Offiziellen Statistiken zufolge hat sich der chinesische Wohnungsmarkt angesichts des schwachen Wirtschaftswachstums und der beispiellosen Zahlungsausfälle von Bauträgern als bemerkenswert widerstandsfähig erwiesen. So sind die Preise für neue Immobilien seit ihrem Höchststand im August 2021 nur um 2,4 Prozent gesunken. Die Preise für bestehende Wohnimmobilien sind um 6 Prozent gefallen. Das Bild, das Immobilienmakler und private Datenanbieter zeichnen, ist jedoch deutlich düsterer.

Diese Zahlen zeigen, dass die Preise für bestehende Objekte in den besten Vierteln grosser Metropolen wie Schanghai und Shenzhen sowie in mehr als der Hälfte der chinesischen B- und C-Städte um mindestens 15 Prozent gefallen sind. Die Preise für bestehende Wohnimmobilien in der Nähe des Hauptsitzes des Onlinehandels-Riesen Alibaba Group in Hangzhou sind nach Angaben lokaler Makler gegenüber den Höchstständen von Ende 2021 um etwa 25 Prozent gefallen.

Obwohl es schwierig ist, aussagekräftige Vergleiche anzustellen, sagen Brancheninsider und Ökonomen, dass Chinas offizielle Hauspreisindizes das Ausmass des Abschwungs wahrscheinlich unterzeichnen. Dies könnte unter anderem auf die seit langem verwendeten Methoden zurückzuführen sein, die Wendepunkte im Markt nur schwer erfassen können.

Offizielle Methodik mit Umfragen

Analysten betonen, die offizielle Methodik stütze sich teilweise auf Umfragen und nicht auf Preisdaten aus Transaktionen. Dies helfe den Behörden, den Trend zu glätten und grosse Schwankungen auszublenden. Im Gegensatz dazu verwenden die in den USA weithin zitierten S&P CoreLogic Case-Shiller-Indizes Hauspreisdaten, die bei den örtlichen Grundbuchämtern im ganzen Land erhoben werden.

Für Henry Chin, der seit mehr als 20 Jahren die Entwicklung der globalen Immobilienmärkte verfolgt, sind die Quelle und die Genauigkeit der Daten von entscheidender Bedeutung.

“In vielen Ländern basieren die Hauspreisdaten auf den gesamten Markttransaktionen, während in China selektive Stichproben verwendet werden”, so Chin, Leiter der Analysesabteilung für den asiatisch-pazifischen Raum bei CBRE. “Wenn ein Markt nach unten geht, ist es schwierig, in solchen Daten die wahre Marktlage wiederzugeben.”

In Hangzhou, in der Nähe des Alibaba-Hauptsitzes, sind die Immobilienpreise nach Maklerangaben in einigen Vierteln gegenüber dem Preishoch vom Oktober 2021 um 25 Prozent bis 28 Prozent gesunken. In Lianyang, einem bei Expats und Finanzprofis in Schanghai beliebten Innenstadtviertel, seien die Wohnimmobilienpreise gegenüber den Rekordhochs Mitte 2021 um 15 Prozent bis 20 Prozent gesunken, hiess es.

Selbst im März, also noch vor dem erneuten Abschwung, lagen die Preise für Bestandsimmobilien in mehr als der Hälfte der chinesischen B- und C-Städte um mehr als 15 Prozent unter ihren Höchstständen, wie aus einer Analyse von Guolian Securities hervorgeht. Die Ökonomen berufen sich darin auf Daten des Maklerdienstes KE Holdings. Die tatsächlichen Rückgänge gegenüber den Hochs könnten noch stärker sein als angegeben, da KE erst ab November 2018 Daten zusammenstellt.

(Bloomberg)