Welche Hypothek bei steigenden Zinsen?

Festhypothek oder Libor-Hypothek - beide haben ihre Stärken bei der Finanzierung des Eigenheims. cash vergleicht die verschiedenen Hypothekarzinsmodelle und zeigt, wie man bei steigenden Zinsen kalkulieren muss.
22.07.2013 01:30
Von Daniel Dubach
Wer für sein Eigenheim eine Hypothek sucht, muss sich zum Modell einige Überlegungen machen.

Beim Neuabschluss oder der Verlängerung einer bestehenden Hypothek ist die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung zentral. Die jüngste Entwicklung deutet auf mittelfristig steigende Zinsen hin. Die optimale Hypothek in diesem Umfeld zu finden, bedingt einige wichtige Überlegungen.

Angenommen, die Zinsen steigen in kurzer Zeit stark, ist eine Festhypothek erste Wahl, weil man sich den heute noch tieferen Zinssatz für eine fixe Laufzeit sichert. Passen sich die Zinsen jedoch erst allmählich nach oben an, kann eine Libor-Hypothek immer noch die kostengünstigere Variante sein, wie nachfolgende Modellrechnung, basierend auf dem Zinsniveau per Mitte Juli 2013, illustriert.

Simulationsrechnung Festhypothek versus Libor-Hypothek

  Festhypotheken-Laufzeit 5 Jahre Festhypotheken-Laufzeit 10 Jahre
Hypothekarvolumen 400'000 400'000
Zins Festhypothek 1,80% 2,60%
Zins Libor-Hypothek 3 Monate 1,15% 1,15%
Kosten Festhypothek 36'000 104'000
Kosten Libor-Hypothek (unveränderter Zins) 23'000 46'000
Kosten Libor-Hypothek (+0,25% pro Jahr) 35'500 96'000
Kosten Libor-Hypothek (+0,50% pro Jahr) 48'000 146'000
maximaler Anstieg Liborzins pro Jahr für Kostengleichstand mit Festhypothek 0,26% 0,29%

Quelle: Berechnungstool Vermögenspartner, Zinsniveau per Mitte Juli 2013

Lesebeispiel für «Festhypotheken-Laufzeit 5 Jahre»: Bei einem angenommenen Hypothekarvolumen von 400‘000 Franken bezahlt man mit einer 5-jährigen Festhypothek, die heute zu 1,80% Zins abgeschlossen werden kann, über die gesamte Laufzeit insgesamt 36‘000 Franken Zins. Eine Libor-Hypothek, deren Zinssatz alle drei Monate neu fixiert wird, kann aktuell für 1,15% gestartet werden. Sollten sich die Libor-Zinssätze über die kommenden fünf Jahre nie ändern, ergeben sich für die Libor-Hypothek gesamthaft Zinskosten von 23‘000 Franken. Angenommen, die Geldmarktzinsen steigen pro Jahr um jeweils 0,25%, ergeben sich für die Libor-Hypothek über fünf Jahre Gesamtkosten von 35‘500 Franken. Bei pro Jahr 0,50% steigenden Geldmarktzinsen sind es 48‘000 Franken. Fazit: Die Libor-Hypothek ist dann günstiger als die Festhypothek, wenn sich die periodisch neu zu fixierenden Zinsen pro Jahr über die 5-jährige Laufzeit um weniger als 0,26% erhöhen.

Je nach angenommener Zinsentwicklung ist die Fest- oder Libor-Hypothek die günstigere Variante. Das ganze bleibt natürlich eine Schätzung. Der Fall unveränderter Geldmarktzinsen über die gesamte Laufzeit von fünf oder zehn Jahren ist unrealistisch. Ebenfalls unrealistisch ist, dass sich die Geldmarktzinsen wie in der Modellrechnung jährlich in fixem Ausmass erhöhen. In der Realität steigen die Zinsen meist in kurzer Zeit relativ abrupt, wie der kürzlich erfolgte Zinsanstieg wieder einmal vor Augen geführt hat. Das Rechnungsbeispiel gibt aber einen gewissen Anhaltspunkt, um wie viel sich der Geldmarktzins aufwärts bewegen kann, damit sich eine Libor-Hypothek im Vergleich zu einer Festhypothek immer noch lohnt.

Zukünftigen Zinssatz bereits heute festlegen

Bei der Fest- wie der Libor-Hypothek gibt es Möglichkeiten, die günstige Zinssituation abzusichern, damit man nicht ausgerechnet in einem Zinshoch die Hypothek neu abschliessen muss. Diese Absicherung ist natürlich nicht gratis zu haben, kann sich aber lohnen. So lässt sich die Festhypothek bereits vor Ablauf auf Termin abschliessen (siehe dazu Ratgeberartikel "Hypotheken: Tiefe Zinsen anbinden").

