Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) liegt seit Juni 2025 unverändert bei null Prozent. Dieser dürfte im kommenden Jahr erstmals nach über anderthalb Jahren wieder steigen. Seit über einem Jahr ist auch der hypothekarische Referenzzinssatz unverändert. Er sank am 1. September 2025 von 1,5 Prozent auf 1,25 Prozent.
cash.ch hat bei Experten nachgefragt, wie sich die hohe Inflation, gestiegene Hypothekarzinsen und eine allfällige Leitzinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank auf den hypothekarischen Referenzzinssatz auswirken könnten und welche Einflüsse relevant sind.
UBS, Migros Bank und ZKB sind sich bei der Zinswende einig: Die Experten rechnen damit, dass die SNB den Leitzins im März und im Juni um je 25 Basispunkte anhebt. Somit würde der Leitzins zur zweiten Jahreshälfte 2027 bei 0,5 Prozent liegen. Innerhalb eines Jahres geht die ZKB angesichts «steigender Inflationserwartungen, einer robusten Konjunktur sowie einer wachsenden Zins- und Renditedifferenz zum Ausland» sogar davon aus, dass der SNB-Leitzins auf 0,75 Prozent steigen wird.
Wird der hypothekarische Referenzzinssatz darauf reagieren? Jörn Schellenberg, Immobilien-Experte der Zürcher Kantonalbank, erläutert: «Der Referenzzinssatz hängt unmittelbar von der Entwicklung der Hypothekarzinsen ab. Da ihm der gesamte Bestand der Schweizer Hypotheken zugrunde liegt, reagiert er in der Regel nur verzögert auf Veränderungen im Zinsumfeld.»
Anstieg auf 1,75 Prozent oder höher möglich
Derzeit befindet sich der hypothekarische Durchschnittszinssatz bei 1,31 Prozent. Ein Überschreiten der Rundungsschwelle sei frühestens im zweiten Quartal des kommenden Jahres zu erwarten. Die Anpassung des Referenzzinssatzes wiederum erfolgt im darauffolgenden Quartal. «Wir gehen davon aus, dass der Referenzzinssatz bereits in der zweiten Jahreshälfte 2027 von 1,25 Prozent auf 1,5 Prozent steigen wird», meint ZKB-Experte Schellenberg. Auch Robert Weinert, Head Research bei Wüest Partner, rechnet mit dem Anstieg auf 1,5 Prozent, sofern der Leitzins wie erwartet steigt.
Danach könnte es mit dem Referenzzinssatz weiter nach oben gehen, schreibt Santosh Brivio, Lead Economic Research, bei der Migros Bank: «Weil wir mittelfristig derzeit von zwei SNB-Zinserhöhungen, nur geringfügig steigenden Kapitalmarktzinsen und von einer Hypothekarerneuerungsquote von jährlich rund 15 Prozent ausgehen, erwarten wir einen Referenzzinssatz von höchstens 1,75 Prozent.»
Der zweite Erhöhungsschritt des Referenzzinssatzes dürfte laut Brivio, wenn überhaupt, nicht vor der zweiten Hälfte des Jahres 2028 erfolgen. Der ZKB-Experte Schellenberg ist sich dieser Erhöhung sicherer: Es sei ein Anstieg auf 1,75 Prozent bereits Mitte 2028 zu erwarten. Hernach dürfte sich der Zins auf diesem Niveau stabilisieren.
Höherer Referenzzinssatz lässt Mieten steigen
Einen Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1,5 Prozent im Jahr 2027 erwartet auch UBS-Ökonom Fabian Waltert mit der sich abzeichnenden geldpolitischen Normalisierung. Der UBS-Experte sieht unter gewissen Umständen später noch Luft nach oben: «In einem Szenario mit einem längerfristigen Leitzins von rund 1 Prozent könnte der Referenzzinssatz in den darauffolgenden Jahren weiter auf 1,75 bis 2,00 Prozent steigen.»
Der Immobilien-Experte Weinert rechnet damit, dass sich der Referenzzinssatz mittelfristig zwischen 1,25 und 1,75 Prozent bewegen wird. Wo sich der Leitzins einpendeln wird, hänge jedoch von der Entwicklung von Konjunktur und Inflation ab sowie von der darauf aufbauenden Zinspolitik der SNB.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist vorwiegend für Mieter und Vermieter relevant, da dieser einen direkten Einfluss auf den Mietzins hat. Ein höherer Referenzzinssatz wird direkt auf die Mieter umgewälzt, in Form eines höheren Mietzinses. Sinkt dagegen der Referenzzinssatz, können Mieter einen tieferen Mietzins einfordern.
