Der demografische Wandel spaltet den Immobilienmarkt

Schon heute gibt es Regionen wie Zürich oder Zug, wo die Preise für Wohneigentum über die Jahre hinweg überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Und es gibt Gegenden wie das Tessin oder Basel-Landschaft, in denen sich die Immobilienpreise unter dem Schweizer Schnitt entwickelt haben.

Der demografische Wandel wird dieses Bild Experten zufolge weiter verschärfen, sodass die Wohneigentumspreise an einigen Orten weiter steigen, der Markt sich an anderen Orten hingegen abkühlt.

Dabei bringt die sich wandelnde Bevölkerung nicht nur einen höheren Anteil älterer Menschen. Die Demografie umfasst etwa auch den Trend, dass zusehends mehr Menschen in Einzelhaushalten oder als Paare ohne Kinder leben. Überlagert wird die Bevölkerungsentwicklung von der Zuwanderung, die insbesondere aus den europäischen Ländern hoch ist.

So hat der Wandlungssaldo gegenüber den EU/Efta-Staaten seit Anfang der Nullerjahre und der Einführung der Personenfreizügigkeit rund 43'000 Personen betragen. Diese Nettozuwanderung aus dem EU/Efta-Raum führte zu einem jährlichen Bevölkerungswachstum von 0,54 Prozent. Insgesamt ist die Schweizer Bevölkerung seit dem Beginn des neuen Jahrtausends um 0,93 Prozent pro Jahr gewachsen. Aktuell leben über 9 Millionen Menschen in der Schweiz, bald dürften es 10 Millionen sein, wie das Szenario des Bundesamtes für Statistik besagt.

Da niemand, der in der Schweiz lebt, nicht einfach nicht wohnen kann, sondern Wohnraum nachfragt, ergeben sich konkrete fassbare Effekte auf den Immobilienmarkt: «In den Zentren werden die Immobilienpreise weiter steigen», sagt Claudio Saputelli, Immobilienspezialist der Grossbank UBS. Denn in den Zentren halte die Zuwanderung an, sodass die Bevölkerung weiter wachse. Ebenso werde die zunehmende Zahl über 60-Jähriger die Nachfrage stützen, da diese Altersgruppe nicht unbedingt umzugsbereit sei.

«Sie ist kaum bereit, von den angestammten grossen Wohnungen in kleinere Wohnungen umzuziehen. Deshalb ist der Flächenverbrauch dieser Gruppe überaus hoch», führt Saputelli aus. Gründe für die tiefe Umzugsbereitschaft sind die oft gute finanzielle Lage der älteren Personen, namentlich der sogenannten Babyboomer. Viele von ihnen müssen sich nicht aus Geldknappheit «verkleinern». Zudem leben sie bisweilen schon in Eigenheimen, die sie ungern verlassen - oder seit langem zur Miete, sodass sie nur einen Teil der Mietpreisanstiege mitgemacht haben. Ein Wohnungswechsel würde diese Kosten markant erhöhen.

Im Unterschied zu den Zentren, wo der Preisdruck also anhalten dürfte, werden laut dem UBS-Experten die Immobilienpreise in entlegenen Regionen fallen, weil dort die Bevölkerung schrumpfe und dann Häuser leer stünden. Indes können Alternativnutzungen diesen Trend allenfalls ein wenig hemmen, wie Saputelli beifügt.

Sein Befund wird durch Ergebnisse einer jüngst veröffentlichten Studie weitgehend bestätigt, die vom Forschungs- und Beratungsbüro Demografik durchgeführt wurde.

Markt läuft in Zürich weiter, in Glarus und Schaffhausen kühlt er ab 

Der demografische Wandel lasse den Schweizer Immobilienmarkt zunehmend divergieren, berichten die Studienautoren. Wie sie ausführen, dürften elf Kantone in den nächsten 20 Jahren dank Zuwanderung auf Wachstumskurs bleiben, zehn Kantone stünden hingegen vor grossen demografischen Herausforderungen. «Die Effekte der Zuwanderung werden von der sinkenden Geburtenrate und der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft zunehmend kompensiert und führen zu einer rückläufigen Wohnraumnachfrage, was sich bereits in wenigen Jahren in sinkenden Immobilienpreisen und erhöhten Leerständen manifestieren könnte», so die Demografie-Experten.

