Immobilienfinanzierung - Keine Schweizer Hypothek ohne einen Schuldbrief

Der Schuldbrief ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Aber kaum jemand bekommen ihn je zu Gesicht. cash.ch beantwortet wichtige Fragen und Antworten dazu.
26.01.2020 20:05
Von Pascal Züger
Im Schuldbrief wird die Immobilie als Pfand für Hypotheken hinterlegt.
Im Schuldbrief wird die Immobilie als Pfand für Hypotheken hinterlegt.
Bild: Pixabay

Kaum jemand kann sein Eigenheim ohne fremde Hilfe stemmen. Doch damit ein Finanzinstitut überhaupt eine Hypothek gewährt, will sie neben der Erfüllung der Tragbarkeitsrichtlinien zur Sicherheit auch die Liegenschaft als Pfand. Dafür wird in der Regel vor der Gewährung der ersten Hypothek von einem Notar ein sogenannter "Schuldbrief" ausgestellt.

Ist der Hypothekarnehmer plötzlich zahlungsunfähig, kann die kreditgebende Bank gestützt auf den Schuldbrief die Liegenschaft versteigern lassen und mit dem Erlös die Schulden tilgen. Praktisch jeder Immobilienbesitzer hat einen Schuldbrief. Viele sind sich dessen aber gar nicht bewusst. Hier die wichtigsten Fragen zum Thema:

Zeigt der Schuldbrief, wie hoch meine ausstehende Hypothek ist?

Nein. Der Schuldbrief ist nicht dazu da, Auskunft über die aktuelle Höhe der Hypothek zu geben. Er besagt vielmehr, welcher Betrag für die dahinterliegende Liegenschaft maximal als Hypothek aufgenommen werden kann. Er zeigt also die Kreditfähigkeit des Schuldners.

Ein Beispiel: Familie Schweizer hat einen Schuldbrief in der Höhe von 600'000 Franken, die aktuelle Hypothek bei Bank A beträgt jedoch nur 400'000 Franken. Da sie nicht den vollen Betrag ausschöpft, hätte sie zu einem späteren Zeitpunkt theoretisch die Möglichkeit, etwa für eine grössere Renovation, zusätzlich bis zu 200'000 Franken aufzunehmen. Wobei die Bank für die Gewährung der zusätzlichen Hypothek eventuell trotzdem eine erneute Prüfung der Tragbarkeit durchführen wird.

Gibt es den Schuldbrief nur in Papierform oder auch elektronisch?

Es existiert beides. Bis zum Jahr 2011 wurden Schuldbriefe in der Schweiz ausschliesslich in Papierform erstellt, gleichzeitig erfolgte dabei auch ein Eintrag ins Grundbuch. Aufbewahrt wird dieses Dokument, welches als Wertpapier bezeichnet werden kann, beim hypothekengebenden Finanzinstitut. Seit 2012 sind Schuldbriefe auch papierlos erhältlich. Diese werden Register-Schuldbriefe genannt und sind im Grundbuch eingetragen. Beide Formen des Schuldbriefes sind gleichwertig. Allerdings hat der Register-Schuldbrief der grosse Vorteil, dass er nicht verloren gehen kann.

Was passiert mit dem Schuldbrief, wenn ich den Hypothekaranbieter wechsle?

Wird die Hypothek neu von einem anderen Finanzinstitut vergeben, so übergibt der bisherige Hypothekargeber den Schuldbrief an das neue Institut – die Höhe des Schuldbriefs bleibt dabei unverändert. Die Formalitäten des Wechsels übernimmt in der Regel der neue Kreditgeber.

Wird der Schuldbrief reduziert, wenn ich einen Teil der Hypothek zurückzahle?

Nein. Bei einer Teilrückzahlung der Hypothek bleibt die Höhe des Schuldbriefes unangetastet. Theoretisch kann zwar eine Reduktion der Schuldbriefhöhe verlangt werden. Das macht in der Praxis jedoch meist keinen Sinn: Einerseits ist die Abänderung mit Gebühren verbunden, andererseits schränkt man sich damit die eigene Flexibilität ein, falls man die Hypothek irgendwann wieder aufstocken möchte. Zudem kann der Hypothekargeber im Falle eines Zwangsverkaufs sowieso nur die tatsächlichen Hypothekarschulden zurückfordern, nicht die gesamte Höhe des Schuldbriefs.

Ein Beispiel: Familie Schweizer, die einen Schuldbrief in der Höhe von 600'000 Franken hat und eine ausstehende Hypothek von 400'000 Franken, wird zahlungsunfähig. Ihr Haus wird zwangsverkauft. Die hypothekengebende Bank hat nun nicht Anspruch auf die vollen 600'000 Franken des Schuldbriefs, sondern nur auf die effektiven Schulden. Das sind 400'000 Franken (plus Zinsen).

Verfällt der Schuldbrief, wenn die Hypothek komplett abbezahlt ist?

Nein. Der Schuldbrief bleibt auf unbegrenzte Zeit bestehen. Besteht er in Papierform, bekommt man diesen in der Regel von der hypothekengebenden Bank zurück (oder die Bank behält ihn im Wertschriftendepot und verlangt dafür eine Gebühr). Wird er ausgehändigt, ist es wichtig, diesen sicher und unbeschädigt aufzubewahren. Allein schon, wenn er gelocht wird, verliert er seine Gültigkeit. Auch ein Verbrennen oder Zerreisen des Papiers, um die vollständige Rückzahlung der Hypothek zu zelebrieren, führt zu Problemen. Denn: Im Verlustfall muss der Schuldbrief vom Gericht zunächst für kraftlos erklärt werden, bevor er ersetzt oder gelöscht werden kann. Das kann ganz schön ins Portemonnaie gehen. Diese Probleme gibt es beim papierlosen Register-Schuldbrief übrigens nicht, hier fallen keine Aufbewahrungskosten an.

Kann der Schuldbrief bei vollständiger Rückzahlung gelöscht werden?

Ja. Die Löschung kann beim zuständigen Notariat verlangt werden. Allerdings ist dies häufig nicht sinnvoll. Zum einen fallen bei der Auflösung des Schuldbriefes in Papierform Kosten an (die Löschung des Register-Schuldbriefs hingegen ist in den meisten Kantonen kostenlos). Zum anderen kann der nun nicht mehr belehnte Schuldbrief eines Tages wieder nützlich sein. Nämlich dann, wenn man wieder auf eine Hypothek angewiesen werden sollte. Denn eine Neuausstellung des Schuldbriefes ist in jedem Fall mit Gebühren verbunden, die - abhängig von der Höhe und vom Kanton - mehrere tausend Franken betragen können.

Ist ein Wechsel vom Papierschuldbrief zum elektronischen Schuldbrief möglich?

Ja. Ein Wechsel kann jederzeit vollzogen werden. Papier-Schuldbriefe, die vor dem Jahr 2012 ausgestellt wurden, können dabei erleichtert umgewandelt werden. Dazu ist lediglich eine schriftliche Erklärung des Eigentümers und des Kreditgebers notwendig. Das Grundbuchamt vernichtet dann den Papierschuldbrief und macht den entsprechend elektronischen Register-Eintrag. Für ab 2012 erstellte Schuldbriefe ist für die Umwandlung zusätzlich eine öffentliche Beurkundung notwendig. Das kann 100 Franken oder mehr kosten.