Immobilien - Jetzt in eine Festhypothek wechseln?

Feste Laufzeiten bei Hypotheken werden bei einem Anziehen der Zinsen attraktiver. Doch wer mit einem Strategiewechsel liebäugelt, sollte einige Punkte beachten.
25.06.2018 23:00
Von Ivo Ruch
Die Hypozinsen machen einen grossen Teil der Gesamtkosten für ein Haus aus.
Die Hypozinsen machen einen grossen Teil der Gesamtkosten für ein Haus aus.
Bild: pixabay.com

Eigentlich sind es traumhafte Zeiten für Immobilienbesitzer. Aber viele Hypothekenkunden treibt vor allem die Frage um, wann die Wohlfühlwelt vorbei ist. Der Grund: Hypotheken sind zwar weiterhin historisch günstig. Doch niemand will den Zeitpunkt verpassen, wenn sie sich zu verteuern beginnen.

Das betrifft vor allem jene Hypothekarnehmer, die schon seit längerem auf Libor-Hypotheken setzen. Diese waren in den letzten Jahren stets die günstigste Variante der Immobilienfinanzierung, wie unten stehende Grafik zeigt. Laut Schätzungen sind in der Schweiz rund 20 Prozent der Immobilienkredite in Libor-Produkten angelegt.

Dabei orientieren sich die Hypothekenanbieter an den Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), und diese stehen seit Januar 2015 bei -0,75 Prozent. Dementsprechend bewegt sich eine durchschnittliche Libor-Hypothek (Laufzeit drei Monate) seit mehr als drei Jahren knapp bei oder unter 1 Prozent. Aktuell sind es 0,95 Prozent.

Hypothekenzinsen in den letzten sieben Jahren

Durchschnittliche Zinsen für Festhypotheken mit Laufzeiten von zehn (gelb), fünf (grün) und zwei (blau) Jahren sowie für Libor-Hypotheken (rot). Quelle: Vermögenspartner.

Aus dem obigen Chart wird deutlich, dass der Abstand zu den ebenfalls beliebten zehnjährigen Festhypotheken beträchtlich ist. Momentan beträgt er rund 60 Basispunkte (100 Basispunkte entsprechen 1 Prozent). Bei einer Zeitspanne von zehn Jahren und einer Hypothekensumme von einer Million bedeutet das 60'000 Franken Sparpotenzial.

Darüber hinaus gelten Libor-Hypotheken auch als transparenter als Produkte mit festem Zins. Denn diese Kredite bestehen nur aus zwei Komponenten: dem Dreimonats-Libor der SNB und einer je nach Bank unterschiedlich hohen Marge.

Doch trotz dieser Pluspunkte könnten Libor-Hypotheken in Zukunft an Attraktivität verlieren. Nämlich dann, wenn die Zinsen in einen Aufwärtsmodus wechseln: Mit einer Festhypothek kann man sich einen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichern, was mit den Libor-Produkten nicht möglich ist.

Festhypotheken werden beliebter

Diese Möglichkeit haben viele Hypothekenkunden im Hinterkopf. "Festhypotheken sind bei Neuabschlüssen in der jüngeren Vergangenheit beliebter geworden. Doch wer an einer Libor-Hypothek Gefallen gefunden hat, bleibt in der Regel dabei", sagt Giampiero Brundia, Geschäftsführer der Hypothekenbörse in Uster. Auch Angaben von comparis.ch zeigen, dass Hypotheken mit langen Laufzeiten im ersten Quartal 2018 stärker nachgefragt wurden.

Zum Zinsausblick gibt es verschiedene Szenarien. Die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) dürften noch lange auf dem jetzigen Niveau von -0,75 Prozent bleiben, wenn die SNB mit ihrer Zinserhöhung auf die Europäische Zentralbank (EZB) wartet. Für dieses Szenario spricht, dass der Schweizer Franken nicht unnötig aufgewertet werden soll, der von SNB-Präsident Thomas Jordan immer noch als "sicherer Hafen" bezeichnet wird. Die EZB will ihre Leitzinsen mindestens bis Sommer 2019 unangetastet lassen, eine SNB-Zinserhöhung könnte in diesem Szenario frühestens im zweiten Halbjahr 2019 folgen.

Doch nicht alle Zinsexperten sind sich darin einig, dass die SNB mit einer Zinserhöhung auf die EZB wartet. Insbesondere seit Thomas Jordan und sein Team im Januar 2015 völlig überraschend den Euro-Mindestkurs aufhoben, traut man der SNB viel eher unerwartete Manöver zu. "Die SNB wartet nur darauf, die Zinsen zu erhöhen, was ökonomisch absolut Sinn machen würde", sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner.

Entscheidend ist dabei der Euro-Franken-Wechselkurs. Dieser hat sich in den letzten Wochen zwar wieder etwas zuungunsten der SNB entwickelt und bewegt sich zwischen 1,15 und 1,16. Das kann sich aber auch rasch wieder ändern. "Schwächt sich der Franken deutlich ab, könnte ich mir eine baldige Zinserhöhung der SNB durchaus vorstellen", so Schubiger.

Noch wichtiger: Vergleichen

Immobilienbesitzer stellen sich deshalb die Frage, wann der richtige Zeitpunkt ist, um von einer Libor- in eine Festhypothek zu wechseln. Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wichtig ist, nicht nur den Libor-Zins, sondern auch die langfristigen Zinsen zu beobachten. Denn verändert sich die Zinslandschaft, kann es mitunter zu sehr grossen Schwankungen kommen. Eine Phase mit derart wenig Volatilität wie in den letzten Jahren ist eher ungewöhnlich.

Ebenfalls gut zu wissen: Libor-Hypotheken haben einen variablen Zinssatz, aber eine feste Laufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren liegt. Bei vielen Anbietern ist ein vorzeitiger Ausstieg trotzdem möglich. Allerdings nur in ein anderes Hypotheken-Produkt derselben Bank. Damit fällt der Vorteil des Vergleichens weg.

Denn fast noch wichtiger als der richtige Zeitpunkt zum Strategiewechsel ist der Vergleich der verschiedenen Anbieter. Zum Beispiel kostet eine zehnjährige Festhypothek im Durchschnitt momentan knapp 1,6 Prozent. Wie die folgende Tabelle zeigt, verlangen die günstigsten Anbieter aber deutlich weniger. Bei guter Bonität können die effektiven Zinsen sogar noch tiefer liegen. Zweifellos sind das nach wie vor traumhafte Hypotheken-Bedingungen.

Die günstigsten Schweizer Hypotheken (Festhypothek 10 Jahre)

Anbieter Zinssatz, in % Veränderung
Zurich 1,32
Swiss Life 1,34
APK Aarg. Pensionskasse 1,35
homegate.ch 1,36
hypoklick.ch 1,36
Luzerner Pensionskasse 1,36
Pensionskasse Post 1,36
FRIbenk 1,37
hypomat.ch 1,40
AXA Winterthur 1,41

Quelle: Vermögenspartner (Stand 25.06.18)