Immobilienfonds: Die Chancen, die Risiken

Immobilienfonds bieten satte Renditen. Häuser und Wohnungen tragen Anlegern aber auch einige Risiken ein. Wir stellen die wichtigsten Fondsinvestments in Liegenschaften vor und sagen, worauf Sie achten müssen.
20.09.2016 22:55
Von Marc Forster und Ivo Ruch
Das Einkaufszentrum Sihlcity in Zürich verhilft Credit-Suisse-Fonds zu hoher Rendite.
Das Einkaufszentrum Sihlcity in Zürich verhilft Credit-Suisse-Fonds zu hoher Rendite.
Bild: sihlcity.ch

Immobilien sind neben Aktien jene Anlageklasse, die noch auf breiter Front Rendite bringen. Dabei ist "Betongold" nicht nur ein Thema für grosse, reiche und institutionelle Anleger. Auch Privatanleger und Vorsorgesparer können am Kuchen teilhaben.

Die Möglichkeiten von Investitionen in Immobilien unterscheiden sich allerdings deutlich. Bei Immobilienaktien und Immobilien-Aktienfonds kauft der Anleger einen Teil der Firma, deren Geschäft die Immobilienbewirtschaftung ist. Daneben gibt es aber die Anlage in Immobilien im Direktbesitz: Dazu gehören natürlich Eigenheime oder Eigentumswohnungen, die mit Blick auf die Altersvorsorge durchaus auch als Renditeliegenschaften gekauft werden, aber auch verschiedene Arten von Immobilienfonds.

Über einen Immobilienfonds partizipiert ein Anleger direkt an bestehenden Geschäfts- oder Wohnbauten. Ein Anleger kann an den Erträgen einer Liegenschaft teilhaben und auf einen Wertanstieg des zugrundeliegenden Immobilienparks hoffen, dessen Verwaltung ist aber Aufgabe des Fondsmanagements.

  • Offene Fonds verwalten Immobilien, häufig Geschäftsimmobilien, Einkaufszentren oder Hotels, aber auch Mietshäuser und grosse Wohnüberbauungen. Der Fondsmanager sucht auch immer wieder neue Objekte, in die er investiert. Anleger können im Fonds anlegen und aus diesem gemeinsamen Topf mit anderen Anlegern ihre Mittel auch wieder abziehen.
  • Es gibt auch Immobilienfonds, die Kapital sammeln, bis zumeist eine einzelne Immobilie finanziert ist. Wenn die Summe erreicht ist, nimmt der Fonds keine Gelder mehr an, weswegen man vom geschlossenen Immobilienfonds spricht. Diese Form von Immobilieninvestments ist sinnvoll für langfristig orientierte Anleger. Im Unterscheid zum offenen Fond ist es schwieriger, Anteile rasch abzuziehen. Geschlossene Immobilienfonds stehen im Ruf, hohe Kosten zu verursachen und wenig transparent zu sein. Es bestehen aber auch Mischformen von offenen und geschlossenen Fonds.
  • Eine noch junge Variante des Immobilienfonds ist das Immobilien-Crowdfunding, das ohne Fondsmanager auskommt (siehe Kasten).

Immobilienfonds halten die Objekte entweder direkt oder indirekt. Dieser Unterschied ist steuerlich wichtig:

  • Wenn der Fonds die Immobilien direkt besitzt, wird der Fonds besteuert. Die Anleger bezahlen dies indirekt über die Gebühren beziehungsweise tiefere Erträge, aber ihre Ausschüttungen sind meistens von der Einkommens- und Vermögenssteuer befreit.
  • Hält der Fonds die Anteile an den Immobilien indirekt, also wenn er an Immobiliengesellschaften oder anderen Fonds beteiligt ist, unterliegen die gehaltenen Immobiliengesellschaften Ertrags- und Kapitalsteuern. Die Anleger bezahlen Steuern auf ihren Ausschüttungen. Es handelt sich dann genaugenommen um eine Doppelbesteuerung.

Aktuell entrichten die Immobilienfonds den Anlegern ansehnliche Ausschüttungen (siehe Tabelle), die klar über der Performance von Obligationen liegen, die unter dem Tiefzinsniveau leiden. Da das Investment aus Sachwerten, also Gebäuden und Wohnungen besteht, ist die Performance zu einem gewissen Grad vom Finanzmarkt abgekoppelt.

Die besten Fonds der Credit Suisse haben ihren Wert im laufenden Jahr um mehr als 10 Prozent gesteigert. Kauft man eines dieser Produkte, investiert man sein Geld zum Beispiel ins Zürcher Einkaufzentrum Sihlcity, ins Luzerner Hotel Radisson Blu oder in den Coop Fachmarkt im bernischen Lyssach, wie ein Blick in den Fondsprospekt zeigt.

Ein weiterer Vorteil von Immobilienfonds ist, dass die Auswahl der Immobilien und deren Bewirtschaftung Angelegenheit des Fondsmanagements ist: Der Anleger kauft sich gewissermassen die Kompetenz in der Immobilienbewirtschaftung gleich mit. Abschreibungen und Instandhaltungen der Baulichkeiten sind anders als beim Eigenheim nicht das Problem des Anlegers. Das hat seinen Preis: In Immobilienfonds zu investieren ist nicht billig.

