Übertragung von Immobilien - Wie Sie Ihr Haus verschenken

Das Eigenheim frühzeitig an die Nachkommen übergeben - das bietet viele Vorteile. Doch eine Schenkung kann finanziell auch zur Belastung werden – für den Schenker und den Beschenkten.
30.03.2017 08:55
Von Ivo Ruch
Bei einer Übertragung ändert der Besitzer, die Schlüssel hingegen bleiben meistens wo sie sind.
Bei einer Übertragung ändert der Besitzer, die Schlüssel hingegen bleiben meistens wo sie sind.
Bild: pixabay.com

Angenommen, das pensionierte Ehepaar Meyer besitzt ein Einfamilienhaus im Kanton Zürich, der Wert beträgt eine Million Franken. Familie Meyer hat zudem zwei erwachsene Kinder, Fränzi und Max. Beide wohnen nicht mehr zu Hause. Nun soll die Meyersche Liegenschaft vor dem Ableben der Eltern an die Kinder übergehen. Die Überlegung dahinter: Es werden Steuern gespart, das Vermögen geschützt, und die Vererbung findet einvernehmlich mit den Kindern statt.

Denn sollten die Meyers dereinst in ein Pflegeheim müssen oder anderweitig teure medizinische Behandlung benötigen, könnten sie zum Verkauf ihres Hauses gezwungen werden, um die hohen Kosten zu begleichen. Zudem werden so die Erbschaftssteuern für die Kinder gespart und die Vermögenssteuern der Eltern gesenkt.

Bei der Art und Weise der Immobilien-Übertragung gibt es verschiedene Möglichkeiten: Verkauf zum Verkehrswert, Verkauf unter Verkehrswert (gemischte Schenkung) oder vollständige Schenkung (Erbvorbezug). Um mögliche Unklarheiten aus dem Weg zu räumen, lohnt sich meistens der Gang zu einem Experten. Das kann auch ein Notar sein, der zur Beglaubigung der Übertragung ohnehin beigezogen werden muss. In unserem Fall kommt die vollständige Schenkung zum Zug. Diese ist im Kanton Zürich steuerbefreit, in anderen Kantonen kann aber eine Abgabe fällig werden.

Wohnen oder Nutzen?

Wie so oft bei der Übertagung einer Immobilie möchten die Eltern Meyer in ihrem Einfamilienhaus bleiben. Dazu gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder erhalten sie von ihren Kindern das Nutzniessungs- oder das Wohnrecht. Beide Varianten haben je nach finanzieller und familiärer Situation ihre Vor- und Nachteile.

Wohnrecht: Das Ehepaar Meyer darf weiterhin im Einfamilienhaus wohnen. Der Eigenmietwert wird von ihnen versteuert, die Unterhaltskosten können steuerlich abgezogen werden. Und sie bezahlen die üblichen Nebenkosten. Aber sie verlieren das Recht, die Immobilie wirtschaftlich zu nutzen, zum Beispiel Teile davon zu vermieten. Für die Kinder erhöhen sich nach der Übertragung allerdings die Vermögenssteuern.

Nutzniessung: Die Eltern können weiterhin praktisch unverändert über die Liegenschaft verfügen, sie vermieten oder kleinere Veränderungen vornehmen. Im Gegenzug müssen sie Steuern, Nebenkosten, Hypothekenzinsen und Versicherungsprämien bezahlen. Mit dieser Variante werden die Kinder finanziell am wenigsten belastet.

 

Was geschieht mit der Hypothek? Sie bleibt, wie einerseits möglich, bei den Eltern. Weil die Kinder aber die neuen Eigentümer sind, muss die Hypothekarbank dazu ihr Okay geben. Das lohnt sich zum Beispiel, wenn eine Hypothek mit attraktivem Zins noch einige Jahre läuft. Oder die Kinder übernehmen den Wohnkredit. In diesem Fall können sich allerdings die Hypothekenbedingungen ändern – je nach Einkommen der Kinder.

An die Wertsteigerung denken

Auf die Familie Meyer wartet noch eine weitere Hürde. Denn die Eltern sollen das Nutzniessungsrecht behalten. Es kann nun sein, dass das Steueramt diese Gegenleistung als zu hoch einschätzt im Verhältnis zum Wert des Einfamilienhauses. Die Folge:  Die Übertragung wird als Verkauf und nicht mehr als Schenkung beurteilt und es fallen Grundstückgewinnsteuern an. Vielerorts kommen noch Handänderungssteuern hinzu, im Kanton Zürich jedoch nicht.

Wichtig ist auch, dass keines der Kinder Fränzi und Max erblich bevorzugt wird. Gesetzliche Erben müssen Schenkungen bei der Erbteilung wieder ausgleichen. Weil gerade bei Immobilien die Wahrscheinlichkeit einer Wertsteigerung gross ist, kann ein Haus die Erben in finanzielle Bedrängnis bringen.

Steigt der Wert des Hauses der Familie Meyer zwischen dem Zeitpunkt der Übertragung und dem Tod der Eltern von einer Million auf 1,5 Millionen, erhöht sich auch der aufzuteilende Betrag. Wird das Haus beispielsweise nur Fränzi geschenkt, muss sie über genügend Liquidität verfügen, um Max auszuzahlen – oder das Haus verkaufen.