Seit fast zehn Jahren mahnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) mögliche Übertreibungen und Preiskorrekturen im Schweizer Immobilienmarkt an. Früher betraf es vor allem das Segment der Einfamilienhäuser, heute steht vor allem die Entwicklungen der Wohnrenditeliegenschaften am Pranger der SNB.

Die Preise der Mehrfamilienhäuser haben sich in der Schweiz in den letzten zehn Jahren in der Tat fast verdoppelt, wie einer Grafik aus dem jüngsten Finanzstabilitätsbericht der SNB zu entnehmen ist.

Trotz der SNB-Warnungen der letzten Jahre ist am Schweizer Immobilienmarkt nichts Schlimmes passiert. Haut die SNB über die Stränge? "Die Warnungen der SNB sind in der Tonalität vielleicht etwas übertrieben, die Mahnungen kommen aber nicht von ungefähr und haben ihre Berechtigung", sagt Martin Waeber, Direktor des Internetportals Immoscout24, im cash-Talk. 

Waeber weist darauf hin, dass das Wachstum der Immobilienkredite noch immer stark anziehend sei. Der Immobilienmonitor Credit Suisse kam kürzlich zum Schluss, dass die Hypothekarschulden in der Schweiz bis Ende Jahr erstmals auf über 1000 Milliarden Franken steigen werden. Setzt man diese Zahl ins Verhältnis zum Bruttoinlandprodukt, dann ist die Verschuldung der Schweizer Haushalte weltweit gesehen gar ein absoluter Spitzenwert. 

Zudem zeigen Berechnungen, dass ein Kreditnehmer in den letzten Jahren die Zinslast mit seinem laufenden Einkommen immer schlechter tragen kann. Ein ruppiger Zinsanstieg durch die Nationalbank - die notabene mit ihren Negativzinsen den Run auf Schweizer Immobilien gefördert hat - könnte daher äusserst unangenehme Folgen haben für Bankkunden, denen die Zinslast zu hoch ist. Das bekämen auch die Banken zu spüren. Diese sind in den letzten Jahren immer mehr ins immer noch lukrative Hypothekargeschäft eingestiegen. Die SNB sieht denn auch ein erhöhtes Ausfallrisiko für Banken.

Wohneigentumsmarkt ist geprägt vom Selbstnutzern

Preise für Immobilien kämen in einem solchen Szenario natürlich arg ins Rutschen. Crash-Gefahr bei Schweizer Immobilien sieht Waeber von Immoscout24 aber nicht - vor allem deshalb, weil es keine Spekulation im Immobilienmarkt gebe: "Das Segment des Wohneigentumsmarktes ist geprägt vom Selbstnutzern und nicht von Leuten, die kurzfristig Profite machen wollen", so Waeber im cash-Talk. Und Institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen kauften Wohnrenditeliegenschaften auch nicht mit der Absicht, sie nach zwei Jahren höherpreisig wieder zu veräussern.

Dass die jahrelange Boomphase bei Schweizer Wohneigentum aber schleichend zu Ende geht, zeigen auch die neusten Zahlen des Swiss Real Estate Offer Index. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser sind in der Schweiz im letzten Monat weiter gesunken, in den letzten zwölf Monaten zeigt sich ein Rückgang von 3,1 Prozent. Derzeit kostet ein Quadratmeter Einfamilienhaus in der Schweiz durchschnittlich noch 6'174 Franken. Das sind 200 Franken weniger als noch vor einem Jahr. 

Bei den Eigentumswohnungen ergibt sich in den letzten zwölf Monaten gar ein Preisrückgang um 4,1 Prozent. "Die Nachfrage wird zurückgehen und die Preise werden sich seitwärts bewegen oder noch weiter zurückgehen", sagt Waeber zur Preisentwicklung von Wohneigentum.

Mieten steigen - oder doch nicht?

Schweizweit haben die Angebotsmieten dagegen zuletzt zugelegt, und auch mit Blick auf die letzten zwölf Monate sind die Mieten in der Schweiz um 1,4 Prozent gestiegen - trotz reger Bautätigkeit und vieler leer stehender Wohungen. Der Treiber des Mietanstiegs ist jedoch fast ausschliesslich das hochpreisige Zürich.

Das widerspiegelt sich auch in diesen Zahlen: Während für eine hundert Quadratmeter grosse Wohnung in der Schweiz im Juni durchschnittlich eine Miete von 2'210 Franken verlangt wird, liegen die Mieten in Zürich mit 2'700 Franken an der Spitze. Vergleichbare Objekte in der Ostschweiz kosteten nur rund 1'840 Franken Miete pro Monat. Zu einem leicht anderen Resultat bei der Entwicklung von Angebotsmieten in der Schweiz kommt übrigens der Mietindex von homegate.ch. Dort sanken die Mieten im Juni um 0,18 Prozent, auch über die vergangenen zwölf Monate weist der Mietindex eine leicht rückläufige Tendenz von minus 0,26 Prozent aus.

Im cash-Talk äussert sich Martin Waeber auch zur Entwicklung der Leitzinsen und zur Frage, ob man bald von Libor- zu Festhypotheken wechseln sollte.