Die zehn besten Schweizer Immobilienfonds

Fondsname Performance seit 01.01.16 in % Perf. 5 Jahre in % TER in % ISIN
CS Real Estate Fund PropertyPlus +12 +23 0,88 CH0045159842
CS Real Estate Fund Green Property +12 - 0,83 CH0100778445
Swisscanto Real Estate Fund Ifca +10 +30 1,10 CH0037430946
Immo Helvetic +9 +14 0,76 CH0002770102
Schroder ImmoPlus +9 +30 1,10 CH0007251413
CS Anlagestiftung Real Estate Switzerland Pooled Investments L +8 +35 1,33 CH0031094334
Julius Bär Patrimonium Swiss Real Estate Fund +8 +36 1,35 CH0034995214
CS Real Estate Fund LivingPlus +7 +30 0,83 CH0031069328
UBS Property Fund - Direct Residential +7 +27 0,96 CH0026465366
UBS AST Immoparts Schweiz I-X +7 +35 0,71 CH0118674479

Quellen: cash, Swiss Fund Data (Stand: 20.09.16)

Die Verwaltungsgebühr solcher Fonds (auch TER genannt) kann deshalb die Marke von 1 Prozent locker übersteigen. Das heisst, dass die Performance über die Jahre beachtlich sein muss, damit unter dem Strich ein Gewinn übrig bleibt. Wie der obige Vergleich zudem zeigt, sind die Kosten-Unterschiede zwischen den einzelnen Produkten sehr gross.

Konjunkturelle Risiken

Wesentliche Risiken bei Immobilien im Direktbesitz sind Immobilienpreise und Zinsen. In Häuser und Wohnungen zu investieren bietet zwar langfristig einen guten Inflationsschutz, aber keine Sicherheit vor konjunkturellen Risiken – eher ist das Gegenteil der Fall. Von sinkenden Preisen bis hin zum Immobiliencrash sind Anleger eins zu eins betroffen.

Wenn andererseits die Zinsen steigen, wird die Finanzierung der Immobilien teurer, was die Nettorenditen negativ beeinflussen kann. "Wer in Immobilien anlegt, sollte generell von gleichbleibenden oder steigenden Immobilienpreisen ausgehen, sowie von gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen", sagt Florian Schubiger von der Finanzberatungsfirma Vermögenspartner.

Schubiger empfiehlt Immobilienfonds wie Immobilieninvestments generell als Beimischung zu einem Wertschriftendepot. "Ich denke, fünf bis zehn Prozent ist für die meisten privaten Anleger und Vorsorgesparer sinnvoll, mehr nicht."

Fonds können geschlossen werden

Ein spezifisches Risiko von Immobilienfonds besteht auch, wenn sie entweder zuviel oder zuwenig Geld haben. Wegen der Negativzinsen, wie sie in der Schweiz bestehen, fluten vor allem Pensionskassen den Markt für Immobilieninvestments stark. Zwar enthalten Immobilienfonds durchaus auch eine Barquote, aber zu hohe Mittelbestände zwingen die Fondsmanager letztlich dazu, in neue Liegenschaften zu investieren, und dabei weichen sie auch auf qualitativ schlechtere Objekte zurück.

Umgekehrt kann eine Krise dazu führen, dass ein offener Immobilienfonds rasch Geld verliert. Die Finanzkrise 2008/09 oder der Nachgang der Brexit-Abstimmung im vergangenen Sommer hatte zu solchen Geldabzügen geführt. Immobilienfonds wurden dadurch von den Fondsbetreibern geschlossen, was für die Anleger Verluste bedeuten kann.

Neben den Risiken sind aber die Kosten der wichtigste Gesichtspunkt bei Immobilienfonds. Wenn die Rendite alle Gebühren und Kosten übersteigt, und man mit den Risiken leben kann, sind Immobilienfonds für Anleger in der momentanen Phase eine attraktive Investition.

Im Schwarm eine Liegenschaft kaufen

Die digitale Immobilien-Investmentplattform Crowdhouse kombiniert die Schwarmfinanzierung mit dem Markt für Wohneigentum. Die Idee: Es wird Geld gesammelt bis zu einem bestimmten Betrag, rund 60 Prozent kommen über eine Hypothek hinzu und dann wird eine Liegenschaft gekauft. Die Mindestinvestition liegt bei 25'000 Franken und jeder Teilnehmer erhält – anders als beim Immobilienfonds – einen Eintrag im Grundbuch.

Seit Oktober 2015 am Start hat Crowdhouse bislang sieben Schweizer Objekte finanziert und dabei knapp 20 Millionen Franken von rund 130 Investoren eingesammelt, wie Mitgründer Ardian Gjeloshi im Gespräch mit cash sagt.

Nebst den Mietzinseinnahmen partizipiert die Crowd auch an der Wertentwicklung der Immobilie, wenn diese frühestens nach fünf Jahren weiterverkauft wird. Die aktuelle durchschnittliche Rendite bewegt sich laut Gjeloshi ungefähr bei 5,5 Prozent, was deutlich weniger ist als die besten Immobilienfonds. Bei Crowdhouse läuft möglichst alles digital ab. So können die Liegenschaften mittels Drohnenaufnahmen oder 3D-Visualisierungen ortsunabhängig besichtigt werden.