Immobilien - Wie sich satte Amortisationen bei Hypotheken lohnen können

Selbst wenn die Zinsen für Hypotheken schon rekordtief sind: Mit einer Amortisation lässt sich die Zinsbelastung noch optimieren. Im langfristigen Geschäft bedeuten auch kleinere Differenzen viel Geld.
19.11.2019 13:55
Von Marc Forster
Rückzahlungen einer Hypothek verbessern die Eigenkapitalsituation beim Hypothekarzins.
Rückzahlungen einer Hypothek verbessern die Eigenkapitalsituation beim Hypothekarzins.
Bild: pixabay.com

Als Ursula und Fritz Meier vor zehn Jahren ihr eigenes Haus erwarben, war dies ein finanzieller Kraftakt: Das beruflich erfolgreiche junge Ehepaar, 37 respektive 39 Jahre alt, musste für das eine Million Franken teure Haus 200'000 Franken Eigenkapital aufbringen und auch noch Zusatzsicherheiten hinterlegen.

So wollen es die Regeln im Schweizer Hypothekengeschäft. Erspartes, der Verkauf von ein paar Wertgegenständen, Aktien und vor allem ein grosser Zustupf von Fritz’ Eltern ermöglichten es dem jungen Ehepaar, die Immobilie mit einer zehnjährigen Festhypothek schliesslich zu erwerben.

Jetzt, zehn Jahre später, sieht die Lage anders aus: Fritz verdient in einer Führungsfunktion gut, und Ursula hat Bargeld geerbt. Nun steht die Erneuerung der Hypothek an. Die Frage, die sich die Meiers nun stellen, ist: Wie viel sollen sie amortisieren, um ihre finanzielle Lage zu verbessern?

Es gibt Gründe für und gegen das Abzahlen

Die Amortisation von Hypotheken sind zunächst von den Wohnfinanzierern – Banken, Versicherungen, Pensionskassen – vorgeschrieben: Eine mit 80 Prozent belehnte Immobilie sollte bis zum Pensionsalter der Hypothekarnehmer auf 65 Prozent reduziert werden. So lautet die Faustregel. Aber darüber hinaus kann freiwillig abbezahlt werden.

Dazu gibt es einige gute Gründe. Wer die Hypothek abbezahlt, verbessert die Eigenkapitalsituation, reduziert Schulden und so den Zinssatz. Wer amortisiert, dem gehört ein grösserer Teil der Immobilie selber – diese wiederum kann an Wert gewinnen, somit ist eine Amortisation auch eine Investition. Sollte die Immobilie an Wert verlieren, wird durch die Amortisation immerhin dem Ansteigen des Verschuldungsgrads entgegengewirkt.

Es gibt indessen auch Überlegungen, ein Hausdarlehen nicht zu stark zurückzuzahlen. Steuerliche Gründe mögen dagegen sprechen, denn Hypotheken können in der Steuererklärung abgezogen werden. Ausserdem schlägt nach wie vor der Eigenmietwert einer Immobilie zu Buche. Eine Hypothek auf unter 60 Prozent zu amortisieren ist relativ unüblich. Manche Hausbesitzer werden sich auch überlegen, eigenes Vermögen - statt in die Amortisation eines Hauses oder einer Wohnung zu stecken - lieber renditebringend anderswo anzulegen.

Aber zurück zu Ursula und Fritz Meier. Sie wollen ihre Zinszahlungen senken, in dem sie mit der Erneuerung ihrer Hypothek eine Amortisation leisten. Je früher die Amortisation geschieht, desto schneller verringert sich die Belastung. Folgendes Zahlenbeispiel von der Finanzberatungsfirma Vermögenspartner und der Plattform Hypotheke.ch zeigt, wie sich die Zinslast reduziert:

Zinssätze bei Amortisationen
Wert der Immobilie: 1 Million Franken
Einkommen der Hypothekarnehmer: 190'000 Fr./Jahr
Art der Hypothek: 10 Jahre fest

Hypothek Tiefster
erhältlicher
Zinssatz
850'000 Franken* 0,81 Prozent
800'000 Franken* 0,65 Prozent
700'000 Franken 0,64 Prozent
650'000 Franken 0,60 Prozent
400'000 Franken 0,56 Prozent

*Bei Hypotheken in dieser Höhe verlangen Banken 
in der Regel Zusatzsicherheiten
Stand der Tabelle: 18. November 
Quelle: Vermögenspartner/Hypotheke.ch

Zwischen einer Hypothek von 850'000 Franken und einer Hypothek von 400'000 Franken besteht der Unterschied 0,25 Prozent. Das scheint zunächst wenig Geld: Pro Jahr beträgt der Unterschied 2125 Franken, auf die Laufzeit der Hypothek gerechnet 21'500 Franken.

In der Tabelle aufgeführt sind allerdings die aktuell bestmöglich erhältlichen Zinssätze verschiedener Anbieter. Wer bei der gleichen Bank die Hypothek erneuert, kann schnell eine um einiges höhere Ersparnis erzielen.

Die Meiers profitieren bei der Erneuerung ihrer Hypothek zusätzlich davon, dass vor zehn Jahren die Hypothekarzinsen noch deutlich höher waren. Sie schlossen ihre Hausfinanzierung über 800'000 Franken damals mit einem Satz von 2,75 Prozent ab. Nun könnten sie – auch dank einer nochmals verbesserten Kreditwürdigkeit – die Hypothek für 0,65 Prozent erhalten.

Weil sie die Hypothek um insgesamt 150'000 Franken amortisieren können, profitieren sie gar von einem Zins bei 0,60 Prozent. Fritz und Ursula beschliessen, das gesparte Geld für Aktienkäufe zu nutzen und ihre Vorsorge aufzubessern. Den Rest verwenden Sie dafür, ihr Haus an der einen oder anderen Stelle zu renovieren.