Immobilien Schweiz - Die Eigenheiten des Stockwerkeigentums

Die Popularität von Stockwerkeigentum ist seit Jahrzehnten ungebrochen. cash erklärt, was an dieser Wohnform speziell ist und welche Rechte und Pflichten die Eigentümer berücksichtigen müssen.
17.10.2017 23:00
Von Pascal Züger
Jeder achte Schweizer lebt im Stockwerkeigentum.
Jeder achte Schweizer lebt im Stockwerkeigentum.
Bild: ZVG

Mit Stockwerkeigentum können Personen Wohneigentum erwerben, die sich dies zuvor nicht leisten konnten, oder denen ein ganzes Haus schlicht zu gross ist – zum Beispiel Singlehaushalte oder Rentner. Seit dem Jahr 1965 ist die gesetzliche Grundlage für Stockwerkeigentum im Schweizer Zivilgesetzbuch verankert. Inzwischen lebt jeder achte Schweizer gemäss Statistiken des Bundes in dieser Wohnform. Zum Vergleich: Im Jahr 2000 war es erst jeder dreizehnte.

Von 2000 bis heute haben sich die Preise für Stockwerkeigentum im Durchschnitt praktisch verdoppelt, was mit der Popularität solcher Wohnungen und dem allgemeinen Anlagenotstand zu tun hat. Wie der aktuelle Swiss Real Estate Index von ImmoScout24 und IAZI allerdings zeigt, haben sich Eigentumswohnungen in den letzten 12 Monaten nur noch um 0,8 Prozent verteuert. Es werden für die nächsten Jahre stabile oder sogar leicht rückläufige Preise erwartet.

Das dürfte künftige Stockwerkeigentümer freuen. Doch wer sich für den Kauf einer solchen Wohnung interessiert, sollte sich auch über die Eigenheiten dieser Wohnform im Klaren sein - denn zu Unstimmigkeiten und Streit in einer Eigentümergemeinschaft kann es nur allzu schnell kommen:

Nur ein Teil vom Grundstück wird gekauft

Mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum wird nicht ein ganzes Grundstück, sondern nur ein Teil davon gekauft. Genau genommen handelt es sich um ein Sonderrecht, um bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu nutzen, zu gestalten und auszubauen. Die eigene Wohnung darf darüber hinaus auch vermietet werden. Wie gross der erworbene Anteil am gesamten Grundstück ist, spielt für die Kostenverteilung eine wichtige Rolle und wird im Grundbuch festgehalten.

Innenbereich darf eigenständig gestaltet werden

Gebäudeteile innerhalb der eigenen Wohnung gehören zum erworbenen Sonderrecht und dürfen nach Belieben benutzt, gestaltet und renoviert werden. Gleichzeitig müssen auch die dafür anfallenden Kosten selbst getragen werden. Dazu gehören zum Beispiel die Kücheneinrichtung, das Badezimmer, Bodenbeläge der Wohnung, das Cheminée und auch Keller- sowie Dachboden-Abteile (sofern es sich um geschlossene Räume handelt).

Die gemeinschaftlichen Teile

Es gibt darüber hinaus auch Teile, die von allen Stockwerkwerkeigentümern benutzt werden und nur mit Zustimmung der Gemeinschaft verändert werden dürfen. Dazu gehört etwa das Treppenhaus. So muss die Gemeinschaft bestimmen, ob Bilder oder Schuhgestelle im Treppenhaus erlaubt sind oder nicht. Andere Beispiele von gemeinschaftlichen Gebäudeteilen sind die Fassade des Hauses, das Dach, die Zentralheizung oder der Gemeinschaftsgarten.

Für Streitfälle Reglement beiziehen

Nicht immer ist ganz klar, was dem Stockwerkeigentümer gehört und was der Gemeinschaft. Das kann zu unschönen Streitfällen führen, vor allem wenn teure Renovationen oder Reparaturen anfallen. Konfliktpotenzial birgt etwa der Balkon: Der Innenbereich des Balkons ist zwar klar dem Sonderrecht zuzuordnen, aber nicht so die Balkontüre. Gemäss der Konsumentenzeitschrift "Beobachter" gehört die Balkontüre der Gemeinschaft, sofern dies nicht ausdrücklich im Reglement dem Sonderrecht zugeteilt wird. Es lohnt sich daher das spezifische Stockwerkeigentum-Reglement genau zu studieren. Auch Fenster oder Sonnenstoren, also von aussen sichtbare Teile, sollten im Idealfall geregelt sein.

Sondernutzungsrecht als Spezialfall

Nicht zu verwechseln mit dem bereits mehrfach erwähnten Sonderrecht ist das Sondernutzungsrecht. Letzteres räumt einem Stockwerkeigentümer das exklusive Recht ein, ein gemeinschaftliches Gebäudeteil zu nutzen. Allerdings sind bauliche Änderungen oder Umgestaltungen im Unterschied zum Sonderrecht ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht möglich. Dabei handelt es sich etwa um einen Gartensitzplatz auf gemeinsamen Boden oder um einen Parkplatz. So wäre zum Beispiel ein Einzäunen des Gartensitzplates ohne Zustimmung der Eigentümer-Gemeinschaft nicht zulässig. Wie es bezüglich des Tragens der Unterhaltskosten solcher Gebäudeteile aussieht, wird von der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft festgelegt.

Versammlung der Stockwerkeigentümer

In regelmässigen Abständen (mindestens einmal pro Jahr) finden Stockwerkeigentümer-Versammlungen statt, in denen Entscheide gefällt werden, die alle Bewohner betreffen. Es geht dabei vielfach um gemeinsame Renovationen oder Investitionen, aber auch um grundsätzliche Fragen des Zusammenlebens. Vor allem wenn grössere (und kostenintensive) Sanierungen nötig sind, kommt es immer mal wieder zu Unstimmigkeiten. Damit die Beschlüsse angenommen werden, muss die Mehrheit der Versammlungsteilnehmer zustimmen. Einzelne Stockwerkeigentümer können im Voraus individuelle Anträge stellen, über die an der Versammlung befunden wird.  

Gemeinsamer Erneuerungsfonds

Um die langfristige Planung des Gebäudeunterhalts sicherstellen zu können, führen Stockwerkeigentümer häufig einen gemeinsamen Erneuerungsfonds. Dieser ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann aber sinnvoll sein, um grössere Renovationen finanziell stemmen zu können. Üblicherweise wird durch die Stockwerkeigentümer jährlich ein bestimmter Prozentsatz des Gebäudeversicherungswerts - der Schweizer Stockwerkeigentümerverband (SSTV) empfiehlt mindestens 0,3 Prozent - in den Erneuerungsfonds einbezahlt. Über die Verwendung der Gelder wird an der erwähnten Versammlung der Stockwerkeigentümer entschieden.