Peach-CEO: «Wollen Vertrauen zurückholen»

Thomas Wolfensberger ist CEO des Immobilienentwicklers Peach Property. Im cash-Interview spricht er über spannende Regionen, Regulierung und den Aktienkurs. Und er äussert sich zum Thema Dividende.
15.01.2015 01:02
Interview: Ivo Ruch
Peach-CEO Thomas Wolfensberger im cash-Interview.
Bild: cash

cash: Herr Wolfensberger, was fasziniert Sie am Geschäft mit Immobilien?

Thomas Wolfensberger: Ich bin ganz besonders am Transformationsprozess interessiert. Ein Haus ist so viel wert wie der Nutzen, den es stiftet. Es ist spannend, wenn unterschiedliche Anspruchsgruppen an einer bestimmten Lage etwas suchen. Davon ausgehend finde ich Situationen interessant, in denen etwas schief liegt. Beispielsweise wenn in einer Wohnanlage die Qualität nicht dem maximalen Nutzen der Bewohner entspricht. Unser Anspruch ist, solche Situationen zu transformieren, damit sie Sinn machen.

Treffen denn auf dem Schweizer Immobilienmarkt Angebot und Nachfrage vielerorts aufeinander?

Es gibt heute Lagen wie den Glattpark, die es früher nicht gab – da ist viel neuer Lebensraum geschaffen worden. Doch in Zürich, um im schweizweit grössten Immobilienmarkt zu bleiben, übersteigt die Nachfrage das Angebot nach wie vor deutlich. Und alles, was mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist, wird absorbiert. Das ist ein Indiz, dass im Wohnbereich noch mehr Produkte verkauft werden könnten.

In der Schweiz sind Sie vor allem am Ufer des Zürichsees aktiv. Wo sehen Sie andere spannende Regionen?

Es gibt viele Opportunitäten. Der deutschsprachige Raum inklusive Deutschland steht bei uns im Fokus. Denn das erweitert unser Anlagespektrum und gibt uns einen Effizienzvorteil. Aber ganz allgemein suchen wir unsere Anlagen nach Renditemöglichkeiten aus.

Wie schätzen Sie die Regulierungen im Schweizer Immobilienmarkt ein?

Die Schweiz ist bestimmt einer der am meisten regulierten Märkte Europas, wenn nicht sogar der Welt. Es ist mir kein anderes Land bekannt, in dem es eine Lex Koller oder eine Grundstückgewinnsteuer gibt. Daher gibt es einige Aspekte, die das Gegenteil von liberal sind. Aber der Markt funktioniert trotzdem gut, wenn man sich richtig einbettet. In der Schweiz gibt es so gut wie keine ausländischen Immobilieninvestoren. Das ist in Deutschland ganz anders.

Wo ist das Leben als Unternehmer angenehmer, in der Schweiz oder in Deutschland?

Beide Märkte haben ihre Vorzüge – daher sind wir ja auch in beiden Märkten präsent. Die hohe Stabilität, die wir in der Schweiz schon lange haben, führt zu tiefen Kapitalkosten, zum Beispiel in der Refinanzierung. Hinzu kommen eine grosse Rechtssicherheit und sehr verlässliche Akteure, zum Beispiel Generalunternehmen. In Deutschland hingegen gibt es mehr Opportunitäten: einen grösseren Markt und mehr Liquidität. Aber wir sehen auch mehr Verwerfungen und Marktineffizienzen. Das bietet uns in Deutschland gute Möglichkeiten struktureller Arbitrage.

Der deutsche Markt birgt aber auch mehr Gefahren, wie Sie am eigenen Leib erfahren haben.

Das war, als ein Generalunternehmer insolvent wurde. Das habe ich vorhin mit den zuverlässigen Akteuren gemeint. Wenn man sich in der Schweiz an die grossen Namen hält, passiert das nicht. Wir haben daraus unsere Lehren gezogen. Mit einem viel höheren Anteil an Bestandesliegenschaften werden wir solche Klumpenrisiken im Baubereich in Zukunft nicht mehr haben. Wenn wir dennoch bauen, werden es viel kleinere Projekte sein. Solche Risiken sind zwar zu einem bestimmten Grad systemimmanent. Aber wir versuchen, das Geschäftsmodell so anzupassen, dass die Folgen möglichst gering sind, wenn sie trotzdem eintreten.