Sie sehen vier Gruppen von Kantonen, in denen sich der demografische Wandel je unterschiedlich auf den Immobilienmarkt auswirkt. In der ersten Gruppe zeichnet sich ein weiterhin starkes Wachstum des Immobilienmarktes ab. Es handelt sich um die Kantone Zürich, Waadt, Luzern, Genf, Thurgau, Aargau und St.Gallen. In diesen sieben Kantonen findet drei Viertel des Bevölkerungswachstums auf dem Weg zur Zehn-Millionen-Marke statt.

Und so wird beispielsweise in Zürich die Wohnraumnachfrage bis 2035 um 8 Prozent, bis 2045 um 12 Prozent zulegen. Entsprechend werden auch die Objektpreise weiter anziehen. Akzentuieren dürfte sich der Demografik-Analyse zufolge die Entwicklung in Luzern. Bis 2035 steigt die Nachfrage nach Wohnraum um 7 Prozent, bis 2045 um 16 Prozent. Kein anderer Kanton dürfte auf dieser längeren Zeitdauer eine derartige Nachfrageentwicklung erfahren.

Deutlich anders gelagert ist die Entwicklung in zehn Kantonen, die in der Studie als «Verlierer» ausgewiesen werden. Die Einwohnerzahl in diesen Kantonen wird zwar auch ein wenig zunehmen. Dennoch sei ein Rückgang der Wohnraumnachfrage zu erwarten, weil das Wachstum ausschliesslich in der Altersgruppe der über 65-Jährigen stattfinde, die nur noch selten umzögen, heisst es in der Studie. Derweil sei die Bevölkerung im erwerbstätigen Alter in dieser Kantonsgruppe «eindeutig rückläufig», was sich wiederum auf die Wohnraumnachfrage auswirke.

Am ausgeprägtesten zeigt sich das Gesamtbild dieser Gruppe in Glarus und Schaffhausen: In beiden Kantonen dürfte die Wohnraumnachfrage bis 2035 um 5 Prozent und bis 2045 um 7 Prozent fallen.

Im Mittelfeld bewegen sich Kantone, in denen sich ein gewisses Bevölkerungs-, Nachfrage- und Preiswachstum abzeichnet oder in denen sich die Einwohnerzahl und die Wohnraumnachfrage in den nächsten zwei Jahrzehnten kaum verändern wird. 

Ein Beispiel ist der Kanton Freiburg. Er dürfte zunächst noch eine eher starke Entwicklung durchlaufen. Ab 2035 stagniere die Nachfrage nach Wohnungen aber komplett, wie die Studienautoren festhalten. Ein anderes Muster gibt der Kanton Uri ab, in dem die Nachfrage nach Wohnraum voraussichtlich konstant bleiben wird - die Analyse weist dem Innerschweizer Kanton ein Nachfragewachstum von 0 Prozent bis 2035 aus.

Personenfreizügigkeit auf dem Prüfstand

Für Juni dieses Jahres ist die Abstimmung über die Volksinitiative, die sich gegen die Zehn-Millionen-Schweiz richtet, angesetzt. Sie will verhindern, dass die ständige Wohnbevölkerung vor 2050 zehn Millionen Menschen überschreitet. Dazu sieht das Volksbegehren eine Reihe politischer Massnahmen vor. Als «Ultima Ratio» wird eine Kündigung der Personenfreizügigkeit zwischen der Schweiz und der Europäischen Union verlangt.

Mit dem Wegfall der Personenfreizügigkeit würde ein wesentlicher Zuwanderungstreiber wegbrechen. Dass sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird, ist aus heutiger Sicht wahrscheinlich.