Vor knapp einem Monat hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins auf null gesenkt. Ist die Risikofähigkeit hoch, ist die Saron-Hypothek im aktuellen Zinsumfeld die flexibelste und preislich attraktivste Finanzierungsvariante. Eine Festhypothek dagegen punktet bei der Planbarkeit. Ein Mix von Saron- und Festhypothek schliesslich setzt Marktkenntnisse voraus.
Der Saron liegt derzeit mit minus 0,04 Prozent unter null. Auf der Saron-Hypothek zahlt der Kunde damit «nur» die Zinsmarge. Gut verhandelte Zinsmargen liegen aktuell zwischen 0,60 Prozent und 0,70 Prozent, womit der Zinskosten 0,60 Prozent bis 0,70 Prozent betragen, wie Giampiero Brundia, Immobilienfinanzierungsexperte von Oxifina, auf Anfrage von cash.ch erklärt. Im Vergleich liegt eine gut verhandelte Festzinshypothek im mittleren Laufzeitenbereich bei 0,90 Prozent bis 1,20 Prozent.
Die SNB dürfte aufgrund der geopolitischen Lage und der Inflationserwartungen bei der lockeren Geldpolitik bleiben. Das hält den Saron und somit den Zinssatz für Saron-Hypotheken tief. Die Möglichkeit von Negativzinsen kann zudem nicht ausgeschlossen werden. Damit würde der Saron bei einem weiteren Zinsschritt von 0,00 auf minus 0,25 Prozent sinken.
Wer in diesem Szenario hofft, die Kosten für eine Saron-Hypothek würden damit weiter sinken, sollte sich nicht zu früh freuen. «In der Theorie ja – in der Praxis nein. Die Institute sehen in ihren Kreditverträgen vor, dass der Saron bei 0 Prozent einen festen Boden - auf englisch 'floor' - hat. Das heisst, unter null sinkt der Saron für die Hypothekarabrechnung nicht», verrät Experte Brundia.
Liegt also der Saron im Durchschnitt der dreimonatigen Zinslaufzeit bei minus 0,2 Prozent mit einer Zinsmarge von 0,60 Prozent, dann beträgt der Zinssatz 0,60 Prozent - also das Saron-Minimum von 0,00 Prozent plus 0,60 Prozent Zinsmarge. Die dreimonatige Zinslaufzeit kommt zur Anwendung, weil die Banken Hypothekarzinsen quartalsweise abrechnen.
Flexibilität der Saron-Hypothek ein Vorteil
Die Saron-Hypothek ist für Hypothekarnehmende geeignet, welche mit Zinsschwankungen umgehen und diese verkraften können. Flexibel ist die Saron-Hypothek, weil sie jeweils auf das Ende der rollenden Zinslaufzeit - diese beträgt in der Regel drei Monate - teilweise oder ganz in eine Festzinshypothek umgewandelt werden kann. So kann bei einem Zinsanstieg die «Notbremse» gezogen werden.
Die Meinungen, in wieweit ein Mix aus Saraon- und Festzinshypotheken für Immobilienbesitzer sinnvoll ist, gehen unter Marktbeobachtern auseinander. Ein Mix macht gerade für Hypothekarnehmende mit grösseren Kreditvolumen Sinn. Damit kann die Fälligkeitsstruktur des Hypothekenportfolios geglättet und dem Zinsänderungsrisiko entgegen gewirkt werden, sagt Brundia von Oxifina. Für Immobilienbesitzer mit kleineren Hypotheken mache ein Mix dagegen keinen Sinn. Das Risikoprofil entscheide, ob Saron- oder Festhypothek.
Grundsätzlich ist eine einfache, klare Finanzierungsstruktur einer komplexeren vorzuziehen. Am Ende des Tages ist es aber eine individuelle Angelegenheit, ob Saron- oder Festhypothek respektive eine Kombination die beste Lösung ist. Neben dem Risikoprofil ist die Affinität zum Thema ein wesentlicher Punkt. Wer sich informiert, auskennt und die nötige Zeit zur Analyse aufbringt, kann seine Hypothekarfinanzierung flexibel ausgestalten.
