Hypotheken - Welches und wie viel Eigenkapital beim Hauskauf sinnvoll ist

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, braucht viel Geld - ohne Eigenkapital gibt es auch die günstigste Hypothek nicht. Beim Einsatz von Eigenmitteln gibt es aber einige Punkte zu beachten.
29.07.2018 22:40
Von Marc Forster
Es gibt verschiedene Wege, um sich den Traum vom Wohneigentum zu verwirklichen.
Es gibt verschiedene Wege, um sich den Traum vom Wohneigentum zu verwirklichen.
Bild: Daniel Ladenhauf

Flickr, Lizenz CC BY-NC 2.0

Für die Finanzierung eines eigenen Zuhauses spielen viele Faktoren eine Rolle: persönliche Situation, Einkommen, finanzielle Planung wie auch Zivilstand und Familie. Dazu kommen Unwägbarkeiten wie etwa eine Scheidung, Arbeitslosigkeit oder sich ändernde Lebenspläne. Und natürlich die Lage der Wunschimmobilie.

Im Grossraum Zürich ein geräumiges, einigermassen modernes Einfamilienhaus für 1,2 Millionen Franken zu finden, ist schon fast Glück. Wer für eine Eigentumswohnung eine Million Franken hinblättern muss, ist ebenfalls gut bedient. Aber wie auch immer die Preise sind, für eine Hypothek muss mindestens 20 Prozent des Eigenheimwerts durch Eigenkapital gedeckt sein. 240'000 beziehungweise 200'000 Franken müssen bei den genannten Beispielen bereitgestellt sein, bevor irgendeine Bank, Pensionskasse oder ein sonstiger Hypothekenfinanzierer den Kredit spricht.

Wohnträume und Lebenswege sind von Fall zu Fall verschieden. Aber mit einer Reihe von Fragen müssen sich alle befassen, die eine Hypothek aufnehmen und dafür Eigenmittel benötigen. Die Übersicht:

Warum sind oft zwei Hypotheken nötig?

Mit der sogenannten ersten Hypothek kann in der Regel maximal 65 bis 70 Prozent eines Eigenheims belehnt werden. Wer also nur 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, muss die restlichen 10 bis 15 Prozent des Hauskredits über eine zweite Hypothek laufen lassen, die normalerweise mit einem etwas höheren Zins belegt ist als die erste Hypothek. Üblicherweise wird zwischen Hauskäufern und Bank vereinbart, dass die zweite Hypothek im Lauf ganz amortisiert wird.

Ist mehr als 20 Prozent Eigenkapital sinnvoll?

"Grundsätzlich lässt sich sagen: Je mehr Eigenmittel mitgebracht werden, desto besser", lautet der Rat von Cornelia Nestic, Projektleiterin beim Beratungsunternehmen Hypothekenzentrum. Eigenmittel reduzieren den Belehnungsgrad beim Wohneigentum und verbessern die Bonität der Hypothekarkunden sowie die Tragbarkeit einer Hypothek.

Aber auch wer mehr als die 20 Prozent Eigenmittelerfordernis aufbringen kann, wird sich unter Umständen überlegen, zunächst nur das Minimum einzusetzen. Denn: "Wenn man Geld anders und mit mehr Rendite anlegen kann als man Hypothekarzinsen bezahlt, machen zusätzliche Eigenmittel im Sinne der individuellen Finanzplanung nicht immer Sinn", sagt Nestic.

Derzeit sind die Hypothekarzinsen nach wie vor historisch tief, ausserdem besteht mit einer Hypothek ein steuerlicher Vorteil: "Wer jung ist und über ein gutes Einkommen verfügt, sollte zunächst nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital einbringen", sagt auch Kay Foerschle, Marketingleiter beim Hypothekenvermittler Moneypark.

Wie soll sich das Eigenkapital zusammensetzen?

"Idealerweise stammt das Eigenkapital aus dem flüssigen Vermögen, sprich vom eigenen Bankkonto", sagt Cornelia Nestic. Für flüssige Mittel werden auch gerne Erbvorbezüge oder Darlehen aus dem Familien- oder Freundeskreis verwendet. "Dann wiederum können Wertschriften verkauft und als Eigenmittel eingesetzt werden – dort allerdings ist man natürlich vom Kurs abhängig." Andere wiederum verkaufen Wertgegenstände oder ähnliches.

Die Hälfte des Eigenkapitals sollte aus solchen Quellen stammen. Das macht 10 Prozent "hartes" Eigenkapital auf den Wert der Liegenschaft. Die weiteren 10 Prozent für das Eigenkapitalerfordernis kann über Vorsorgegelder finanziert werden.

Ist der Bezug von Pensionskassengeld heikel?

