Immobilien-Investitionen – Alternative Finanzierungen auf dem Vormarsch

1965 wurde das Stockwerkeigentum im Schweizerischen Zivilgesetzbuch verankert. Eine Neuerung, die massgeblich dazu beigetragen hat, dass die Wohneigentumsquote in der Schweiz kontinuierlich gestiegen ist. In den letzten fünf Jahrzehnten hatte sich in der traditionsreichen und trägen Immobilienbranche ausser Preisen und Quoten allerdings kaum noch etwas Bahnbrechendes ereignet. Nun versuchen neue Modelle den Schweizer Immobilienmarkt mittels Digitalisierung und alternativen Finanzierungsmöglichkeiten aufzurütteln.

Das "Wohneigentum auf Zeit" ist eines dieser Zukunftsmodelle. Steigende Immobilienpreise und strenge Vorgaben der Finanzinstitute bei der Vergabe von Hypotheken haben trotz niedriger Hypothekarzinsen dazu geführt, dass für viele Schweizerinnen und Schweizer der Traum vom Wohneigentum nicht mehr erschwinglich ist.

Die neue Idee ist einfach: Das Eigenheim wird für eine fixe Dauer gekauft – beispielsweise für 20 Jahre. Durch die zeitliche Limitierung des Besitzes sinkt der Kaufpreis. Während dieser 20 Jahre bezahlt der Wohneigentümer dem Investor zusätzlich eine monatliche Gebühr - ähnlich einem Baurechtszins - und kommt für sämtliche Reparaturen auf. Nach Ablauf der vereinbarten Periode fällt das Objekt an den entsprechenden Investor zurück.

Die Hochschule Luzern hat kürzlich die Marktchancen der Eigentumsform "Wohneigentum auf Zeit" untersucht: Obschon es diese Form derzeit mit Ausnahme einer einzigen Liegenschaft in der Berner Agglomeration sonst weder in der Schweiz noch in ganz Europa gibt, stösst sie gemäss der Studie bereits heute auf breites Interesse und birgt grosses Potenzial.

Neue Möglichkeiten auch für Privatanleger

Während sich das "Wohneigentum auf Zeit" hauptsächlich an Personen richtet, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, öffnen sich auch für Privatanleger neue Möglichkeiten, um als Investoren an der lukrativen Immobilienanlageklasse partizipieren zu können – nämlich mittels Crowdfunding. Diese alternative Finanzierungsform sorgt derzeit weltweit für Furore. In der Schweiz haben 2016 mehr als 100’000 Personen Crowdfunding-Projekte mit insgesamt 128,2 Millionen Franken unterstützt. Damit steckt das Segment zwar noch in den Kinderschuhen – die Kapitalsumme hat sich im Vergleich zu 2015 jedoch um 362 Prozent
ausgedehnt.

Rund ein Viertel des Geldes floss dabei in die Finanzierung von Rendite-Immobilien, welche hauptsächlich vom Zürcher Fintech-Unternehmen crowdhouse angeboten wurden. Die grundlegende Idee dahinter: Der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses wird durch Investitionen mehrerer Personen aufgebracht und die entsprechenden Erträge in der Folge anteilsmässig ausgeschüttet. Durch diese Schwarmfinanzierung wird das Eigentum an einer Schweizer Rendite-Immobilie für viele Privatanleger erst realistisch – schliesslich verfügt nicht jeder über Investitionskapital in Millionenhöhe, welches für den Bau oder den Kauf eines Mehrfamilienhauses benötigt wird.

Die Mindestinvestitionssummen bei über Crowdinvesting finanzierten Liegenschaften ist abhängig vom Objekt und dem entsprechenden Anbieter. Bei den bisher in der Schweiz angebotenen Projekten lag sie zwischen 25’000 und 100’000 Franken. Im Vergleich zu einem Immobilienfonds werden die Investoren nach erfolgreicher Finanzierung als effektive Besitzer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen und partizipieren direkt an der Wertentwicklung. Im Gegenzug bieten Immobilienfonds eine höhere Liquidität – obschon auch Miteigentumsanteile theoretisch jederzeit veräussert werden können, gestaltet sich der Verkauf in der Praxis schwieriger als der eines Fondsanteils, der täglich gehandelt werden kann.

Als Diversifikation in ein bestehendes Portfolio geeignet

In der Schweiz werben derzeit drei verschiedene Anbieter mit dem Modell "Miteigentum an Rendite-Immobilien" um die Gunst der Investoren. Dabei stellen sie Renditen von teilweise über 6 Prozent in Aussicht. Die Anbieter suchen eine passende Immobilie aus und reservieren diese beim Verkäufer, sie sorgen sich um die Finanzierung eines Teils des Kaufpreises mittels Hypothek, und sie schreiben das Objekt auf ihrer Plattform aus, wo Anleger per Mausklick ihren gewünschten Anteil zeichnen können. Kommt die Finanzierung zustande, kümmern sich die Anbieter anschliessend auch um die Bewirtschaftung der Immobilie.

In der Schweiz wurden auf diese Weise bereits 19 verschiedene Immobilien-Projekte mit einem Gesamtwert von 145 Millionen Franken finanziert. All diese Projekte gehen auf das Konto von crowdhouse, dem es als bisher einziges Unternehmen in der Schweiz gelungen ist, Liegenschaftsfinanzierungen über dieses Modell erfolgreich abzuschliessen.

Obschon prognostizierte Renditen von 6 Prozent gerade in Zeiten von Negativzinsen und tiefen Hypothekarzinsen besonders lukrativ erscheinen, dürften Privatanleger gut beraten sein, nicht ihr gesamtes Investitionskapital über diese Form in eine einzige Liegenschaft zu investieren, da sie sich sonst einem hohen Klumpenrisiko aussetzen. Als Diversifikation in ein bestehendes Portfolio und als Alternative zu einer Investition in einen Immobilienfonds dürfte diese neue Anlageform allerdings weiterhin auf zunehmendes Interesse stossen.