Baumängel beim Wohnungskauf: Diese Punkte gilt es neu zu beachten

Am 1. Januar 2026 trat die Revision des Obligationenrechts (OR) zu Baumängeln in Kraft. Käuferinnen, Erwerber und Bauherren können ihre Rechte nun einfacher wahrnehmen, wenn Unternehmer Arbeiten mangelhaft erledigen. Dabei wurden primär die Rechte der privaten Käufer gestärkt. Im Gegenzug ergeben sich für Investoren, Immobilienentwickler und Verkäufer von Neubauten rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen. Dies gilt insbesondere bei der Haftung, der Vertragsgestaltung und den zu gewährleistenden Sicherheiten.

Dies sind die wichtigsten Änderungen, welche mit der Gesetzesrevision in Kraft treten:

1. Nachbesserungsrecht

Eine der zentralen Neuerungen betrifft das unentgeltliche Nachbesserungsrecht. Käufer von Neubauten erhalten neu einen gesetzlich zwingenden Anspruch auf Nachbesserung von Baumängeln. Erstens gelte das Nachbesserungsrecht im Falle des Kaufs eines Grundstücks mit einem noch zu errichtenden Neubau. Zweitens gelte dies auch bei einem Neubau, welcher weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, erklärt Regula Fellner, Senior Associate bei PMP Rechtsanwälte, auf Anfrage von cash.ch. 

Zudem ist die Verbesserung hervorzuheben, dass der Anspruch auf Nachbesserung vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden kann. Damit endet eine bisher zum Teil verbreitete Praxis, wonach Verkäufer ihre Haftung ausschlossen und lediglich Gewährleistungsansprüche abtraten. Der Verkäufer haftet neu direkt für die Mängelbehebung. Dies ist zudem unabhängig davon, ob im Einzelauftrag oder mit einem Totalunternehmer gebaut oder renoviert wurde.

2. Frist für Mängelrüge

Die Rügefristen für offene und versteckte Mängel werden auf 60 Tage seit Ablieferung des Werks beziehungsweise seit Entdeckung des Mangels verlängert. Die bisherige «sofortige» Rügepflicht entfällt, da diese in der Vergangenheit und Praxis oft zu Unsicherheiten führte, erklärt Michael Meier, Direktor Marketing & Communications beim Immobilienberater Crowdhouse, gegenüber cash.ch. Zudem ist diese Frist von 60 Tagen zwingend und darf vertraglich nicht verkürzt werden. 

Sie gilt zudem auch für bewegliche Werke wie die Haustechnik, welche in ein Bauwerk integriert sind, führt der Experte von Crowdhouse aus. «Damit werde die Mängelrüge deutlich standardisiert und rechtssicherer ausgestaltet, insbesondere bei komplexen Bauvorhaben.»

3. Ersatzvornahme

Nimmt der Unternehmer oder Verkäufer die geschuldete Nachbesserung trotz Fristsetzung nicht vor, kann der Besteller neu den Mangel auf eigene Initiative oder durch Dritte beheben lassen, ohne dass vorgängig ein Gerichtsurteil vorliegen muss. Das Beweis- und Kostenrisiko bleibt allerdings bestehen, wenn die Ersatzvornahme ohne Abstimmung erfolgt. In der Praxis empfiehlt sich daher weiterhin ein strukturiertes Vorgehen, bei dem alle involvierten Parteien beigezogen werden. 

Hierbei ist das Vorgehen von zentraler Bedeutung. Stellt zum Beispiel ein Eigenheimbesitzer nach der Sanierung des Einfamilienhauses fest, dass das neu abgedichtete Flachdach undicht ist und Wasser ins Haus tropft, dann meldet die Eigentümerin oder der Eigentümer den Mangel sofort schriftlich per Einschreiben beim Bauunternehmen. Im Schreiben wird eine angemessene Frist von 14 Tagen zur Nachbesserung respektive Behebung der Undichtigkeit gesetzt. Sollte das Bauunternehmen nicht auf das Schreiben reagieren und die Frist tatenlos verstreichen lassen, dann sollte der Eigentümer den Mangel minutiös mit Fotos und Videos dokumentieren. Erst jetzt beauftragt der Inhaber des Eigenheims einen Drittunternehmer, der das Dach abdichtet. Idealerweise wird in einem solchen Fall auch ein unabhängiger Bauexperte hinzugezogen, der eine fachkundige Bestandsaufnahme zur Beweissicherung vornimmt. 

