Seine Immobilien reichen vom Chrysler Building in New York bis zum KaDeWe in Berlin, und zu seinen Geldgebern zählen Wirtschaftsgranden wie Strabag-Gründer Hans-Peter Haselsteiner und der Speditions-Milliardär Klaus-Michael Kühne. Benkos steiler Aufstieg hängt vor allem an der festen Überzeugung in der deutschsprachigen Welt, dass der Wert seiner Immobilien nur eine Richtung kennen: nach oben.

Doch jetzt drohen die Gesetze der Schwerkraft Benko einzuholen. Die Folgen der globalen Pandemie lassen zunehmende Zweifel an der scheinbar unaufhaltsamen Wachstumsstory aufkommen: Hotels stehen leer, Kaufhäuser mussten die Pforten schliessen - und als Konsequenz haben viele Konkurrenten ihre Immobilien bereits deutlich abgewertet.

Nicht so Benko. Insgesamt haben die Bewertungen seiner wichtigsten Immobiliengesellschaft Signa Prime Selection AG im letzten Jahr wohl erneut um rund 10 Prozent zugelegt, sagen mit den Finanzen der Gruppe vertraute Personen. Und wer im Gespräch mit ihm Zweifel an den Zukunftsaussichten anmeldet, bekommt zu hören, dass nur die Katholische Kirche und die Königin von England mit seinem Portfolio an Schmuckstücken mithalten können.

Bloomberg News hat Benkos schwer durchschaubares Immobilienimperium unter die Lupe genommen - und dafür hunderte Dokumente, Firmenbucheinträge und Hauptversammlungsprotokolle ausgewertet sowie mit Dutzenden Personen gesprochen, die sein Geschäftsmodell aus persönlicher Erfahrung kennen. Daraus ergibt sich die zentrale Rolle, die steigende Immobilienbewertungen für sein Geschäft haben. Selbst eine blosse Stagnation seiner Buchwerte würde sich auf seine Gewinne negativ auswirken. Abschreibungen könnten die finanziellen Kennzahlen verschlechtern, an denen seine Finanzierungen hängen.

Benko und Vertreter von Signa wollten keinen Kommentar für diesem Artikel abgeben.

Hohe Bewertungsgewinne

Es war ein Aufstieg wie aus dem Bilderbuch: Der florierende Immobilienmarkt des vergangenen Jahrzehnts erlaubte es Benko, der als Schüler lieber Dachböden ausbaute als für die Abschlussprüfung zu lernen, stets neue Investoren und frisches Geld anzuziehen und diesen attraktive Dividenden und Zinsen zu bieten. Er überzeugte unter anderen die New Yorker Madison International Realty, die deutsche R+V Versicherung und die französische Peugeot Familie, bei ihm einzusteigen.

Die Bewertungsgewinne der Signa Prime überstiegen dabei die Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren durchgängig um ein Vielfaches. Aufwertungen - sogenannte "fair value adjustments" des Immobilienportfolios, die höhere Mieteinnahmen ebenso widerspiegeln wie Entwicklungsgewinne und das Zinsumfeld - lieferten den grössten Beitrag in Signa Primes Gewinn- und Verlustrechnung in jedem einzelnen der vergangenen sechs Jahre.

In einer weltweiten Pandemie mit Lockdowns und Reisebeschränkungen, leeren Hotels und Kaufhäusern, mit Home Office und Grenzkontrollen kollidiert dieses Geschäftsprinzip mit der Realität - sollte man meinen.

"Selbst die gut eingeführten Handelsimmobilien in den besten Innenstadtlagen dürften im letzten Jahr an Wert verloren haben", meint Jakub Caithaml, ein Immobilienanalyst bei Wood & Co.. "Wenig überraschend trifft dasselbe auch auf erstklassige Hotels zu", sagt der Marktbeobachter, der österreichische Immobilienfirmen analysiert - allerdings nicht Signa Prime, da diese nicht börsennotiert ist.

