Die gröbsten Hypotheken-Fehler

Noch immer locken die tiefen Zinsen zum Abschluss einer Hypothek. Doch dabei lauern Gefahren und Fallgruben. cash nennt die häufigsten.
28.07.2015 01:05
Von Ivo Ruch
Tiefe Zinsen machen den Immobilienkauf attraktiv.

Unlängst sind die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken auf die Marke von 2 Prozent geklettert – eine Verdoppelung im Vergleich zu Anfang Jahr. Doch im historischen Vergleich sind die Hypothekarzinsen immer noch tief, Wohneigentum ist dementsprechend günstig zu haben.

Das allgemein tiefe Zinsniveau ruft auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) immer wieder als Mahnerin auf den Plan. Renditesuchende Investoren etwa könnten die Preise für Wohnimmobilien weiter ansteigen lassen. Banken könnten dazu verleitet werden, zu hohe Kreditrisiken einzugehen, teilte die SNB im Juni mit. Für Privatpersonen, die am Abschluss einer Hypothek interessiert sind, kann aber das eigene Fehlverhalten viel weitreichendere Konsequenzen haben. "Eine Hypothek muss sitzen wie ein Massanzug", schrieb der Immobilienberater Moneypark vor kurzem. Folgende Regeln sollten Hypo-Kunden demnach unbedingt befolgen:

Den richtigen Partner wählen

Bank oder Versicherung? Diese Frage steht oft am Anfang eines Hypothekenabschlusses. In der Regel sind Versicherungen bei langen Laufzeiten günstiger, Banken hingegen bei kurzen Laufzeiten oder Libor-Produkten (hier finden Sie eine Übersicht). Zudem nimmt die Anzahl Anbieter, die digital in Erscheinung treten, laufend zu (e-Hypo, Hypomat, Swissquote, Homegate usw.). In den meisten Fällen gehören sie ebenfalls zu den günstigsten Anbietern. Oft erhalten Sie attraktive Konditionen, wenn Sie von einer Bank oder einer Versicherung bereits andere Produkte haben.

Auf jeden Fall: Von verschiedenen Anbietern Offerten einholen und die Institute miteinander vergleichen. Denn es kann sich lohnen. Je nach Laufzeit unterscheiden sich die Anbieter um bis zu 1 Prozent. Auf eine Hypothek von einer Million kann das im Jahr 10'000 Franken Differenz ausmachen.

Strategie ist entscheidend

Trotz tiefer Zinsen ist ein Eigenheim nicht jedermanns Sache. Die finanzielle Situation muss stimmen, ebenso die beruflichen und familiären Aussichten. Zudem sollte ein langfristiger, emotionsloser Blick in die Zukunft zum Schluss kommen, dass die Hypothekarschuld auch bei steigenden Zinsen getragen werden kann. Für einen Immobilienkauf zu Investmentzwecken muss das Finanzpolster noch dicker sein. Anhand solcher Abklärungen wird dann die Strategie festgelegt: variable, Libor- oder Festhypothek.

Als Faustregel gilt: Libor-Produkte sind in Zeiten sinkender oder stabiler Zinsen ideal, bedürfen aber regelmässiger Überprüfung. Wenn steigende Zinsen erwartet werden, können günstige Festhypotheken hilfreich sein. Sie vermitteln zudem ein gewisses Sicherheitsgefühl. Bei einem vorzeitigen Ausstieg gehen die "Festen" allerdings ins Geld. Häufig bieten sich auch Mix-Strategien an – je nach Bedürfnis.

Das letzte Hypotheken-Barometer von comparis hat ergeben, dass die Nachfrage nach langfristigen Laufzeiten (7-15 Jahre) jüngst deutlich zurückging – zugunsten mittlerer Laufzeiten (4-6 Jahre). Eine Umfrage unter 1500 cash-Lesern von letzter Woche zeitigte das Ergebnis, dass 47 Prozent der Teilnehmer auf Festhypotheken setzen, während 31 Prozent eine Libor-Strategie verfolgen.

Mix kann den Ausschlag geben

Beliebt sind Hypotheken, die aus Tranchen unterschiedlicher Laufzeiten bestehen, zum Beispiel langfristige Festhypotheken in Kombination mit einer Libor-Hypothek. "So hat man ein flexibles Instrument und eines, das langfristig Sinn macht", sagte Florian Schubiger von Vermögenspartner kürzlich zu cash.

Wichtig ist auch die Refinanzierung. Bei gemischten Strategien sinkt das Risiko, die gesamte Hypothekarschuld genau dann refinanzieren zu müssen, wenn die Zinsen angestiegen sind. Wie Moneypark schreibt, sind zudem viele Kunden bei der Refinanzierung an ihren bisherigen Kreditgeber gebunden. Denn liegen die Tranchen bezüglich Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, kann der Anbieter nicht gewechselt werden.

Bei der Fest- wie der Libor-Hypothek gibt es Möglichkeiten, die günstige Zinssituation abzusichern. Diese Absicherung ist nicht gratis, kann sich aber lohnen. So lässt sich die Festhypothek bereits vor Ablauf auf Termin abschliessen (mehr dazu hier). Libor-Hypotheken wiederum lassen sich mit einer Zinsobergrenze versehen.

Amortisieren oder nicht?

In der Regel verlangen Kreditinstitute bei einem Immobilienkauf rund 20 Prozent der Anlagesumme als Eigenmittel. Während aber eine einzige Hypothek oft nicht abbezahlt wird, ist es bei einer zweiten Hypothek Pflicht. Ob und in welcher Höhe sich eine Amortisation auch bei der ersten Hypothek lohnt, hängt von der finanziellen Situation und den Anlage-Alternativen ab (ein Rechen-Beispiel finden Sie hier).
Daneben besteht die Möglichkeit der indirekten Amortisation, wenn der Amortisationsbetrag nicht an das Hypotheken-Institut sondern in die Vorsorge einbezahlt wird. Der Vorteil dabei: Die Vorsorge wird aufgemöbelt und die Zinsen bleiben von den Steuern abzugsfähig.

Wie viel darfs denn sein?

Wer bei der Immobilien-Finanzierung Spielraum hat, sollte sich über die steuerlichen Konsequenzen bewusst sein. So kann es durchaus nützlich sein, die Eigenmittel tiefer anzusetzen. Denn mit einer hohen Hypothek sinkt das steuerbare Einkommen und somit auch die zu bezahlenden Steuern. Die ideale Höhe der Eigenmittel ist allerdings sehr individuell. Moneypark rät seinen Kunden eine Belehnung von mindestens 65 Prozent. Ebenfalls wichtig: Je mehr Eigenmittel Sie mitbringen, desto tiefer sind die Hypothekarzinsen, die Ihnen der Geldgeber anbietet.