In den letzten drei Jahrzehnten galt der Kauf eines Eigenheims in Sydney als die sicherste Investition in Australien. Steigende Preise haben Familien wohlhabend gemacht und Immobilien zum Motor des Haushaltsvermögens werden lassen. Nun ist der Boom bedroht, und die Folgen sind im gesamten Finanzsystem spürbar.
Die Immobilienpreise sinken, da die Kreditkosten steigen und Käufer auf die Abschaffung der steuerlichen Anreize für Immobilieninvestitionen im Mai-Budget reagieren. In Sydney sind die Preise laut den neuesten Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Cotality seit ihrem Höchststand im Februar um etwa 7 Prozent gefallen.
Der Rückgang, der in den teuersten Vierteln begann, breitet sich landesweit aus: In 93 Prozent der Vororte der australischen Grossstädte sind die Immobilienpreise gesunken. Der Einbruch trifft die grössten Banken des Landes: Die Hypothekenanträge sind seit dem Budget um bis zu 20 Prozent zurückgegangen, und ein CEO erklärte, «Volatilität und Unsicherheit» seien strukturell präsenter als seit Jahrzehnten.
Letzte Woche geriet einer der grössten Bauträger Sydneys, die Bathla Group, mit Schulden in Höhe von 3,3 Milliarden australischen Dollar (2,4 Milliarden US-Dollar) in die Insolvenz, nachdem sie sich massiv bei privaten Kreditfonds verschuldet hatte. Dies schürte die Sorge, dass weitere hoch verschuldete Bauunternehmen in Schwierigkeiten geraten könnten.
Die Herausforderung ist eine extreme Ausprägung derjenigen, vor der Regierungen weltweit nach jahrzehntelangen, durch Fremdkapital und staatliche Billigung bedingten Preisanstiegen auf dem Immobilienmarkt stehen. Die Politik muss Wege finden, die überhitzten Immobilienmärkte zu dämpfen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu verbessern, ohne die Wirtschaft in einer Zeit zu gefährden, in der der Inflationsdruck die Kreditkosten in die Höhe treibt.
In Sydney kostet ein durchschnittliches Haus fast das 14-Fache des jährlichen verfügbaren Einkommens
Das Risiko für Australien besteht darin, dass ein anhaltender Abschwung Familien in einer ohnehin schon schwierigen Lage finanziell belasten könnte. Ein Indikator für das Verbrauchervertrauen fiel im Juni auf ein «zutiefst pessimistisches» Niveau. Laut Commerzbank sind rund 60 Prozent des Vermögens der australischen Haushalte in Immobilien angelegt.
«Niemand tätigt einen so teuren Kauf wie den einer Immobilie, wenn er sich seiner finanziellen Lage oder der allgemeinen Wirtschaftslage nicht sicher ist», sagte Nicola Powell, Chefökonomin für Wohnimmobilien bei Domain, einem Online-Immobilienportal. Die australische Regierung steht zunehmend unter Druck, die Bezahlbarkeit von Wohnraum anzugehen.
In Sydney kostet ein durchschnittliches Haus fast das 14-Fache des jährlichen verfügbaren Einkommens. Damit ist Sydney nach Hongkong die zweitteuerste Stadt der Welt für Immobilienkäufer, wie Daten von Demographia aus dem Jahr 2024 zeigen. Die Preise sind landesweit in den letzten zehn Jahren um etwa 67 Prozent gestiegen, wobei sich die Immobilienwerte in Brisbane, Adelaide und Perth mehr als verdoppelt haben, wie Daten von Cotality belegen.
Finanzminister Jim Chalmers kritisierte den seiner Meinung nach «ungerechten» Status quo im Wohnungs- und Steuersystem, als er am 12. Mai Regeln zur Einschränkung der sogenannten negativen Verzinsung vorstellte. Bisher konnten Vermieter, wenn die Kosten für den Besitz einer Mietimmobilie höher waren als die erzielten Mieteinnahmen, diesen Nettoverlust von ihrem persönlichen zu versteuernden Einkommen abziehen und so ihre Gesamtsteuerlast reduzieren.