Versierte und risikofähige Hypothekarnehmer bleiben in der Saron-Hypothek, auch wenn die Zinsen steigen. Sie erwarten, dass in einer mehrjährigen Betrachtungsdauer der Zinssatz der Saron-Hypothek im Vergleich zur Festzinshypothek tiefer liegt, so Brundia von Oxifina. Wer dem Zinsänderungsrisiko eine mittlere Priorität schenkt, wird sich wegen des tiefen Saron zwangsläufig mehr Gedanken machen, ob 100 Prozent Festhypothek der richtige Weg ist. Wer ein vollständige Planungssicherheit will, bleibt in der Festhypothek trotz höherer Kosten.
Im Vergleich zwischen 2020 und 2025 ist die Saron-Hypothek trotz hoher Zinsschwankungen günstig. Zahlen von Oxifina zeigen, dass für einen erstklassigen Kunden ein mit Saron finanziertes Hypothekenportfolio im Mittel bei 0,97 Prozent lag. Wer in der gleichen Periode seine Immobilien Festhypothekenportfolio mit einer fünfjährigen Laufzeit - zu fünf Tranchen auf alle Jahre verteilt - finanziert hatte, kommt auf rund 1,3 Prozent zu stehen. Dies zeigen Berechnungen von cash.ch nach der Analyse der historischen Swap-Sätze.
Festhypothek optimiert sich nicht von selber
Eine variable Hypothek wird alle drei Monate auf Basis des Saron abgerechnet. Hypothekarnehmer haben dabei keinen Einfluss auf die Höhe des Zinses. Dieser wird von der Nationalbank festgelegt, die Saron-Hypothek passt sich automatisch an. Die Höhe des Leitzinses ändert sich mit der Geldpolitik der SNB. Diese orientiert sich an der Geldwertstabilität - das heisst Inflation, der Konjunkturentwicklung und dem Kurs des Frankens zu den zwei Hauptwährungen Dollar und Euro.
Bei einer Festhypothek ist der Leitzins nur ein Element. Andere Faktoren wie die Höhe der Rendite der zehnjährigen Bundesobligationen, die Zinskurve oder die Swap-Sätze haben mehr Bedeutung. Diese Faktoren unterliegen nur begrenzt der Kontrolle der Nationalbank, die Preise werden vom Markt respektive den Marktteilnehmern aufgrund von Angebot und Nachfrage festgesetzt.
Wer eine Festhypothek in Betracht zieht, hat anhand eines Beispiels verschiedene Möglichkeiten. Erstens eine Finanzierung über den Gesamtbetrag, der alle fünf Jahre erneuert wird. Hier ist der Hypothekarnehmer im Nachteil, weil er fest gebunden ist und nach fünf Jahren erneuern muss, selbst wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt deutlich höher stehen. Die zweite Möglichkeit ist, den Betrag auf fünf Tranchen zu splitten, so dass jeweils ein Fünftel der Schuld alle fünf Jahre erneuert werden muss. Damit lassen sich die Kosten glätten. Eine weitere Variante ist, die Hypothekarschuld über verschiedene Laufzeiten zu splitten.
Es bleibt die Qual der Wahl, welches Vorgehen Hypothekarnehmende präferenzieren. Jede Finanzierungsvariante hat Vor- und Nachteile. Wer das Zinsänderungsrisiko nicht scheut, ist mit einer Saron-Hypothek gut beraten. Wer Sicherheit will, setzt auf eine Festhypothek - diese kostet mehr, raubt einem aber nicht den Schlaf. Wer Musse und Zeit hat, stellt sich die Finanzierung aus Saron- und Festhypothek individuell zusammen.
