Immobilienmarkt Schweiz - Was taugen Apps zur Bewertung von Immobilien?

Immer mehr Banken bieten kostenlose Apps an, mit denen der Wert von Einfamilienhäusern und Wohnungen ermittelt werden kann. cash zeigt, ob die digitalen Helfer beim Kauf und Verkauf von Immobilien tatsächlich helfen.
17.07.2018 23:00
Von Pascal Züger
Derzeit sind in der Schweiz vier Apps zur Bewertung von Immobilien auf dem Markt.
Derzeit sind in der Schweiz vier Apps zur Bewertung von Immobilien auf dem Markt.
Bild: cash

Mit bloss einem Foto mit dem Smartphone den Wert eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung ermitteln. Das bieten seit Ende 2017 die Basler Kantonalbank (BKB) mit der App "Homescan" und ihre Tochterbank Cler mit "Quanto" an. Vergangenen Monat sind nun auch die Postfinance mit "Homecheck" und Clientis mit "Immosnap" nachgezogen.

Wer die Apps brauchen will, muss zuerst relativ viele eigene Daten hergeben: Zunächst erfolgt die Registrierung mittels Name, E-Mail und Telefonnummer. Nach Eingabe des erhaltenen SMS-Bestätigungscodes können dann Wohnobjekte fotografiert und deren Wert ermittelt werden. In einem Selbstversuch schätzt die Quanto-App der Bank Cler eine 4-Zimmer-Wohnung mit 105 Quadratmeter und Baujahr 2010 in Zürich Altstetten auf 1,136 bis 1,537 Millionen Franken.

Die Auswahl der Apps erscheint auf den ersten Blick vielfältig. Doch beim Testen wird deutlich, dass das Prinzip dahinter und die Abläufe praktisch identisch sind. Das ist kein Zufall: Entwicklerin, Eigentümerin und Betreiberin all dieser Apps ist die Zürcher Immobilienbewertungsfirma Iazi.

Entscheidend für die Wertbestimmung sind nicht die Bilder selbst, sondern die dabei übermittelten GPS-Daten. Die GPS-Daten geben die Lage des Wohnobjektes preis, die grosse Datenbank von Iazi kann dann den üblichen Transaktionspreis für diesen Standort ermitteln. Die Bilderkennungstechnologie analysiert lediglich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Gewisse Parameter wie Nettowohnfläche, Anzahl Zimmer und Baujahr können bzw. müssen in der App danach auch noch manuell angepasst werden. Auch der Standort ist veränderbar. Die Fotos selber spielen bei der Wertermittlung eine untergeordnete Rolle.

Screenshot Quanto-App von Bank Cler

Der Nutzer erhält innert kürzester Zeit eine konkrete Schätzung für den Immobilienwert. Doch was taugt die Wertangabe? "Apps zur Immobilienbewertung beurteile ich vorsichtig", sagt Dominique Ackermann, unabhängiger Immobilienberater bei Hypoconsultplus, auf cash-Anfrage. Und wird dann noch etwas deutlicher: "Da die Bewertungen auf wenigen Kriterien basieren und wichtige Parameter fehlen, können sie zu fragwürden Ergebnissen führen. Für eine seriöse Einschätzung dienen die Apps deshalb nicht."

Tatsächlich werden zur Berechnung nur vier Parameter herbeigezogen. So bleiben etwa die Sicht oder andere spezielle Eigenheiten des Objekts unberücksichtigt.

App dient lediglich als Anhaltspunkt

"Die App beabsichtigt nicht eine vollumfängliche Immobilienschätzung", so Roman Ballmer, Leiter Hedonic Products bei Iazi und verantwortlich für die Entwicklung der App. Ziel sei es, in der Suchphase in wenigen Schritten eine erste Indikation für den Preis an diesem Standort zu erhalten und zu erfahren, ob eine Bankfinanzierung möglich sei.

Gemäss Iazi-Angaben trifft die App statistisch gesehen im Mittel jedoch genau den Verkaufspreis, da effektive Marktdaten für die Berechnung herangezogen werden. In Einzelfällen kann es aber zu grösseren Abweichungen zum eigentlichen Verkehrswert kommen. Generell gilt: Je spezieller das Objekt, desto grösser die erwarteten Abweichungen zum effektiven Wert.

Die Apps sind also kein magisches Tool, welches per Knopfdruck den wahren Immobilienpreis ermittelt. Es handelt  sich dabei auch um ein Instrument der Banken zur Kundengewinnung - und zur Andeutung  einer fortschrittlichen Digitalstrategie, wie Immobilienberater Ackermann vermutet. Bei den Nutzungsbedingungen von "Quanto" der Bank Cler muss sich der App-Nutzer immerhin bereit erklären, dass die Bank mit ihm "telefonisch oder anderweitig Kontakt aufnehmen" kann.

Wer damit leben kann, dass mit der Registrierung persönliche Daten für Werbezwecke und Nutzeranalysen zur Verfügung gestellt werden, kann mit den benutzerfreundlichen Apps spielerisch und unkompliziert Anhaltspunkte für Liegenschaftspreise ermitteln. Kostenpflichtige Schätzungen beim Kauf oder Verkauf werden dadurch nicht obsolet. Die Kosten dafür bewegen sich bei 300 Franken für Online-Schätzungen und 1000 Franken oder mehr für einen Immobilienschätzer, der vor Ort vorbeikommt.

Redaktionelle Mitarbeit von Ivo Ruch