Ab dem 8. Oktober wird das Segment der Immobilienaktien an der Schweizer Börse um einen Titel erweitert, obwohl sich das Umfeld für diese Branche in den letzten Wochen etwas eingetrübt hat. Die langfristigen Zinsen haben sich deutlich verteuert, was zu teureren Konditionen für Hypotheken geführt hat. Gleichzeitig hat der Immobiliensektor seit Mai Kursverluste erlitten.
Michael Müller, CEO des Börsenneulings Ledermann, ist dennoch überzeugt, dass der Zeitpunkt für eine Erstnotierung ideal ist. "Unser Unternehmen ist fit für die Börse, und das Marktumfeld zeigt sich in robuster Verfassung", sagt Müller im cash-Video-Interview. Derzeit läuft die Zeichnungsfrist für die Aktien, die in einer Bandbreite von 89 bis 103 Franken angeboten werden. Geplant ist, mit dem Börsengang bis zu 130 Millionen Franken aufzunehmen. Der Freefloat, also die Anzahl frei handelbarer Aktien, dürfte zwischen 38 und 41 Prozent betragen.
Schon heute ist klar, dass die Ledermann-Aktie keine Dividendenperle wird. Angestrebt wird zwar eine Ausschüttung von über 80 Prozent des Jahresgewinns. Was sich nach viel anhört, ist unter dem Strich im Immobiliensegment unterdurchschnittlich. In diesem Jahr betrug die Gewinnausschüttung bei den meisten Immobilienfirmen 90 bis 100 Prozent. Zu Beginn strebt Ledermann Immobilien eine Dividendenrendite von knapp unter 3 Prozent an. Mittelfristig soll diese auf 3,5 bis 4 Prozent steigen, wie Müller im Video-Interview sagt.
Erster Börsengang seit elf Monaten
Ledermann Immobilien ist für den ersten Börsengang seit elf Monaten verantwortlich. Im letzten November hatte die damalige EFG Financial Products, die inzwischen in Leonteq umbenannt wurde, das Listing gewagt. Seither ist die Nachfrage nach einer Börsenkotierung trotz idealem Umfeld an den Finanzmärkten gering geblieben.
Angesichts der tiefen Zinsen bevorzugen viele Unternehmen, Geld nicht über einen Börsengang, sondern andersweitig am Kapitalmarkt aufzunehmen. Diese - und weitere Optionen - hatte Ledermann nach Aussagen von Müller ebenfalls geprüft. Schliesslich habe man einem Börsengang aber den Vorzug gegeben. Mit dem Emissionserlös will Ledermann das Eigenkapital stärken und mehr Flexibilität erhalten, um künftig Liegenschaften zu erwerben, die bis heute für das Unternehmen nicht erschwinglich waren.
"Haltlose Spekulationen"
Spekulationen, wonach Ledermann Immobilien zunehmend Mühe bekundete, von Banken Kredite zu erhalten, bezeichnet Müller als haltlos. "Wir konnten sämtliche Projekte problemlos finanzieren", sagt der CEO. Auch Gründer, Mehrheitsaktionär und Verwaltungsratspräsident Urs Ledermann bestreitet, dass von Bankenseite der Börsengang forciert worden sei. "Es gab von keiner Seite Druck", sagte er gegenüber den Medien. "Wir haben uns bewusst für diesen Schritt entschieden."
Das Portfolio der Gesellschaft umfasst 60 Liegenschaften in und um die Stadt Zürich mit einem Gesamtwert von 626 Millionen Franken. Damit liegt Ledermann im Mittelfeld der kotierten Immobiliengesellschaften. Der Mietertag belaufe sich auf 20,25 Millionen Franken. Das Unternehmen bezeichnet sein Geschäftsmodell als einzigartig, weil ausschliesslich qualitativ gute und substanzbewahrende Liegenschaften bewirtschaftet würden. Das Gros der Liegenschaften befindet sich im hochpreisigen Zürcher Stadtteil Seefeld.
Der Börsengang mag für institutionelle Investoren, die einen grösseren Anlagebedarf im Immobilienbereich haben, als Beimischung interessant sein. Privatinvestoren sind aus Risikoüberlegungen jedoch gut beraten, sich nicht an der Aktienzeichnung zu beteiligen. Sollte der Emissionspreis am oberen Ende der Spanne ausfallen, dürfte zumindest kurzfristig das Kurspotenzial sehr beschränkt bleiben.