Libor-Hypotheken wiederum lassen sich mit einer Zinsobergrenze versehen (sogenannter Cap). Der Cap gilt meist nur während einer bestimmten Zeit. Die Kosten werden bei den meisten Anbietern direkt in die Zinskosten eingerechnet. Je näher der Cap am gegenwärtigen Liborsatz gewählt wird und je länger er zeitlich dauert, desto teurer ist er. Die Kosten für einen Cap sind wie bei anderen, bankeigenen Modellen leider schwierig nachvollziehbar. Wenn möglich sollte man deshalb den Cap separat von der Libor-Hypothek abschliessen. Das gewährt bessere Transparenz.

Eine weitere Alternative besteht darin, einen grösseren Teil der Hypothekarsumme als Festhypothek abzuschliessen und beim verbleibenden, variablen Teil auf den Cap zu verzichten. Dies erhöht die Kalkulationssicherheit ebenfalls, ohne jedoch Absicherungskosten zu erzeugen. Schliesslich gewähren einige Banken die Möglichkeit, beim Zinsfixing der Libor-Hypothek den Wechsel in eine Festhypothek vorzunehmen. Allerdings wird dieses Umwandlungsrecht ziemlich sicher im Zins für die Festhypothek eingerechnet werden.

Variable Hypotheken sind im heutigen Tiefzinsumfeld eigentlich nur noch dann eine passable Wahl,  wenn die Finanzierung lediglich temporär benötigt wird, beispielsweise weil man eine Liegenschaft bald wieder verkaufen will. Die mit dieser Variante mögliche direkte Amortisation und das jederzeitige Kündigungsrecht sind in diesem Fall entscheidende Punkte. Andernfalls fährt man mit der Fest- oder Libor-Hypothek besser.

Die wichtigsten Hypothekarzinsmodelle

Hypothekar-
modell
Zinssatz Zins-
änderungs-
risiko
Laufzeit
(Jahre)
Direkte Amor-
tisation
Kündigung
Variable Hypothek variabel (vom Kapitalmarkt abhängig) ja unbefristet ja ja
Festhypothek fix über Laufzeit nein 2-20 nein nein
Libor-Hypothek ohne Zinsobergrenze variabel (Libor plus Marge) ja unbefristet, jedoch oft vertragliche Mindest-
laufzeit
nein nein
Libor-Hypothek mit Zinsobergrenze variabel bis zur Obergrenze begrenzt unbefristet, jedoch oft vertragliche Mindest-
laufzeit
nein nein

Fakten zu den wichtigsten Hypothekarzinsmodellen

Obwohl die Banken viele Hypothekarvarianten mit teilweise kreativen Ideen anbieten, lassen sich alle Hypotheken auf zwei Hauptmodelle reduzieren: Eine variable Hypothek mit sich änderndem Zinssatz und unbeschränkter Laufzeit sowie eine Festhypothek, die sich durch fixen Zins und fixe Laufzeit charakterisiert. Alle anderen Modelle sind Kombinationen oder mit speziellen Konditionen versehene Abwandlungen dieser Standardmodelle.

Am weitaus häufigsten sind heute die Fest- und Libor-Hypothek. Während sich der Zins bei der Festhypothek nach dem Kapitalmarktsatz der abzuschliessenden Laufzeit richtet (Swap-Zinssatz plus eine kundenindividuelle Marge), hängt der Zins der Libor-Hypothek vom Geldmarkt ab und wird kurzfristig alle 3, 6 oder 12 Monate neu fixiert (Libor-Zinssatz plus kundenindividuelle Marge).

Die Marge wird von jeder Bank anders berechnet. Deshalb lohnt es sich immer, Vergleichsofferten verschiedener Anbieter einzuholen, damit das optimale Angebot gefunden wird. Um die Marge einzuschätzen, beurteilt die Bank insbesondere die persönlichen Finanzverhältnisse (Tragbarkeit der Finanzierung) und die Kredithöhe im Verhältnis zum Objektwert (Belehnungsgrad der Finanzierung). Je mehr Sicherheiten man der Bank bieten kann  - eigenes Vermögen, tadellose Lage des Hauses -, desto geringer wird die Marge ausfallen.

Der Entscheid für ein Hypothekarmodell hängt nicht allein vom zukünftigen Zinsniveau ab. Genauso wichtig sind die eigenen Ansprüche an die Sicherheit und die Kalkulierbarkeit des Zinses. Andererseits sind flexible Amortisations- und Kündigungsfristen je nach Belehnungsvolumen und Dauer der benötigten Finanzierung wichtige Entscheidungsfaktoren. Deshalb kann auch eine variable Hypothek die optimale Finanzierungsvariante sein.