Die Rente sinkt, wenn man der zweiten Säule Geld entnimmt. Der Bezug von Pensionskassengeld für Wohneigentum ist aber nicht bei allen Pensionskassen gleich geregelt. Zum Teil sind auch Pensionskassenleistungen für Tod und Invalidität betroffen. Dann ist eine Zusatzversicherung nötig. Eine Verpfändung von Pensionskassengeld als Alternative zum Bezug hat den Vorteil, dass der Versicherungsschutz erhalten bleibt.

Auch wenn Geld aus der zweiten Säule gerne für den Hauskauf verwendet wird, ist dies aus Sicht der Berater nicht unbedingt die erste Wahl:  "Den Bezug von Pensionskassenvermögen sehen wir als letzten Weg, speziell dann, wenn die Hypothekarkunden schon im höheren Alter sind", sagt Cornelia Nestic vom Hypothekenzentrum.

Pensionskassengeld darf in der Regel maximal 10 Prozent beziehungsweise die Hälfte des Mindesteigenkapitals ausmachen. Ab dem 50. Lebensjahr ist der Bezug eingeschränkt.

Warum wird die dritte Säule gern als Eigenkapital empfohlen?

Säule-3a-Gelder sind normalerweise bis wenige Jahre vor der Pensionierung gesperrt. Eine der wenigen Ausnahmen für einen vorzeitigen Bezug ist der Kauf eines eigenen Daches über dem Kopf. Die dritte Säule kann als Eigenkapital, aber auch für die Rückzahlung des Hauskredits genutzt werden. Bei der Amortisation eines Teils der Hypothek geschieht ja nichts anderes, als dass der Eigenkapitalanteil am Eigenheim erhöht wird.

"Hinsichtlich der Rückzahlung der zweiten Hypothek empfiehlt sich die indirekte Amortisation durch die Einzahlung in die Säule 3a, und je nach Sachlage auch 3b", sagt Kay Foerschle. Der Maximalbeitrag für die Säule 3a ist derzeit 6768 Franken im Jahr. Ein wichtiger Anreiz bei dieser Finanzierung: "Auf diese Weise kann auch gleich noch der steuerliche Vorteil des Säule-3a-Sparens genutzt werden", sagt Foerschle.

Sind Überlegungen beim Eigenkapital altersabhängig?

Im Pensionsalter sollte nicht mehr das Maximum von 80 Prozent Hypothekenanteil bestehen, so der Rat von Moneypark. Empfohlen werden für dieses Alter höchstens 65 Prozent. Um die Hypothek zu amortisieren, sollte Jahr für Jahr 1 Prozent des Eigenheimwerts zurückbezahlt werden. Auf das Pensionsalter hin sei es zudem ratsam, auch einen Teil der ersten Hypothek zurückzuzahlen.

Ein Abbau der Belehnung auf 60 Prozent oder gar darunter erhöht auf der einen Seite die finanzielle Flexibilität. Denn für eine Hypothek müssen das eigene Vermögen und die eigenen Einkünfte ausreichen, um den kalkulatorischen Zins der Banken zu erfüllen. Auch wenn der Zins für eine 10-Jahres-Hypothek derzeit 1,25 Prozent tief sein kann, müssen die Schuldner einen theoretischen Zins von etwa 4,5 bis 6 Prozent aushalten können. Für Menschen im Rentenalter kann dies zum Problem werden, weil sie mit der Pension schnell einmal mindestens 20 Prozent weniger Einkommen haben.

Doch es sollte auf der anderen Seite darauf geachtet werden, durch eine Amortisation nicht zu viel Vermögen zu verlieren. Ein Eigenheim kann immer wieder neue Kosten verursachen, die allenfalls eine Aufstockung der Hypothek nötig machen. Kay Foerschle sagt: "Für Rentner kann es schwierig sein, die Hypothek später wieder zu erhöhen. Entscheidend ist die Einkommenssituation nach der Pensionierung."

Braucht man trotz Eigenkapital Reserven?

Der Tragbarkeitszins der Banken berücksichtigt Unterhalts- und Nebenkosten. Zusatzkosten bei Häusern sind neben Versicherungsprämien alle möglichen Gebühren, Renovationen, Reparaturen und der Unterhalt eines Gartens. Bei Stockwerkeigentum tragen die Eigentümer einer Immobilie gemeinsam die Unterhaltskosten.

Neben dem Eigenkapital und der Amortisation muss man als Haus- oder Wohnungseigentümer also an weitere verfügbare Mittel denken. Die Faustregel ist, dass 1 Prozent des Liegenschaftswerts jährlich für Unterhaltskosten auf die Seite gelegt werden muss: Kostet ein Haus also eine Million Franken, müssen Jahr für Jahr 10'000 Franken verfügbar sein. Die Faustregel besagt wiederum, dass davon etwa zwei Drittel für den Unterhalt und ein Drittel für Nebenkosten vorgesehen sein sollen.