Steuern für Immobilienbesitzer - So fechten Sie den Eigenmietwert an

Füllen Immobilienbesitzer die Steuererklärung aus, sorgt eine Zahl immer wieder für Diskussionen: der Eigenmietwert. Diese Zahl ist unter Umständen aber nicht in Stein gemeisselt.
28.03.2017 00:05
Von Ivo Ruch
Die Besteuerung von Immobilien ist komplex und mitunter zeitaufwändig.
Die Besteuerung von Immobilien ist komplex und mitunter zeitaufwändig.

In vielen Schweizer Haushalten steht die Steuererklärung an. Kaum ein Aspekt der Besteuerung ist so komplex wie jener des Immobilienbesitzes. Gleichzeitig bieten sich auch nirgends so viele Einsparmöglichkeiten an. Anlass zu Diskussionen gibt regelmässig die Höhe des Eigenmietwerts.

Darunter wird jener Wert verstanden, den ein Immobilienbesitzer für die Miete seines Eigenheims bezahlen müsste. Dieser Wert muss als fiktives Einkommen versteuert werden. Auch für Zweit- und Ferienwohnungen fällt diese Steuer an. Hinter der Regelung steht der Gedanke, dass Wohneigentümer im Gegenzug bestimmte Abzüge geltend machen können. Zum Beispiel Zinsen auf Hypotheken oder werterhaltende Investitionen ins Eigenheim.

Es sind die Behörden, die den Eigenmietwert bestimmen und von Zeit zu Zeit auch anpassen. Bei der Bewertung von Liegenschaften orientieren sie sich an verschiedenen Faktoren. Dazu gehören vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage, aber auch die sogenannten Lageklassen. Diese bilden die Qualität des Standortes einer Liegenschaft ab. Bewertungskriterien sind Lärmquellen, Aussicht, Infrastruktur (Einkaufen, Schulen etc.), Verkehrsanbindung und Attraktivität des Quartiers. Für den Kanton Zürich kann die eigene Lageklassen-Zugehörigkeit hier nachgeschaut werden.

Um eine massvolle Besteuerung zu erreichen, wird der Eigenmietwert grundsätzlich tiefer angesetzt als die Markmiete. Bei der direkten Bundessteuer wird dabei ein Wert von 70 Prozent toleriert. Wie üblich ist die Handhabung in den Kantonen unterschiedlich, der Wert von 60 Prozent gilt aber als untere Grenze.

Unterschiedliche Gründe für Wertminderung

Nach Bekanntgabe des Eigenmietwerts sollten Immobilienbesitzer zuerst überprüfen, dass dieser Wert nicht zu hoch angesetzt ist. Dazu kann das entsprechende Protokoll konsultiert werden. Wenn die eigene Einschätzung vom amtlichen Wert abweicht, kann der Betrag in der Steuererklärung abgeändert werden. Unbedingt notwendig ist aber die schriftliche Begründung der Wertminderung.

Die Gründe für ein Reduktionsbegehren sind vielseitig und genauso unterschiedlich sind die Erfolgschancen. Übersteigt beispielsweise der Eigenmietwert 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete, ist Handeln angezeigt. Auch erhöhte Lärmbelastung, eine Beeinträchtigung der Aussicht oder denkmalpflegerische Auflagen können Gründe für eine Neueinschätzung sein. Auf jeden Fall erhöhen unabhängige Schätzungen die Erfolgschancen. Wichtig: Die schriftliche Begründung muss jedes Jahr begelegt werden.

Detaillierte Aufstellung notwendig

Ebenfalls ein bekannter Grund für eine Anfechtung ist der Unternutzungsabzug. Häufigstes Beispiel sind Kinder, die das Elternhaus verlassen. Aber auch Trennung, Scheidung oder Todesfall können dazu führen, dass Zimmer nicht mehr in Gebrauch sind. Werden einzelne Wohnräume tatsächlich nicht mehr genutzt, ist eine Anfechtung legitim. Für Arbeits- oder Lagerräume gilt dieser Abzug allerdings nicht, genauso wenig wie für Gästezimmer oder Airbnb-Unterkünfte.

Auch in solchen Fällen muss auf einem Beiblatt begründet werden, wieso früher genutzte Räume nicht mehr beansprucht werden. Zusätzlich muss auch die Berechnung des Abzugs nachvollziehbar gemacht werden.

Der Eigenmietwert bezieht sich auf die Anzahl genutzter Räume. Grosse Zimmer werden als zwei Räume gerechnet. Bei Einfamilienhäusern gelten Küche, Badezimmer, Toiletten und Nebenräume in der Regel als zwei Räume. Werden nun Räume nicht mehr genutzt, funktioniert die Berechnung wie folgt:

Beispiel: 5-Zimmer-Einfamilienhaus mit Nebenraum, Küche, Badezimmer; Eigenmietwert 20'000 Franken; bewohnt durch die Eltern, deren erwachsene Kinder nicht mehr im Haushalt wohnen. Zwei Zimmer stehen leer.

Berechnung: 20'000 x 5 (5 Zimmer plus 2 Räume minus 2 Zimmer) geteilt durch 7 (5 Zimmer plus 2 Räume) = 14'286.

Resultat: Der Unternutzungsabzug beträgt 5714 Franken, der Eigenmietwert reduziert sich von 20'000 auf 14'286 Franken. 

 

Weil für die Beurteilung keine festen Regeln bestehen, fällt den Behörden grosser Ermessungsspielraum zu. So wird bei wohlhabenden Personen eher davon ausgegangen, dass sie leere Räume weiterhin nutzen. Schlecht stehen die Chancen auf einen Unternutzungsabzug auch, wenn sich die Wohnbedürfnisse nicht geändert haben – leere Räume hin oder her.