Die plötzliche Wende auf den Märkten kommt zur selben Zeit wie eine erhöhte Aufmerksamkeit der Finanzaufsicht, die in den letzten Jahren Benkos immer grössere Rolle auf dem österreichischen Markt verfolgt hat. Im Jahr 2019 erregte die Beteiligung der Raiffeisen Bank International an einem syndizierten Kredit an Signa Prime Sorgen bei der österreichischen Finanzmarktaufsicht. Das geht aus internen E-Mails hervor, die Bloomberg einsehen konnte. Die FMA und Raiffeisen lehnten einen Kommentar ab.

Im März begann das österreichische Finanzmarktstabilitätsgremium - bestehend aus Vertretern des Finanzministeriums, der Nationalbank und der FMA - damit, "die systemischen Risiken aus Gewerbeimmobilienfinanzierungen sehr genau" zu beobachten, da "Teile des Gewerbeimmobilienmarkts – insbesondere für Einzelhandel und Tourismus – besonders stark von der Covid-19 Pandemie betroffen" sind.

Für Benkos komplexes und undurchsichtiges Imperium steht viel auf dem Spiel, und es gibt erste Anzeichen, dass die Pandemie Spuren in den Finanzen hinterlässt. Die Unternehmensgruppe verwarf nach Gesprächen mit mehreren Banken vorerst Pläne für neue Anleihen im Wert von zumindest 300 Millionen Euro, wie Bloomberg berichtet hat. Es folgten laut mit der Situation vertrauten Personen Gespräche über ein Schuldscheindarlehen.

Mittlerweile hat seine deutsche Kaufhauskette Galeria Karstadt Kaufhof - gleichzeitig einer der grössten Mieter in den deutschen Benko-Immobilien - ein staatliches Darlehen von bis zu 460 Millionen Euro erhalten, um das Unternehmen liquide zu halten.

Die Frage wie sich die Krise auf den Konzern auswirkt, hängt entscheidend davon ab, ob die Immobiliengutachter von Jones Lang LaSalle und die Wirtschaftsprüfer von KPMG Benkos Ansicht teilen, dass seine Immobilien aufgrund ihrer Lage und loyalen Mieter von der Pandemie unberührt bleiben - im Unterschied zu Unternehmen wie Unibail-Rodamco-Westfield, Immofinanz oder Land Securities Group, die in den vergangenen Monaten empfindliche Wertminderungen hinnehmen mussten.

Yacht in Cannes

Wie andere Immobilieninvestoren auch hat sich Benko - dessen persönlicher Reichtum sich inzwischen laut Schätzung des Magazins Trend auf etwa 4,3 Milliarden Euro beläuft - nie mit seinem Heimatland allein zufrieden gegeben.

Nachdem er 2018 damit begonnen hatte, die grössten deutschen Warenhausunternehmen zusammenzubringen, kaufte er gemeinsam mit dem schillernden New Yorker Investor Aby Rosen das weltberühmte Chrysler Building. Bei der jährlichen Mipim Immobilienmesse in Cannes steht die Signa Yacht "Roma" an prominenter Stelle im Hafen, um die ganz Grossen der internationalen Immobilienwelt mit edlen Häppchen und teuren Weinen zu begrüssen.

Vor der Pandemie - und vielleicht wieder diesen Herbst - hielt er Hof beim jährlichen Törggelen-Erntedank-Fest in seinem Wiener Luxushotel Park Hyatt. Von Bundeskanzler Sebastian Kurz bis zum Wiener Bürgermeister erwiesen alle dem Tycoon die Ehre. Benko übte dort den grossen Auftritt mit seiner Frau Nathalie, begleitet von Musik und den Kameras der Gesellschaftsreporter des Landes.

