Immobilienpreise: Wie viel ist mein Haus wert?

Für die Bewertung der eigenen vier Wände haben sich zwei gängige Schätzmethoden etabliert. cash vergleicht die Vor- und Nachteile der beiden Schätzmethoden und zeigt, wann welches Verfahren vorzuziehen ist.
28.08.2013 08:00
Von Daniel Dubach
Jedes Haus ist bezüglich Standort, Grösse, Alter und Ausstattung einzigartig: Einfamilienhäuser in Oberbüren (SG).

Käufer und Verkäufer müssen für die Handänderung eines Hauses den aktuellen Marktwert schätzen, den sie in der Verhandlung als Referenz für den definitiven Kaufpreis brauchen. Auch bei Erbschaften und Scheidungen ist eine sogenannte Verkehrswertschätzung mittels anerkannter Methode notwendig. Schliesslich sind nach der langen Phase steigender Immobilienpreise viele Hausbesitzer ganz einfach auch neugierig zu erfahren, wie viel das eigene Heim heute wert ist.

Da jedes Haus bezüglich Standort, Grösse, Alter und Ausstattung einzigartig ist, gibt es keine fixe Formel zur Wertbestimmung, sondern lediglich eine Annäherung an den mutmasslich fairen Preis - eine Schätzung eben. Je nach Marktsituation weicht der bezahlte Preis mehr oder weniger stark vom Schätzwert ab, weshalb man im Immobiliengeschäft sorgfältig zwischen Wert und Preis unterscheidet.

Der Schätzer ermittelt mit dem Verkehrswert eine möglichst neutrale Basis. Was der Käufer wirklich bereit ist zu bezahlen, hängt aber zusätzlich von der aktuellen Marktnachfrage sowie von der subjektiven Einschätzung immaterieller Werte ab, wie beispielsweise eine ruhige Umgebung oder der unverbaubare Blick auf den See. Es ist deshalb nicht ungewöhnlich, dass Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern schnell bis zu 10 Prozent auseinander liegen.

Um den Verkehrswert von Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu ermitteln, haben sich in der Schweiz zwei gängige Methoden etabliert: die Expertenschätzung und die sogenannte hedonische Schätzung.

Bewertungsmethoden für Eigenheime und Eigentumswohnungen

Methode Vorgehen Vorteile Nachteile Kosten
Hedonische
Bewertung
Statistische Auswertung tausender am Markt beobachteter Wohneigentums-
transaktionen mittels Einschätzung von rund 70 wertbestimmenden Faktoren zu Eigenschaften und Lage des Objekts; Erhebung der Faktoren per Fragebogen.
Schnell und kostengünstig,
da rein computer-gestützt, keine Besichtigung vor Ort notwendig.
Sehr alte
Häuser sowie Spezialitäten
(Luxus- und Liebhaber-
objekte) schwierig zu erfassen.
Üblicherweise 200 bis 300 Franken.
Experten-
schätzung
Berechnung des Substanz- oder Realwertes durch einen Immobilienfachmann vor Ort mittels Schätzung des Land- und Gebäudeneuwerts, inklusive der Erschliessungs- und Baunebenkosten, abzüglich einer Altersentwertung. Lokale Marktkenntnis des Schätzers; Bausubstanz berücksichtigt, vertrauens-
würdiger für speziellere Objekte.
Aufwendiger
und weniger standardisiert als hedonisch, teurer.
Ab ca. 500 Franken, komplexere
Fälle bis 2500 Franken.

 

Welche Methode vorzuziehen ist, hängt von der Objektart und dem Verwendungszweck der Schätzung ab. Wer aus Neugier wissen möchte, was seine Liegenschaft wert ist, kann sich auf die günstige und schnelle hedonische Methode stützen. Diese Methode empfiehlt sich ebenfalls für Verkäufer, die einen Schätzwert als Verhandlungspreis brauchen mit dem Ziel, an den Meistbietenden zu verkaufen.

Mittlerweile ist diese Methode zum Standard bei der Hypothekarvergabe avanciert. Die meisten Banken verfügen heute über ein Softwareprogramm, mit dem sie eine hedonische Bewertung durchführen können. Doch auch hier ist eine gewisse Subjektivität nicht zu vermeiden, weil man dutzende von baulichen- und geografischen Faktoren per Computerformular ausfüllen muss.

Zu den baulichen Faktoren gehören beispielsweise die Wohnfläche oder das Raumvolumen. Zu den geografisch einzuschätzenden Eigenschaften gehört unter anderem die Infrastruktur oder das durchschnittliche Einkommen der Gemeinde. Man muss also gut dokumentiert sein, um alle Fragen korrekt beantworten zu können.

Expertenschätzung für speziellere Liegenschaften

Wenn eine Verkehrswertschätzung allerdings im Rahmen von Erbschaften oder Scheidungsverfahren vor Gericht verwendet werden muss, wird man nach wie vor eher auf eine konventionelle Expertenschätzung zurückgreifen, bei der ein zertifizierter Immobilienschätzer vor Ort eine Besichtigung vornimmt.

Im Unterschied zur hedonischen Methode stützt er sich nicht auf statistisch ermittelte Zusammenhänge auf dem Transaktionsmarkt sondern schätzt den realen Wert des Grundstücks und des Gebäudes, indem er eine fachmännische Einschätzung der Bausubstanz vornimmt sowie die Eigenheiten des Objekts und der Lage möglichst gut berücksichtigt.

Deshalb eignet sich die konventionelle Schätzung auch besser für speziellere Liegenschaften wie Luxus- und Liebhaberobjekte, die sozusagen als Ausreisser aus der statistisch ermittelbaren Norm fallen. Auch beim Experten spielt natürlich die subjektive Sichtweise mit. Der Ermessensspielraum von Schätzung zu Schätzung wirkt sich schnell in plus/minus 10 Prozent unterschiedlichen Resultaten aus.

Auf jeden Fall empfiehlt es sich, mit der Expertenschätzung jemanden zu beauftragen, der sich mit den Eigenheiten des regionalen Markts bestens auskennt (siehe Adressverzeichnis SIV).

Weitere Informationen/Kontaktadressen zu Immobilienschätzungen

IAZI AG, Erfinder der hedonischen Bewertung

Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV, Verzeichnis aller Schätzer des Verbands abrufbar

Hauseigentümerverband Schweiz HEV

Wüest & Partner