Der chinesische Immobilienmarkt bereitet sich auf eine Verschärfung der Krise beim staatlich unterstützten Unternehmen China Vanke vor. Der Bauträger hat Schwierigkeiten, Investoren davon zu überzeugen, dass ein Zahlungsausfall in den kommenden Monaten ohne klarere Anzeichen staatlicher Unterstützung vermieden werden kann.

Vanke, einst Chinas grösster Entwickler und heute ein Gradmesser für die Schwierigkeiten des Landes, die breiteren Probleme im Immobiliensektor zu lindern, stürzte diese Woche auf den Kreditmärkten ab. Die lokalen Anleihen des Unternehmens setzten am Mittwoch ihren Rückgang fort, wobei die im Mai 2028 fällige Anleihe über 566 Millionen Yuan, also rund 80 Millionen Dollar, um etwa 19 Yuan auf 75 Yuan fiel - was zu einer kurzen Handelsunterbrechung führte. 

Auch die Dollar-Anleihe, die 2027 fällig wird, fiel weiter, nachdem sie am Dienstag einen Rekordverlust von 12 Cent verzeichnet hatte. Sie wurde zuletzt auf einem Krisenniveau von etwa 40 Cent gehandelt, dem niedrigsten Stand seit Januar.

Herausforderungen für Politik und Investoren

Die Probleme von Vanke verdeutlichen die grösseren Herausforderungen, vor denen chinesische Politiker stehen, während sie versuchen, einen durch Rekordzahl von Zahlungsausfällen belasteten Wohnungsmarkt zu beleben, ohne sich in Rettungsaktionen für einzelne Unternehmen zu verstricken. Das Land prüft laut Insiderberichten neue Massnahmen zur Belebung des Marktes, etwa die Subventionierung von Zinskosten für neue Hypotheken. Die Wirkungen von Lockerungsmassnahmen im September des letzten Jahres verblassten jedoch nach einer kurzen Erholung.

«Wenn Vankes Anleihen zu diesem Zeitpunkt ausfallen, würde dies die Wirksamkeit der staatlichen Rettungspolitik untergraben», sagte Li Gen, Gründer des Beijing G Capital Private Fund Management Center, das sich auf Chinas Hochzinsanleihenmarkt spezialisiert hat. «Es könnte die Rückgänge der Immobilienpreise beschleunigen, und die Kreditwürdigkeit anderer staatlicher Entwickler würde unter die Lupe genommen werden», fügte Li hinzu.

Globale Banken haben überwiegend eine düstere Prognose für den chinesischen Immobilienmarkt, der seit dem zweiten Quartal einen erneuten Verkaufsrückgang erlebt. Die UBS erwartet, dass die Immobilienpreise mindestens zwei weitere Jahre fallen werden. Fitch Ratings erklärte im letzten Monat, dass der Verkauf neuer Wohnungen nach Fläche um 15 bis 20 Prozent von ihrem aktuellen Niveau sinken könnte, bevor sich der Sektor stabilisiert.

Während die Behörden versuchen, die Auswirkungen von Schuldenproblemen abzufedern, behalten sie die Kreditnehmer genau im Blick. Finanzaufsichtsbehörden verschärfen die Kontrolle über Verstösse auf dem Anleihemarkt, insbesondere in Bezug auf Offenlegungspflichten bei Zahlungsausfällen, vor allem im Immobiliensektor, berichtete die offizielle Shanghai Securities News.

Liquiditätsprobleme und bevorstehende Anleihefälligkeiten

Vanke mit Sitz in der südlichen Stadt Shenzhen gilt seit langem als Masstab, um die Haltung der Regierung zum Immobiliensektor einzuschätzen. Sein grösster Aktionär, das staatliche Shenzhen Metro Group, hat dem finanziell angeschlagenen Bauträger bereits rund 30 Milliarden Yuan an Aktionärsdarlehen gewährt – eine entscheidende Finanzierungsquelle, die Vanke bisher geholfen hat, Anleihen zurückzuzahlen und Zahlungsausfälle in diesem Jahr zu vermeiden.

Diese Lebensader ist jedoch seit letztem Monat unsicher, als der ehemalige Vorsitzende Xin Jie zurücktrat und der staatlich unterstützte Aktionär strengere Kreditbedingungen für Vanke signalisierte. Die für 2027 fälligen Anleihen haben im vergangenen Monat mehr als 40 Prozent ihres Werts verloren – ein Zeichen für die wachsende Besorgnis der Investoren darüber, wie das Unternehmen in den kommenden Monaten mit einer Flut von Schuldentilgungen umgehen wird.

Nach Bloomberg-Berechnungen müssen bis Ende Juni nächsten Jahres rund 13,4 Milliarden Yuan an Onshore-Anleihen fällig werden oder Rückzahlungsoptionen erfüllen. Das ist deutlich mehr als die Summe der noch nicht ausgeschöpften Kredite, die Vanke von Shenzhen Metro gemäss der letzten Vereinbarung zur Verfügung stehen.

Laut dieser Vereinbarung kann Vanke zwischen Anfang dieses Jahres und dem Datum seiner Hauptversammlung, die voraussichtlich spätestens am 30. Juni stattfinden wird, maximal 22 Milliarden Yuan an Darlehen erhalten. Aufgrund der bereits in Anspruch genommenen Kredite bleibt bis Mitte nächsten Jahres nur noch wenig Spielraum.

Externe Finanzspritzen

Vanke habe seine Fähigkeit zur Generierung von Cashflow verloren und «ist auf externe Finanzspritzen angewiesen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten», sagte Zhang Dawei, Chefanalyst bei Centaline Property. Investoren beobachten, ob Shenzhen Metro eingreift, doch deren Unterstützung könne das Unternehmen nur über Wasser halten, aber keine vollständige Erholung anstossen, fügte er hinzu.

Vanke verzeichnete im dritten Quartal einen höheren Verlust, angesichts des anhaltenden Drucks im Immobiliensektor. Laut einer Prognose von Bloomberg Intelligence könnten die jährlichen Vertragsverkäufe um mehr als 40 Prozent auf rund 138 Milliarden Yuan sinken.

Im nächsten Monat stehen Vanke weitere Prüfungen bevor, wenn zwei Onshore-Anleihen fällig werden. Eine Anleihe über 2 Milliarden Yuan und ein Wertpapier über 3,7 Milliarden Yuan werden am 15. bzw. 28. Dezember fällig. Sollte das Unternehmen eine Verlängerung der Anleihen vorschlagen, könnte es schwierig sein, die Unterstützung der Gläubiger zu sichern. Jeder Vorschlag müsste die Zustimmung von mindestens 90 Prozent der Inhaber jeder Anleihe erhalten, so die Anleihebedingungen.

(Bloomberg)