Die Bevölkerung der Schweiz wächst zwar. Das Wachstum ist aber nicht in allen Kantonen gleich hoch, erst recht nicht in allen Altersgruppen. So ist die Bevölkerung im ersten Halbjahr 2026 nur in fünf Kantonen in allen Altersgruppen gewachsen, wie das in Basel ansässige Kompetenzzentrum Demografik letzte Woche schrieb. Im ersten Halbjahr machten Jura, Zug und Nidwalden sogar einen Schrumpfungsprozess durch.
Eine Studie des Chief Investment Office Global Wealth Management der UBS, die am Donnerstag veröffentlicht wurde, zeigt weitere Nuancen des Bevölkerungswachstums der Schweiz. Dieses scheint zunehmend an der Peripherie von Grossagglomerationen stattzufinden. Denn mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten von 1,4 bis 1,6 Prozent verzeichneten die Kantone Schaffhausen, Wallis, Freiburg, Aargau und Thurgau in den letzten fünf Jahren das stärkste Bevölkerungswachstum.
«Diese Kantone waren nicht nur Ziel zahlreicher Zuzüger aus dem Ausland, sondern zogen zugleich viele Haushalte aus anderen Kantonen an», schreibt die UBS in einer Studie. So hätten die Kantone Basel-Stadt, Genf, Neuenburg und Waadt per saldo Bevölkerung an benachbarte Regionen verloren. Dies seien mehrheitlich urban geprägte Kantone mit hohen Mieten und einem knappen Wohnungsangebot - und seien nicht nur Ziel zahlreicher Zuzüger aus dem Ausland geworden, sondern hätten zugleich viele Haushalte aus anderen Kantonen angezogen, kommt die UBS in ihrer Immobilien-Studie zum Schluss.
Ein deutliches Beispiel des Bevölkerungswachstums-Trends an die Agglomerationsränder sieht die UBS bei Zürich. Zwar verzeichnete die Stadt in den Jahren 2021 bis 2025 eine hohe Nettozuwanderung aus dem Ausland von insgesamt fast 38'000 Personen.
«Gleichzeitig führten die Pandemie, die Wohnungsknappheit, die zunehmende Verbreitung mobilen Arbeitens und das ausgeprägte Mietpreisgefälle zwischen Stadt und Umland dazu, dass Zürich per saldo die Rekordzahl von 21'500 Personen an andere Gemeinden verlor.» Diese Entwicklung habe im Grossraum Zürich eine «ausgeprägte Binnenmigrationskaskade» ausgelöst, das heisst zu einer verstärkten Abwanderung in weiter entfernte Regionen wie das Zürcher Unter- und Oberland sowie in die Region Winterthur.
Umkehr der «Binnenmigrationskaskaden»?
Von dort zogen schliesslich zahlreiche Haushalte in die angrenzenden Kantone. Regionen in den Kantonen Aargau sowie in Schaffhausen und im Thurgau verzeichneten zuletzt hohe positive Binnenwanderungssaldos gegenüber dem Kanton Zürich, schreiben die Ökonomen der UBS in ihrem Bericht.
Trotz der sich allgemein abzeichnenden Normalisierung des Bevölkerungswachstums erwartet die UBS für 2027 keinen weiteren Rückgang der Leerwohnungsziffer. Die Mieten dürften vorerst weiter steigen. Auf längere Sicht sieht die UBS aber eine Abschwächung oder gar Umkehr dieser «Binnenmigrationskaskaden». Die Gründe seien eine Abschwächung des Bevölkerungswachstums – unter anderem aufgrund von weniger Zuwanderung aus dem Ausland – und eine leichte Belebung des Wohnungsbaus.
Auf sinkende Mieten in grossen und wirtschaftlich wichtigen Städten können die Bewohner wohl kaum hoffen. «Zuwandernde aus dem Ausland werden voraussichtlich weiterhin vor allem Zentren und Agglomerationen mit attraktiven Arbeitsmärkten ansteuern», schreibt die UBS.
Aufgrund dieser Szenarien könnten Mieterträge und Marktwerte vor allem in schlecht erschlossenen ländlichen Regionen in der Schweiz längerfristig unter Druck geraten, kommt die UBS zum Schluss. «Anlegerinnen und Anleger sollten deshalb demografische Risiken im Blick behalten und ihre Portfolios regional diversifizieren».