Das Signa Firmenimperium besteht neben der Signa Prime unter anderem aus der Signa Development Selection, einer weiteren Immobiliengruppe; der Signa Retail, die mit der Galeria Karstadt Kaufhof die bekannten deutschen Warenhäuser betreibt und beteiligt ist an der KaDeWe und dem Schweizer Globus. Die Eigentümerstrukturen von hunderten von Firmen und Vehikeln enden bei zwei Stiftungen, deren Begünstigte Benko und seine Familie sind.

In der Signa Prime summierten sich die Aufwertungsgewinne von 2014 bis 2019 auf fast 3,2 Milliarden Euro, mehr als dreimal so viel wie die Mieteinnahmen im gleichen Zeitraum. Ohne diese Beiträge hätte das Unternehmen in fünf der sechs Jahre einen Verlust ausgewiesen. Es kommt zwar gelegentlich bei Immobilienunternehmen vor, dass die Bewertungsgewinne höher sind als die Mieteinnahmen, doch die Beständigkeit und das Ausmass dieses Verhältnisses sind bei Signa besonders markant.

Die "Funds from Operations" des Unternehmens - eine wichtige Kennzahl im Immobilienbereich, die Bewertungs- und Veräusserungsgewinne ausklammert - war in all diesen Jahren negativ, wie sich aus Berechnungen von Bloomberg ergibt. Die Signa Prime selbst veröffentlicht diese Kennzahl nicht.

Bescheidene Anfänge

Sein Reichtum wurde Benko nicht in die Wiege gelegt. Der Österreicher wuchs in Innsbruck auf, wo seine Mutter in einem Kindergarten arbeitete und sein Vater beim örtlichen Versorger. Noch in der Schulzeit begann er mit Dachbodenausbauten und dem Verkauf von Finanzprodukten für die AWD sein erstes Geld zu verdienen. Wegen der hohen Zahl der verpassten Stunden wurde er für die Maturaprüfung, wie das Abitur in Österreich heisst, nicht zugelassen.

Der Durchbruch gelang Benko noch vor dem 30. Geburtstag im Jahr 2004. Mit Rückendeckung seines ersten Investors Karl Kovarik, Erbe einer Tankstellenkette, erwarb er das Innsbrucker Kaufhaus Tyrol. Die Leidenschaft für Warenhäuser machte ihn in den darauf folgenden 15 Jahren zum König der Kaufhäuser in den drei deutschsprachigen Ländern.

Seine Firmengruppe war bald kein Immobilienunternehmen mehr, sondern ein Konzern mit Kauf- und Möbelhäusern und schliesslich auch Hotels, die gleichzeitig seine wichtigsten Mieter wurden.

Benkos Strategie zeigt sich exemplarisch am Park Hyatt Gebäude in Wien, der ehemaligen Zentrale der traditionsreichen Länderbank. Benko kaufte es 2008 für 125 Millionen Euro und investierte etwa dieselbe Summe, um es zu einem Luxushotel umzubauen, das es mit dem Platzhirsch Hotel Sacher aufnehmen können sollte. Neben dem Park Hyatt, das 2014 eröffnete, finden sich dort heute Luxusshops von Prada bis Brunello Cucinelli.

Die Weiterentwicklung vervierfachte die Mieteinnahmen des Gebäudes, rund die Hälfte davon vom Hotel, das auch von einer Benko-Gesellschaft betrieben wird. Laut Geschäftsberichten der Hotel-Betriebsgesellschaft schreibt diese allerdings Jahr für Jahr operative Verluste, was andeutet, dass es die Miete letztlich nicht erwirtschaften kann. Die Miethöhe ist aber entscheidend dafür, dass Benko das Gebäude mit rund 423 Millionen in der Bilanz führen kann, ein Wert, den er einem Anleiheprospekt 2019 für das Gebäude nannte.

Die Situation ist ähnlich in anderen Gebäuden, wie zum Beispiel dem KaDeWe in Berlin. Dort zahlt eine Gesellschaft die Miete, deren Miteigentümer Benko ist. Dank dieser Einnahmen steht das Haus mit rund 1,2 Milliarden Euro in den Büchern, ist demselben Prospekt zu entnehmen.

