Immobilien - Wie bewertet man eine Liegenschaft richtig?

Bei der Ermittlung des Wertes der eigenen vier Wände gibt es viele Unbekannte: Wie gross ist der Ermessensspielraum? Wann braucht es eine Schätzung? Wer führt diese durch? Die Antworten auf häufige Fragen zum Thema.
12.03.2017 23:05
Von Pascal Züger
Der Wert einer Immobilie kann von Experten vor Ort oder auch online berechnet werden.
Der Wert einer Immobilie kann von Experten vor Ort oder auch online berechnet werden.
Bild: pixabay.com

Um es gleich vorweg zu sagen: Es gibt nicht den einen Preis für eine Liegenschaft. Je nachdem, wer die Schätzung vornimmt, nach welcher Methode bewertet wird und für welchen Zweck die Bewertung durchgeführt wird, sind recht unterschiedliche Werte möglich.

Umso wichtiger ist es, bei der Immobilienbewertung den richtigen Weg einzuschlagen. cash beantwortet die wichtigsten Fragen, die beim Schätzen eigener Liegenschaften auftauchen:

Wann sollte eine Schätzung der eigenen Liegenschaft vorgenommen werden?

Beim Kauf oder Verkauf der Immobilie dient die Schätzung als Referenz zur Ermittlung des definitiven Kaufpreises. Auch bei einer Vererbung der Liegenschaft oder im Fall einer Scheidung muss der genaue Verkehrswert der Liegenschaft eruiert werden, damit eine gerechte Verteilung vorgenommen werden kann. Ausserdem sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise stark angestiegen, so dass viele Hausbesitzer bloss einfach neugierig sind, wie hoch der aktuelle Verkehrswert ihres Eigenheims inzwischen ist.

Soll ich selbst eine Schätzung vornehmen?

Grundsätzlich ist zu empfehlen, die Bewertung in die Hände eines Experten zu geben, beziehungsweise eine Online-Schätzung in Auftrag zu geben. Selbst wenn Sie als Liegenschaftsbesitzer Erfahrung im Immobilienbereich besitzen sollten, könnten sie die Immobilie falsch einschätzen. Denn: Wegen der emotionalen Bindung bewerten Eigentümer ihre Immobilien in der Regel zu hoch.

Was ist der Unterschied zwischen dem amtlichen Wert und dem Verkehrswert einer Immobilie?

Die amtliche Schätzung des Eigenheims wird vom Steueramt veranlasst und dient ausschliesslich der Bestimmung der Steuerabgaben. Sie wird nur in grösseren Zeitabständen - ungefähr alle 10 Jahre - erhoben. Der amtliche Wert liegt meist deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert, zu dem die Liegenschaft auf dem freien Markt verkauft werden könnte.

Welche Möglichkeiten gibt es, eine Schätzung vorzunehmen?

Grundsätzlich besteht die Wahl zwischen einer Online-Bewertung und der Experten-Einschätzung. Die Online-Bewertung erfolgt mit der sogenannt hedonischen Methode. Es braucht keinen Experten vor Ort, die Besonderheiten der Immobilie werden aufgrund von Vergleichsobjekten bewertet. Anders die Experten-Einschätzung. Vor Ort wird der Wert von einem Immobilienfachmann geschätzt, der Bausubstanz, Eigenheiten des Objekts und Lage möglichst gut berücksichtigt. Am Ende legt er einen ausführlichen Bericht über die Liegenschaft vor.

Welche Variante ist die Bessere?

Das hängt davon ab, wie exakt die Schätzung sein soll. Grundsätzlich ist die Online-Bewertung um einiges günstiger (sie kostet ungefähr 300 Franken) und steht schneller zur Verfügung. Die Expertenschätzung ist mit grösserem Aufwand verbunden und kostet meist über 1000 Franken - bei grösseren Liegenschaften sogar deutlich mehr. Sie eignet sich bei speziellen Bauobjekten und in Situationen, wo der geschätzte Wert möglichst exakt sein sollte. "Beim Immobilienverkauf, bei Erbteilungen und auch bei Scheidungen werden exakte Verkehrswerte benötigt, so dass eine Experteneinschätzung unumgänglich ist", sagt David Hersberger, Präsident der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer (SEK), auf cash-Anfrage. Hedonische Schätzungen finden heutzutage bei den meisten Banken Anwendung, die den Verkehrswert einer Immobilie für die Hypothekenvergabe benötigen.

Was sollte beachtet werden bei der Wahl des Schätzers?

Der Schätzer sollte in der Region ansässig sein, so dass er die lokalen Eigenheiten des Marktes kennt. Darüber hinaus gilt es als Qualitätsgarantie, wenn er entweder Mitglied der Schweizerischen Schätzungsexperten-Kammer oder zertifizierter Immobilienbewerter ist. Es besteht auch die Möglichkeit, bei der Wohngemeinde nach einem vertrauenswürdigen Immobilienbewerter anzufragen. "In 99 Prozent der Fälle erfolgt die Wahl des Schätzers auf Empfehlung von Banken, Versicherungen oder Gerichten", so Hersberger.

Was ist von Bewertungen von Maklern zu halten?

Soll eine Liegenschaft verkauft werden, nimmt nomalerweise ein Makler vor Ort eine Immobilienbewertung vor. Teilweise sind diese sogar kostenlos. Der Makler kassiert dann jedoch bei erfolgtem Verkauf eine Provision von 1 bis 5 Prozent des Verkaufserlöses. Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes Schweiz, beobachtet hier einen gefährlichen Trend: "In den letzten eineinhalb Jahren konnte ich vermehrt beobachten, dass Makler Liegenschaften zu teuer einschätzen; Die Party am Häusermarkt ist aber inzwischen vorbei." Teilweise werde auch absichtlich etwas höher geschätzt, um an den Auftrag zu kommen. Dumm nur, wenn dann bei einem zu hohen Preis kein Käufer gefunden wird. Wer dem Makler misstraut, sollte zusätzlich noch eine hedonische Einschätzung vornehmen lassen oder eine Zweitmeinung eines neutralen Schätzers einholen.

Können Bewertungen stark voneinander abweichen?

Ein Schätzer sollte prinzipiell möglichst neutral den Verkehrwert ermitteln, doch sind zwischen den Bewertungsergebnissen verschiedener Experten Unterschiede möglich. Wie gross diese sind, hängt von der Objektart ab. Als Daumenregel wird oftmals von einem Ermessensspielraum von 10 Prozent - nach unten sowie nach oben - gesprochen. "Bei Einfamilienhäusern dürfte diese Differenz geringer sein, bei speziellen Objekten etwas grösser", meint Schätzungsexperte Hersberger dazu.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert am stärksten?

Wichtige Punkte bei der Bestimmung des Verkehrswertes durch einen Experten sind die Lage, der Grundriss des Objekts, das Baujahr, die Bauart, mögliche durchgeführte Renovierungen sowie Sanierungen und die Energieffizienz. Zum letzten Punkt: Je höher der Energiebedarf eines Hauses ist, umso niederiger ist dessen Verkehrswert.

Weitere Informationen und Kontaktadressen zu Immobilienschätzungen: