Zwei Kräfte lassen die Renditen von Staats- und Unternehmensanleihen weltweit steigen. So hat erstens der Iran-Krieg die Energie- und Rohstoffpreise nach oben getrieben, was zu steigenden Inflationsraten führt. Die Finanzmärkte preisen deshalb nicht mehr Zinssenkungen durch die Zentralbanken, sondern vielmehr Zinserhöhungen ein. Gleichzeitig bleibt die Konjunktur in der Schweiz und in den wichtigsten Industrieländern robuster als erwartet.
Zweitens treibt der weltweite Hunger nach Kapital die Zinsen in die Höhe. Die Staaten müssen rekordhohe Defizite finanzieren, da sie mehr für Soziales, Verteidigung und Infrastruktur ausgeben. Vor allem Unternehmen aus dem KI-Bereich geben Rekordsummen für Rechenzentren und Energie aus. Damit übersteigt das Angebot an Anleihen die Nachfrage, weshalb Investoren höhere Renditen verlangen.
Die Rendite der zehnjährigen Staatsanleihen in den USA, Frankreich und Deutschland zeigt das deutlich. Sie erreichten vergangene Woche das höchste Niveau seit der Finanzkrise 2007. Auch die Rendite der für Festhypotheken relevanten zehnjährigen Bundesobligationen in der Schweiz notiert mit 0,62 Prozent auf einem 18‑Monate-Hoch. Zur Erinnerung: Anfang März 2026 stand dieser Wert bei 0,24 Prozent.
Die logische Konsequenz wegen der höheren Anleihenrenditen ist eine Verteuerung der Festhypotheken für Immobilien-Kreditnehmer in der Schweiz. Ein Dreijahresabschluss kostet im Schnitt 1,59 Prozent, ein fünfjähriger 1,83 Prozent. Der Zinsvorteil gegenüber einer zehnjährigen Laufzeit mit 1,93 Prozent - das ist der höchste Stand seit März 2025 - schmilzt dahin.
Kurzfristige Festhypotheken verlieren somit an Reiz, da der Zinsvorteil von drei- und fünfjährigen Laufzeiten gegenüber zehnjährigen auf marginale 0,1 bis 0,3 Prozentpunkte geschrumpft ist.
Erhöht die SNB die Zinsen?
Wegen der steigenden Zinsen blicken Saron-Kreditnehmer gespannt auf die nächste Sitzung der Nationalbank (SNB) vom 24. September. Ökonomen rechnen mit einem konstanten Leitzins von null Prozent. Eine Erhöhung wäre dagegen eine faustdicke Überraschung - auch wenn die grosse Zinsdifferenz zum Dollar und Euro dafür sprechen könnte.
Die SNB dürfte sich allerdings an den Teuerungszahlen vom August orientieren. Die Jahresrate stieg im vergangenen Monat zwar auf 0,8 von 0,4 Prozent, liegt aber weiterhin komfortabel im Zielband von 0 bis 2 Prozent. Ferner beträgt die Kerninflation überschaubare 0,4 Prozent. Die inländische Konjunktur ist robust und der Franken tendiert nur «moderat» zur Schwäche. Die SNB muss also nicht sofort handeln.
Bleiben die Ölpreise hoch, dürfte die Inflation in den kommenden Monaten weiter steigen - auch deshalb, weil der schwächere Franken Importe verteuert. Entsprechend nimmt das Risiko einer Zinserhöhung durch die SNB mittelfristig zu.
Während Thomas Gitzel, Chefökonom der VP Bank, eine Zinsanhebung bereits im Dezember nicht völlig ausschliessen will, erwarten die Ökonomen der UBS den ersten Zinsschritt im Juni 2027. Maxime Botteron, Ökonom im Chief Investment Office der UBS Switzerland, begründet dies damit, dass er keine Anzeichen für eine grundlegende Wende beim Inflationstrend sieht.
Auch wenn die Inflation vorübergehend über 1 Prozent steige, dürfte die zugrunde liegende Preisdynamik moderat bleiben. Der UBS-Ökonom hält daher an seiner Prognose einer durchschnittlichen Inflationsrate von 0,6 Prozent sowohl für 2026 als auch für 2027 fest. «Vor diesem Hintergrund dürfte die SNB ihren Leitzins vorerst unverändert belassen. Wir erwarten die erste Anhebung auf 0,25 Prozent für Mitte 2027. Dies wäre der erste Schritt hin zu einer Normalisierung der Geldpolitik.»
Das Szenario der UBS ist dabei in einem Punkt deckungsgleich mit der Preisgestaltung am Geldmarkt. Dieser preist eine Erhöhung zur Jahresmitte 2027 auf 0,25 Prozent ein. Allerdings könnte gemäss Daten des Finanzdienstleisters Derivox bereits im September 2027 eine zweite Leitzinserhöhung auf 0,5 Prozent folgen.
Fehlentscheidungen vermeiden
Die Nullzinsphase 2015 bis 2022 mit teilweise negativen Leitzinsen und Anleihenrenditen gehört auf absehbare Zeit der Vergangenheit an. Anlegerinnen und Anleger verlangen wieder mehr Rendite, was global zu teureren Refinanzierungen am Hypothekenmarkt führt. Dies lässt sich auch in den US ablesen, wo vergangene Woche der Zinssatz für eine dreissigjährige Festhypothek auf ein 14-Monatshoch von 6,71 Prozent erreicht hatte.
Die Sätze für Festhypotheken dürften vorerst kaum sinken. Die global angespannte Liquiditätssituation könnte gar für einen weiteren Anstieg sprechen, sofern die Inflationszahlen weiter hoch bleiben. Immerhin sind höhere Leitzinsen im Dollar- und Euroraum bereits eingepreist. Dadurch dürften bei anhaltendem Auswärtsdruck die Refinanzierungssätze gemächlicher steigen.
Für Hypothekarnehmer sind keine direkten Massnahmen notwendig. Auch wenn der Saron über die nächsten zwölf Monate steigt, können versierte und risikofähige Hypothekarnehmer in der Saron-Hypothek engagiert bleiben. In einer mehrjährigen Betrachtungsdauer werde der Zinssatz der Saron-Hypothek im Vergleich zur Festzinshypothek auch in einem Szenario mit höheren Leitzinsen tiefer bleiben, wie Giampiero Brundia, Immobilienfinanzierungsexperte von Oxifina, auf Anfrage von cash.ch ausführt.
Aktuell beträgt der Aufschlag auf einer Saron-Hypothek rund 0,75 Prozent. Im Falle einer Zinserhöhung durch die SNB auf 0,25 oder gar 0,5 Prozent würden die jährlichen Kosten für eine Saron-Hypothek bei 1,00 respektive 1,25 Prozent zu stehen kommen. Das ist noch immer 0,7 Prozent günstiger als der Durchschnittssatz der zehnjährigen Festhypotheken.
Wer dem Zinsänderungsrisiko dagegen eine höhere Priorität schenkt, wird sich mehr Gedanken machen müssen, erläutert Brundia von Oxfina. «Wer eine vollständige Planungssicherheit will, setzt trotz höherer Kosten weiter auf eine Festhypothek.»
