Wie verkaufe ich meine Immobilie richtig?

Der Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohungen ist ein stufenweiser Vorgang, der Geduld erfordert. Tipps dazu gibt Immoscout24-Direktor Martin Waeber im cash-Talk, der dem Thema Immobilienverkauf gewidmet ist.
07.10.2016 01:05
Von Daniel Hügli
Martin Waeber, CEO Immoscout24, im cash-Talk.
Bild: cash

Die Preisentwicklung für privat gehaltenen Immobilienbesitz in der Schweiz hat sich in den letzten Monaten recht unterschiedlich entwickelt. Im Bereich Eigentumswohnungen wurde im September ein Anstieg von 1,9% festgestellt, nachdem die Notierungen für Juli und August noch gefallen waren. Das zeigte kürzlich der Swiss Real Estate Offer Index, der vom Onlineportal Immoscout24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilien-Beratungsunternehmen IAZI erstellt wird.

Die Preise für Einfamilienhäuser lagen im September im Vergleich zum Vormonat 0,6 Prozent dagegen tiefer. Damit setzte sich eine fortlaufende Beruhigung im Markt für Einfamilienhäuser fort. Auf Jahresbasis ergibt sich schweizweit ein Preiszuwachs von 0,6 Prozent.

Manche Immobilienbesitzer mögen sich angesichts der relativen Verlangsamung beim Preiswachstum fragen, ob der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf gekommen ist. Aber auch die Veränderung der Lebenssituation, Erbschaften oder der Umzug ins Ausland sind oft Anlass für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung

Bis ein Immobilienverkauf unter Dach und Fach ist, muss ein Verkäufer aber Geduld haben. Im Schnitt dauert ein Verkaufsprozess um die sechs Monate. Und es gibt regionale Unterschiede: "In Zentren wie Zürich, Zug, Genf oder an begehrten Lagen wie an Seen gibt es in der Schweiz viele teure und überteuerte Immobilienobjekte. Entsprechend länger dauert es, bis diese Immobilien verkauft sind", sagt Martin Waeber, Direktor des Immobilienportals Immoscout24, im cash-Talk zum Thema Immobilienverkauf. In peripheren Lagen der Schweiz dagegen, wo die Preise nicht dermassen angestiegen sind,  gehen Wohneigentumsobjekte schneller weg.

Wo wohne ich nach dem Immobilienverkauf?

Zu den Grundsatzthemen, die vor einem Immobilienverkauf angegangen werden müssen, gehört natürlich die Wohnsituation nach der Veräusserung des Objekts. Ein wesentlicher Punkt ist auch, ob man die Immobilie selber verkaufen will oder für den Prozess einen Makler heranziehen will. Ein Verkauf in Eigenregie erfordert hohes zeitliches Engagement und auch ein gewisses Fachwissen. 

Ein Verkauf über einen Makler ist mit Kosten verbunden. Diese liegen laut Waeber im Schnitt etwa bei 3 Prozent des Verkaufspreises des Objektes. Bei der Auswahl des Maklers sollte man auf die Fachausbildung und die Berufserfahrung achten, so Waeber. Hilfreich bei der Auswahl ist auch die Organisation Schweizerische Maklerkammer, eine Fachkammer des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft.

Der Makler muss nicht unbedingt auch die vorangehende Verkehrswertschätzung der Immobilie einbezogen werden, im Gegenteil: "Ich persönlich sage immer, dass man zuerst eine unabhängige Schätzung vornehmen sollte und basierend darauf das Mandat für den Makler vergibt", sagt Waeber von Immoscout24.

Steuerliche Aspekte beachten

Wenn das eigene Zuhause schliesslich nicht mehr das ehemalige eigene Zuhause ist, sind die steuerlichen Aspekte eines Liegenschaftsverkaufs zu beachten. Es fallen Grundstückgewinnsteuern an, "eine sehr komplexe Frage", wie Waeber sagt. Sie sind kantonal unterschiedlich hoch. Die Berechnungsgrundlage bilden immer der Grundstückgewinn und die Haltedauer der Immobilie. Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich aber aufschieben, wenn man eine so genannte Ersatzbeschaffung tätigt, das heisst eine neue Liegeschaft erwirbt.

Regional unterschiedlich geregelt sind auch die Handänderungssteuern. Nicht zu vergessen sind die Auswirkungen auf Einkommenssteuer (sie sinken tendenziell nach dem Verkauf der Liegenschaft) und die Vermögenssteuer. Diese erhöht sich in der Regel nach dem Immobilienverkauf.

Weitere Details und Tipps zum Thema Immobilienverkauf erfahren sie im cash-Talk mit Immoscout-Direktor Martin Waeber.