Wo in Deutschland sehen Sie gute Perspektiven?

In Deutschland herrschen grosse Preisunterschiede zwischen Nord und Süd, beispielsweise bei den Mieten pro Quadratmeter. Aus diesem Grund ziehen viele Personen zum Ende des Erwerbslebens vom Süden in den Norden. Das ist auch für uns von Bedeutung. Wir haben jüngst im Norden Deutschlands Renditeobjekte erworben und sehen weiterhin Opportunitäten in Nordrhein-Westfalen, Hessen oder Niedersachsen. In Berlin haben wir Projekte und wir glauben an Dresden und Leipzig.

2014 waren Sie an der Börse erfolgreicher als Ihre Schweizer Konkurrenz. Was haben Sie besser gemacht?

Wir sind vor allem von einer tiefen Basis gekommen. Es wäre vermessen zu sagen, wir hätten alles viel besser gemacht als die anderen. Wir hatten eine Korrektur hinter uns, die aus unserer Sicht viel zu gross war. Die eingeleiteten Massnahmen in Richtung Stabilität und Nachhaltigkeit haben uns bestimmt geholfen. Dazu gehörten der Abbau der Verschuldung, die Aufstockung des Eigenkapitals und die Stärkung des Geschäfts mit Bestandes-Liegenschaften. An der Börse wurde das honoriert.

Seit dem IPO vor gut vier Jahren steht die Aktie immer noch rund 55 Prozent im Minus. Wieso sollen Anleger in Zukunft auf Sie setzen?

Ein grosser Teil unserer heutigen Einnahmen besteht bereits aus Mieteinnahmen. Das bringt Stabilität. Wir wollen Projekte realisieren, die ein tiefes und diversifiziertes Risikoprofil aufweisen. Trotzdem möchten wir bei der Wertschöpfung kreativ und über dem Benchmark sein. Daran wollen wir gemessen werden. So zum Beispiel beim kürzlichen Kauf von 400 Mietwohnungen in Deutschland, die wir zu einer Anfangsrendite von 11 Prozent erwerben konnten. Mit solchen Projekten möchten wir Stück für Stück das Vertrauen der Anleger zurückgewinnen.

Zahlen Sie bald wieder eine Dividende?

Grundsätzlich ist das ein Thema. Das langfristige Ziel ist, drei Prozent der Marktkapitalisierung auszuschütten. Unsere Gesamtrendite sollte aber einiges höher sein als diese drei Prozent. Es gibt ja viele Gesellschaften, die zwischen 60 und 80 Prozent der Wertschöpfung ausschütten. Das wollen wir nicht. Bei uns soll die Dividende der kleinere Teil der Wertschöpfung sein.

Im August waren Sie zuversichtlich für das Gesamtjahr. Wie sieht Ihre Einschätzung vier Monate später aus?

Unsere Guidance hat sich diesbezüglich nicht geändert, wir haben im zweiten Halbjahr wichtige Fortschritte erzielt: Mit den Rückflüssen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen in Deutschland haben wir Kredite zurückbezahlt und zudem in Nordhessen ein Portfolio von Renditeliegenschaften erworben. Die Richtung stimmt.

Im Video-Interview mit cash zieht Thomas Wolfensberger eine Bilanz der ersten vier Börsenjahre von Peach Property.

 

Thomas Wolfensberger (*1972) ist CEO und Verwaltungsratsmitglied des börsenkotierten Immobilien-Investors und -Entwicklers Peach Property. Davor war er CEO des Finanz-Software-Anbieters Swissrisk und Berater bei Accenture. Wolfensberger studierte und promovierte an der Universität Zürich in Betriebswirtschaft.