Immobilien finanzieren - Hypothekarzins: Augen auf bei der Anbieterwahl

Im Vergleich zum Vormonat haben sich Hypotheken wieder leicht vergünstigt. Doch unter den Anbietern gibt es beträchtliche Unterschiede. cash zeigt, wer bei zehnjährigen Festhypotheken die besten Konditionen offeriert.
15.03.2018 00:05
Von Pascal Züger
Je nach Anbieter kommt die Hypothek unterschiedlich teuer zu stehen.
Je nach Anbieter kommt die Hypothek unterschiedlich teuer zu stehen.
Bild: pixabay.com

Wer aktuell eine 10-jährige Festhypothek  abschliesst, zahlt im Durchschnitt einen Zins von 1,658 Prozent, wie Daten von Vermögenspartner zeigen. Nimmt man also eine Hypothek in der Höhe von einer Million Franken auf, belaufen sich die Zinsen pro Jahr auf 16'580 Franken.  Vor einem Monat waren es noch 200 Franken mehr (damals Durchschnittszins bei 1,678 Prozent), vor drei Monaten hingegen waren es 2'120 Franken weniger (1,446 Prozent).

So kommt es am Markt seit Monaten immer wieder zu leichten Hypozins-Anhebungen beziehungsweise -Senkungen. Letzten Endes zeigt der Trend jedoch seitwärts. Nachhaltige Anstiege der Hypothekenkosten werden grundsätzlich erst bei höheren Leitzinsen in Europa und der Schweiz erwartet. Das dürfte frühestens im Jahr 2019 der Fall sein, kann sich aber auch - je nach konjunktureller Entwicklung - noch weiter nach hinten schieben.

Neben dem Timing des Abschlusses ist die richtige Wahl des Hypothekargebers ebenso entscheidend. Denn: Die Konditionen variieren von Anbieter zu Anbieter zum Teil stark, zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter liegen aktuell 53 Basispunkte, wobei 100 Basispunkte 1 Prozent entsprechen. Dies zeigt ein Vergleich der Anbieter 10-jähriger Festhypotheken:

Günstigste Festhypotheken (10 Jahre) Teuerste Festhypotheken (10 Jahre)
Anbieter Zinssatz (in %) Anbieter  Zinssatz (in %)
Luzerner PK 1,34 Helvetia  1,87
Aargauische PK (APK) 1,35 Zürcher Kantonalbank 1,8
Pensionskasse Post 1,39 St. Galler Kantonalbank 1,8
hypoclick.ch 1,424 Bernerland Bank 1,8
Crédit Agricole 1,45 Bank EKI 1,8
Swiss Life 1,45 Valiant Bank 1,79
Zürich Versicherung 1,46 Basellandschaftliche KB 1,79
e-Hypo 1,48 Bank Cler 1,79

Quelle: Vermögenspartner, Stand 14.03.2018

Unter den acht teuersten Hypothekenanbietern tummeln sich nicht weniger als sieben Banken. Darunter etwa die Zürcher sowie St. Galler KB mit je 1,8 Prozent Verzinsung. Wer bei diesen Banken eine Hypothek abschliessen möchte, sollte unbedingt einen Rabatt auf diese "Schaufensterpreise" aushandeln  - und gleichzeitig Vergleichsangebote bei der Konkurrenz einholen.

Günstigste Anbieter sind die Luzerner PK (Zinssatz 1,34 Prozent), die Aargauische PK (1,35 Prozent) und die Pensionskasse der Post (1,39 Prozent). Wenn wiederum von einer Hypothek in der Höhe von einer Million Franken ausgegangen wird, zahlt der Hypothekarnehmer bei der Luzerner PK gerade Mal 13'400 Franken im Jahr und spart so zum teuersten Anbieter Helvetia (Zinssatz 1,87 Prozent) 5'300 Franken. Mit dieser gesparten Differenz könnte etwa eine Küchenabdeckung aus Granit oder eine hübsche Wohnzimmer-Möblierung finanziert werden.

Dass beim Hypothekenvergleich gleich drei Pensionskassen die Nase vorn haben, ist kein Zufall: Sie unterliegen im Gegensatz zu Banken nicht der Auflage, bei der Hypothekenvergabe für den so genannten antizyklischen Kapitalpuffer zwei Prozent Eigenmittel unterlegen zu müssen. Ausserdem sind Hypotheken für Vorsorgeeinrichtungen eine willkommene Anlagealternative, um ihre hohen Geldbestände nicht in kaum rentierende Staatsanleihen oder riskantere Aktien investieren zu müssen.

Lesen Sie dazu auch: Hypotheken-Kunden wenden sich Pensionskassen und Versicherern zu

Banken noch immer mit Vormachtstellung

Zwar gewinnen Pensionskassen laufend Marktanteile dazu, doch kontrollieren Banken nach wie vor über 90 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes. Wieso? "Viele Hypothekarnehmer sind einfach zu bequem und bleiben bei der Hypothekenerneuerung ihrer Hausbank treu", sagt  Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster. Man gebe sich mit den vorgeschlagenen Konditionen zufrieden, da die ablaufende Hypothek häufig teurer war.

Dazu ein Beispiel: Herr und Frau Bühler haben 2008 bei der Credit Suisse eine zehnjährige Festhypothek zu einem Zinssatz von 4,4 Prozent abgeschlossen - damals befanden sich die Zinssätze noch in völlig anderen Höhen. 2018 muss diese Hypothek nun erneuert werden. Die Credit Suisse offeriert einen Zinssatz von 1,73 Prozent. Die Familie Bühler stimmt der Offerte umgehend zu, da dies zu den bisherigen 4,4 Prozent eine deutliche Besserung darstellt. 

So wie Herr und Frau Bühler verhalten sich zahlreiche Schweizer: Dem ersten Angebot der Hausbank wird zugestimmt, da die  Konditionen früherer Jahre deutlich schlechter waren. Dabei würde man anderswo eindeutig besser fahren. Oder mit etwas Beharrlichkeit auch bei der Hausbank selbst. Denn: "Banken mit einem hohen Richtzins sind nicht unbedingt die schlechtesten Anbieter", so Brundia. Häufig liessen sich gerade bei teureren Angeboten die Konditionen noch etwas nach unten drücken.

cash sind sogar Fälle bekannt, in denen sich die Banken nach zähen Verhandlungen auf Zinssätze unter denjenigen der zurzeit günstigsten Pensionskassen einliessen.