypotheke.ch aktuell angeboten.

Natürlich gilt der Satz nur für beste Kundinnen und Kunden, deren Einkommen die Tragbarkeit mehr als sichert und die ihr Eigenheim nicht bis zum Anschlag belehnen. Aber auch die etwas weniger hervorragende Kundschaft erhält noch eine Saron-Hypothek zu Sätzen von unter 0,7 Prozent.

Damit ist die Saron-Hypothek nicht viel höher als noch zu Weihnachten 2021. Ganz anders sieht das bei Hypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren aus. Lagen die Sätze zu Weihnachten noch bei 0,63 Prozent, müssen heute selbst beste Schuldner und Schuldnerinnen 1,77 Prozent bezahlen. Wer sein Eigenheim sehr hoch belehnt, zu 80 Prozent mit Fremdkapital, muss gar mit Zinsen von um die 2,4 Prozent rechnen. Wer will, kann auf der Website www.start.hypotheke.ch ein wenig spielen, um herauszufinden, wo der persönliche Zinssatz etwa zu liegen käme.

Puffer der Negativzinsen

Während die Saron-Hypothek vor allem vom Leitzinssatz der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beeinflusst wird, sind zehnjährige Festhypotheken eher von Angebot und Nachfrage abhängig. Selbst wenn die SNB den Leitzinssatz erhöhen würde, dürfte das eine Weile keine grossen Erhöhungen der Saron-Sätze für Hypotheken zur Folge haben. Dies, weil der Leitzinssatz der SNB noch im negativen Bereich, bei minus 0,75 Prozent, liegt.

"Leitzinssatzerhöhungen dürften erst Auswirkungen haben, wenn sie in den positiven Bereich steigen, weil die Margen der Banken auf Hypotheken sowieso schon heute ab null gerechnet werden", sagt Florian Schubiger vom Vergleichsportal Hypotheke.ch

Damit gäbe es also bei der Saron-Hypothek noch einen Puffer von 0,75 Prozentpunkten für Zinserhöhungen der SNB. Trotzdem warnt Schubiger davor, einen möglichen Zinsanstieg auf die leichte Schulter zu nehmen. Zinsanstiege seien in den vergangenen fünfzig Jahren nicht langsam erfolgt, sondern relativ zügig: "Wir haben uns die Daten genau angeschaut." Die Zinsen könnten in einem Zeitraum von ein, zwei Jahren locker um 2 oder 3 oder mehr Prozentpunkte steigen. Es könnte also schnell gehen, bis die Saron-Sätze über den heutigen Zinsen von zehnjährigen Festhypotheken liegen.

Ruhig schlafen mit Forward-Hypothek

"Wer also jetzt schon ein knappes Budget hat, sollte eher eine zehnjährige Festhypothek abschliessen", so Schubiger. Diese zu einem Satz von 2 Prozent abzuschliessen, müsste sich eigentlich jeder Wohneigentümer und jede Wohneigentümerin leisten können. Aber wenn die zehnjährige Festhypothek dann mal auf 4 oder 5 Prozent steht, könnte das anders aussehen.

Was tun, wenn man jetzt noch eine zehnjährige Festhypothek hat, die in drei Jahren ausläuft? "Da kann man wenig machen", so Schubiger. Wer jetzt dort aussteigen will, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. "Das ist oft mehr als der ganze noch ausstehende Zins bis zum Laufzeitende der Hypothek."

Für alle, deren Festhypothek in einem Jahr ausläuft, könnte es sich deshalb lohnen, heute schon eine sogenannte Forward-Hypothek abzuschliessen. Dabei können die Konditionen der Hypothek schon heute für einen Laufzeitstart in einem Jahr festgelegt werden, wofür mit einem Aufschlag auf den heutigen Satz einer zehnjährigen Hypothek von 0,2 Prozentpunkten zu rechnen ist. In einem hypothetischen Beispiel würde die zehnjährige Forward-Hypothek also nicht 2, sondern 2,2 Prozent pro Jahr kosten. Das ist von Vorteil, wenn die Zinsen innerhalb eines Jahres um mehr als 0,2 Prozentpunkte steigen – was in den vergangenen fünfzig Jahren durchaus schon vorgekommen ist.

Tipps zum Hypothekenkauf:

  1. Wer ein knappes Budget hat, sollte eher auf Nummer sicher gehen und eine Festhypothek abschliessen, die bei 2 Prozent historisch noch immer günstig ist.
  2. Hypothekenvergleichsportale nutzen, um die günstigsten Zinsen zu finden.
  3. Selber einige Banken und auch Pensionskassen anfragen. Je unbekannter ein Anbieter im Hypothekargeschäft ist, desto günstigere Zinsen muss er tendenziell anbieten, um Kundinnen und Kunden anzulocken. Die grossen Anbieter wie Raiffeisen und die Grossbanken müssen das weniger.
  4. Die bekannteren Anbieter offerieren meist zuerst höhere Zinsen, aber lassen eher mit sich handeln. 0,3 Prozentpunkte können mit gutem Verhandeln und als guter Schuldner oder gute Schuldnerin noch ausgehandelt werden. Entweder Sie verhandeln selber oder lassen ein Hypothekenvergleichsportal verhandeln.

Dieser Artikel erschien zuerst im Digitalangebot der "Handelszeitung" unter dem Titel: "Wohneigentümer: Gefangen im Zinsanstieg"