Das spricht bei Immobilien für Festhypotheken

Die Kolumne "Gopfried Stutz" erschien zuerst im

80 Prozent der Eigenheimbesitzer setzen auf Festhypotheken, obschon Geldmarkthypotheken deutlich günstiger sind. Zur Erinnerung: Wer Mitte 2011 eine zehnjährige Festhypothek abgeschlossen hatte, zahlte bis 2021 rund 125'000 Franken Zinskosten. Beim Abschluss einer Geldmarkthypothek wären es nur 42'000 Franken gewesen. Das hatte ich in meiner Kolumne vom 28. November geschrieben.

Geldmarkthypotheken – bekannt als Libor- oder Saronhypothek – haben kurzfristige Zinsbindungen von drei, sechs oder zwölf Monaten. Steigt der zugrundeliegende Referenzzinssatz, eben der Saron, steigt nach Ablauf der Zinsbindung auch der Hypozinssatz. Das schreckt das Gros der Eigenheimbesitzer vom Abschluss solcher Hypotheken ab.

Ursina Kubli leitet die Immobilienanalyse bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB). «Eigenheimbesitzer wollen Planungssicherheit», sagt sie. Sie wollen nicht laufend das Marktgeschehen im Auge behalten. Vielmehr wollen sie Gewissheit haben, dass die tiefe Zinsbelastung über Jahre Bestand hat.

Das ist zweifellos das Hauptargument, das für Festhypotheken spricht. Zudem gilt zu bedenken, dass die Zinsen seit Jahren extrem tief sind. Ebenfalls seit Jahren erwarten Eigenheimbesitzer eine Trendumkehr und damit höhere Zinsen, weil erfahrungsgemäss auf Baissen immer Haussen folgen und umgekehrt.

Auch Banken empfehlen häufig mehrjährige Festhypotheken, weil das für sie wegen der sogenannten Fristenkongruenz interessanter ist. Wobei heute die Zinsdifferenz zwischen Fest- und Geldmarkthypotheken im historischen Vergleich weniger stark ausgeprägt ist. Das hängt damit zusammen, dass die Banken die Sparguthaben nicht mit negativem Zins belasten, obschon sie wegen der Negativzinspolitik der Nationalbank alles Interesse daran hätten. Der Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken liegt zwar im Minus, doch Hypotheken werden mit den Sparguthaben finanziert, die eben nicht negativ sind.

Mittlerweile sind die Zinsen der zehnjährigen Festhypotheken leicht gestiegen, während aber mittelfristige sogar wieder nach unten tendieren. Bei den Geldmarkthypotheken hat sich indes nichts verändert. Ihr Zins liegt immer noch bei rund 0,7 Prozent. Daran wird sich nichts ändern, solange die Nationalbank an ihrer Negativzinspolitik festhält. Nichts deutet darauf hin, dass sie bald davon abrücken wird.

Schliesslich gilt zu bedenken, dass Geldmarkthypotheken zwar günstiger sind, aber auch die Zinsen für Festhypotheken sind im historischen Vergleich extrem tief. Viele Hausbesitzer mögen sich an Zeiten erinnern, in denen sie für eine fünfjährige Festhypothek einen Zins von 6 Prozent zahlen mussten. Und wenn eine zehnjährige Festhypothek für 1,6 Prozent zu haben ist, überlegt man nicht lange, auch wenn Geldmarkthypotheken noch günstiger zu haben wären.