Hauseigentum - Den richtigen Helfer für den Immobilienverkauf finden

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ziehen viele Hausbesitzer einen Makler bei. So treffen Sie die passende Wahl.
22.05.2018 23:05
Von Daniel Hügli
Einfamilienhäuser landen zum Verkauf oft in Maklerhänden.
Einfamilienhäuser landen zum Verkauf oft in Maklerhänden.
Bild: Pixabay

Beim Verkaufsprozess einer Immobilie können Hausbesitzer mit etwas Talent und Motivation sehr viel selber machen. Attraktive Fotos schiessen, einen informativen Text verfassen und das entsprechende Verkaufsinserat auf Immobilienportalen hochladen, ist keine Hexerei. Auch eine Preisschätzung lässt sich ohne grössere Mühe in Eigenorganisation durchführen. Etwa gratis im Internet oder durch Experten für rund tausend Franken. Komplizierter wird es allerdings, wenn es um das Vertragstechnische geht.

Daher - und vor allem auch aus Zeitgründen - greifen viele verkaufswillige Hausbesitzer auf die Hilfe eines Immobilienmaklers zurück. Er hat Erfahrung bei der Schätzung einer Immobilie, kann schnell die nötigen Dokumente beschaffen und er hat Erfahrung im Verkauf und in Verhandlungen.

Ein Makler hat natürlich seinen Preis. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft, Sektion beider Basel, sieht zum Beispiel für den Verkauf eines Einfamilienhauses ein Honorar von 3 Prozent vor. Bei einem Verkaufspreis von 1 Million Franken macht dies immerhin 30'000 Franken aus. Nicht wenige Makler senken diese Gebühr jedoch auf 2,5 Prozent oder noch tiefer.

Genauer hinschauen bei diesen Punkten

Das Makler-Angebot in der Schweiz ist recht unübersichtlich, weil sich viele Einzelmasken im Markt tummeln. Eine erste Anlaufstelle für die Maklerwahl ist die Website der Organisation Schweizerische Maklerkammer. Eine gewisse Skepsis ist bei der Maklersuche angebracht, wenn folgendes beobachtet wird:

  • Makler-Provision beträgt 4 Prozent oder mehr
  • Makler hat keinen Geschäftssitz und/oder Website
  • Auf der Website (falls vorhanden) finden sich nur wenige oder veraltete Immobilien. Fotos des Verkaufsobjektes haben schlechte Qualität und zeigen zu viel Privates (z.B. Familienfotos)
  • Makler hat "Spezialberatungen" für ältere Leute und hebt dies besonders hervor
  • Makler veranschlagt den Verkehrswert und Verkaufspreis viel zu hoch

Der Makler sollte eine adäquate Ausbildung haben und - natürlich - einen guten Ruf und Leumund. Eruieren lässt sich dies im persönlichen Umfeld oder bei Banken. Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes und ein Kontaktnetz sind unabdingbar. Ganz wichtig ist der persönliche Eindruck: Makler sollte man bei sich zu Hause vorbeikommen lassen und sich dabei das Vorgehen bezüglich des Marketing erklären lassen wie auch die Provisionen.

Anschliessend lässt man sich vom Makler eine schriftliche Offerte unterbreiten, worin der Verkaufspreis der Liegenschaft festgehalten wird abzüglich einer sauberen Auflistung der zu erwartenden Nebenkosten (Handänderungssteuer, Provision, Notarkosten). Kann man dabei mehrgleisig fahren? Natürlich. Einige Immobilienverkäufer holen drei oder mehr Offerten ein, weil dies in den allermeisten Fällen kostenlos ist. Der Verhandlungsspielraum für den Auftraggeber erhöht sich dann bei der Provision.

Den Verkaufsauftrag schriftlich formulieren

Ist der Entscheid für einen bestimmten Makler gefallen, wird dieser eine Verkaufsdokumentation erstellen. Gesetzlich zwar nicht vorgeschrieben, aber dringend ratsam ist in einem weiteren Schritt eine schriftliche Version des Verkaufsauftrages. Damit werden Missverständnisse vermieden. So wird der Makler die Ausschliesslichkeit des Preises und des Verkaufsauftrages festhalten und auch einen Zusatzaufwand erwähnen, falls der Auftrag durch anderweitigen Verkauf oder durch Rückzug hinfällig wird. Im Verkaufsauftrag sollten überdies folgende Punkte festgehalten werden:

  • Beschreibung der Liegenschaft, vereinbarter Verkaufspreis sowie Leistungsumfang des Maklers
  • Höhe der Provision und Details dazu. Hier halten Makler zum Beispiel oft fest, dass Provisionen auch dann geschuldet werden, wenn ein abschlusswilliger Interessent gefunden wurde, auf Verkäuferseite aber ein eigener Interessent bevorzugt wird
  • Dauer des Auftrages (je nach Marktlage etwa ein halbes Jahr) und Kündigungsmöglichkeiten
  • Spesen, die nicht in der Provision enthalten sind (etwa Inseratekosten)

Lässt sich die Immobilie nicht auf Anhieb verkaufen und besteht zeitlich kein Veräusserungsdruck, ist Geduld gefragt. Das heisst, der Preis sollte nicht voreilig gesenkt werden. Der Makler hat im Gegensatz zum Eigentümer keine emotionale Bindung zur Immobilie und verhandelt in der Regel härter als der Besitzer.