Nach den neuen Regelungen, die ab Juli 2027 gelten, sind bestehende Immobilien, die nach dem 12. Mai erworben wurden, nicht mehr für die steuerliche Absetzbarkeit von Verlusten qualifiziert, Neubauten hingegen weiterhin. Ziel war es, den Neubau von Immobilien zu fördern und Erstkäufern den Markteintritt zu erleichtern, indem die Attraktivität von Investitionen in mehrere Häuser verringert wurde.
«Der Markt wird sich deutlich verändern, da die politischen Änderungen eine grosse Käufergruppe betreffen und Erstkäufer nicht in ausreichender Zahl vorhanden sind, um Investoren zu ersetzen», sagte Powell. «Die tatsächlichen Auswirkungen der geringeren Anzahl von Investoren auf dem Immobilienmarkt werden wir erst noch sehen.»
Der nationale Hauspreisindex von Cotality fiel im August um 0,9 Prozent und verzeichnete damit den fünften Rückgang in Folge. Der Preisrückgang vom Höchststand im März beträgt nun 3,6 Prozent. In Sydney sanken die Preise im August um 1,4 Prozent. Auch die Transaktionen gehen zurück: Laut den Quartalsschätzungen des Unternehmens sind die Hausverkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 15,5 Prozent und im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt um 11,5 Prozent gesunken.
«Sydney führt den Abschwung weiterhin an»
Brisbane, Perth und Sydney verzeichneten die grössten Umsatzrückgänge mit einem Minus von über 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Immobilien verkaufen sich zudem langsamer, was zu einem hohen Angebot führt. In den vier Wochen bis zum 30. August lagen die Angebote in den Hauptstädten 24 Prozent über dem Vorjahreswert und 8 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt, wie Daten von Cotality zeigen.
«Sydney führt den Abschwung weiterhin an», so Tim Lawless, Forschungsdirektor bei Cotality. «Die Kombination aus einem starken Nachfragerückgang und einem überdurchschnittlich hohen Angebot an Immobilien belastet Australiens grössten Wohnungsmarkt besonders stark.»
Steigende Zinsen bedeuten jedoch, dass Häuser trotz sinkender Preise nicht erschwinglicher werden. Die australische Zentralbank (Reserve Bank of Australia, RBA) hat den Leitzins in diesem Jahr bereits dreimal auf 4,35 Prozent angehoben, verglichen mit nur 0,1 Prozent Anfang 2022.
Anders als in den USA, wo Hauskäufer typischerweise 30-jährige Festzinsdarlehen aufnehmen, sind laut RBA weniger als 5 Prozent der australischen Hypotheken fest verzinst – das heisst, jede Leitzinserhöhung wirkt sich direkt auf die monatlichen Raten aus. Die hohe Inflation schränkt die Möglichkeiten der Zentralbank ein, den Wohnungsmarkt zu unterstützen. Es wird allgemein erwartet, dass die RBA den Leitzins bereits im September erneut anheben wird. Ein Ökonom der Deutschen Bank bezeichnete die zugrunde liegende Inflation als «unerträglich hoch».
Es gibt die Ansicht, dass der Abschwung, wie schon frühere, nur von kurzer Dauer sein könnte. Sydneys chronischer Wohnungsmangel und gezielte Förderprogramme für Erstkäufer würden dazu beitragen, die Preisrückgänge zu begrenzen. «Ich denke, die Immobilienpreise werden bis ins zweite Quartal weiter fallen, und dann wird die RBA wahrscheinlich Andeutungen über mögliche Zinssenkungen in der zweiten Jahreshälfte machen», sagte Shane Oliver, Chefökonom bei AMP. «Das wird dann die Voraussetzungen für eine gewisse Erholung der Immobilienpreise bis 2027 und 2028 schaffen.»
Doch es gibt nur wenige aktuelle Beispiele von Ländern, die versucht haben, überhitzte Wohnungsmärkte zu bekämpfen, ohne einen anhaltenden Einbruch zu erleben. China steckt seit fünf Jahren in einer Immobilienkrise, die die Wirtschaft schwer belastet. Neuseeland, einst Heimat eines der grössten Immobilienbooms der Welt, befindet sich im Griff des anhaltenden Abschwungs, der das Wachstum bremst.
(Bloomberg/cash)