Die stark steigenden Bewertungen und die damit einhergehenden Gewinne erlaubten Benkos Signa Prime seit 2014 auch die Auszahlung von Dividenden in der Gesamthöhe von 634 Millionen Euro. Die attraktive Dividende half Benko seit 2017 insgesamt 2 Milliarden frisches Eigenkapital von teils illustren Investoren einzusammeln. Zu den Neuaktionären dieser Jahre gehörten auch die RAG Stiftung, die LVW Versicherung und zuletzt der Transportunternehmer Kühne.

Allerdings musste Benko auch selbst tief in die Tasche greifen, um der kontrollierende Aktionär zu bleiben. Die Familie Benko Privatstiftung investierte in den vergangenen vier Jahren neben anderen Gesellschaften mindestens 1,35 Milliarden Euro in bar, um mit den neuen Investoren mitziehen zu können. Diese Cashbeiträge zeugen von bemerkenswerten Barmitteln, über die Benkos Stiftungen verfügen, obwohl ihre einzigen bekannten Vermögenswerte Anteile an Signa-Unternehmen sind. Die Bilanzen der Stiftungen sind vertraulich.

Der Zugang zu frischem Kapital wird für die Signa-Gruppe entscheidend bleiben, insbesondere nachdem einige Investoren ihre Anteile verkauft haben und Banken und die Aufsicht zunehmend kritisch werden.

Die österreichische FMA hat in den vergangenen Jahren wiederholt die Banken des Landes nach ihren Signa-Krediten befragt. Eine Folge dieses aufsichtlichen Interesses ist, so zahlreiche Banker hinter vorgehaltener Hand, dass viele Kreditinstitute inzwischen eher auf kurzfristige und besicherte Kredite setzen und sich bei langfristigen, unbesicherten Finanzierungen zurückhalten.

Vor knapp zwei Jahren bemerkte die FMA bei Raiffeisen, der zweitgrössten österreichischen Bank, dass sie "bei Benko ihre internen Limits deutlich (zum Teil um das 9-fache) überschritten" habe, heisst es in einer der internen FMA-E-Mails. Letztlich hatte dies aber keine konkreten Konsequenzen, heisst es von mit der Situation vertrauten Personen. Die Bank entgegnete den Aufsehern, dass die Berechnung der Limitüberschreitung auf ungeeigneten Modellen beruht habe und zudem der fragliche Kredit noch im selben Jahr refinanziert worden sei, sagten die Personen.

Benko lässt sich dadurch nicht beirren. Er zeigt immer wieder seinen cleveren Instinkt, der auch für Bewunderung sorgt. In Deutschland gelang es ihm bei Galeria durch die Anwendung des relativ wenig erprobten Schutzschirmverfahrens im Insolvenzrecht ungefähr 2 Milliarden Euro an Lohn-, Pensions- und Mietverpflichtungen loszuwerden. Zwar musste er selbst auch Mietreduktionen hinnehmen und frisches Eigenkapital bei Galeria einschiessen, doch konnte er reinen Tisch machen und das Eigentum an der Kette behalten.

Nach aussen lässt sich Benko die aktuellen Turbulenzen nicht anmerken. Bei der jüngsten Strategiesitzung seiner engsten Mitarbeiter im November im Chalet N am Arlberg wurden neue Projekte mit einem Volumen von 12 Milliarden Euro besprochen. Neben Kaufhäusern und Museen finden sich darunter auch Bürotürme wie der 64-stöckige Elbtower, der nach Plänen Benkos das höchste Gebäude der Stadt Hamburg werden soll.

"Das Schöne ist, dass alle oder viele was wollen", sagte Benko dem österreichischen Fernsehsender ORF bei seinem letzten Törggelen-Empfang 2019. "Früher war’s umgekehrt."

(Bloomberg)