Ebenso wichtig ist es, ersetzte Teile aufzubewahren. Ist ein Sicherungsrelais am elektrischen Schaltschrank defekt und wird dieses vom Eigentümer selbst ausgetauscht, muss das ursprünglich installierte, möglicherweise defekte Originalrelais als Beweisstück aufbewahrt werden. Denn weigert sich der Lieferant hernach, das Teil als defekt anzuerkennen, liegt die Beweisführung beim Eigentümer. Unabdingbar ist auch hier, dass der genaue Zustand vor der Reparatur dokumentiert ist, weil sonst nicht bewiesen werden kann, dass tatsächlich ein werkvertraglicher Mangel vorlag. 

4. Verjährungsfrist

Auch die bisher geltende fünfjährige Verjährungsfrist für Mängel an unbeweglichen Werken wird rechtlich gestärkt. Die Frist darf künftig nicht mehr zuungunsten der Käufer- oder Bestellerseite verkürzt werden. Abweichende Vertragsklauseln sind unwirksam.

Zudem läuft die Verjährungsfrist nicht ab dem Datum der Bauvollendung, sondern ab dem Verkaufsdatum. Wurde ein Neubau ein Jahr vor Verkauf fertiggestellt, haftet der Verkäufer faktisch sechs Jahre ab Erstellung - obwohl die eigenen Regressansprüche gegenüber Unternehmern oder der Totalunternehmer häufig weiterhin auf fünf Jahre beschränkt bleiben. 

5. Bauhandwerkerpfandrecht

Auch beim Bauhandwerkerpfandrecht bringt die Revision eine relevante Präzisierung. Wer die Eintragung eines Pfandrechts verhindern will, muss neu eine Sicherheit leisten, die die Hauptforderung sowie die Verzugszinsen für zehn Jahre abdeckt. Eine unbefristete Zinssicherung ist nicht mehr erforderlich. Dies erhöht die Planbarkeit und Rechtssicherheit für Bauherrinnen und Bauherren sowie institutionelle Investoren deutlich, wie der Experte Meier von Crowdhouse ausführt.

6. Regelwerk SIA-Norm

In einzelnen Punkten besteht nach der Revision Anpassungsbedarf bei bestehenden Vertragsverweisen nach der SIA-Norm. Die SIA-Norm 118, herausgegeben vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA), ist das wichtigste und am häufigsten angewendete Standardregelwerk im Schweizer Bauwesen mit dem Titel «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten».

Die neuen zwingenden Regeln gelten ausdrücklich für echte Neubauten, sowie Neubauten, die weniger als zwei Jahre alt sind. Der Gesetzesbegriff «neu errichtet» ist somit offener formuliert. Noch nicht abschliessend geklärt ist gemäss dem Experten von Crowdhouse, ob auch umfassende Sanierungen oder Umbauten, die einem Neubau technisch und funktional gleichkommen, darunterfallen. 

Augen auf und dokumentieren

Zwei Punkte sollten bestehende oder zukünftige Wohneigentümer auch nach der Gesetzesrevision im Blick behalten. Wenn, erstens, ein Kratzer im Parkett bei der Abnahme bemerkt wird, dieser aber nicht ins Protokoll geschrieben wird, gilt das Werk als genehmigt. Der Eigentümer hat später keinen Anspruch auf Reparatur. Das heisst, jede Beanstandung gehört weiterhin ins Abschlussprotokoll. 

Zweitens kann es zielführend sein, eine Fachexpertin oder einen Fachmann zur Abnahme beizuziehen. Das nicht «geschulte» Auge kann gerade «versteckte» Baumängel schnell übersehen, und die spätere Behebung teuer werden. Damit kann ein rechtlich wasserdichtes Abnahmeprotokoll sichergestellt werden und alle wesentlichen Punkte inkludiert sind.